토지투자 원가계산

서문 _기획부동산의 먹잇감이냐, 고수의 투자법이냐

PART 1.
땅값은 어떻게 결정되는가?

제1장 땅값의 의미
땅값은 귀신도 모른다 _ 19
땅값을 가늠하는 잣대 _ 21
비도시지역 땅값은 왜 들쭉날쭉한가? _ 23
땅에는 정가가 붙어 있지 않다_ 26
입문자를 위한 땅값 판독법 _ 32

제2장 토지매수도 쇼핑이 필요하다
단순한 땅값이 아닌 부대비용도 고려하라 _ 41
과연 이 땅값은 싼 것일까? _ 44
평당가의 착시 현상 _ 47
싼 땅과 비싼 땅의 기준은? _ 50
가격이 아니라 가치에 투자한다 _ 54
큰 땅과 작은 땅, 어느 것이 수익 면에서 유리할까 _ 59
큰 땅보다 작은 땅이 유리하다 _ 61
토지 최유효 활용으로 가격을 판독한다 _ 64
투자 가치로 비교하는 농지와 임야 _ 73
맹지의 가격은 어떻게 판독하는가 _ 78

제3장 땅값의 결정
땅값은 어떻게 결정되는가? _ 85
땅값의 결정 원리 _ 89
토지도 등급이 있다. 적성평가등급으로 가격을 매긴다 _ 93
급매물, 이렇게 잡아야 한다 _ 102
인구와 땅값의 함수관계 _ 106
땅값 상승의 법칙을 파악하라 _ 112
접근성이 땅값을 결정한다 _ 117
땅값 올리는 등록전환 _ 120
등록전환된 임야, ‘토임’의 가격 평가 _ 125

PART 2.
토지투자를 위한 가치판단

제4장 경매감정가의 오류를 극복하라
감정평가금액에 속지 마라 _ 133
‘경매 감정가’ 얼마나 신뢰하십니까 _ 135
경매 감정평가액과 최저 매각가격의 결정 _ 140
경매를 통한 땅값 판독법 _ 144
감정평가는 어떤 기준으로 해야 할까? _ 148
토지 감정평가의 구체적 기준과 내용 _ 152
토지의 감정평가와 실거래가의 괴리를 판독한다 _ 156
매매 사례 비교법의 오류를 직시하라 _ 161

제5장 토지감정가는 내가 결정한다
진정한 땅값을 판독하는 법 _ 167
내 땅의 가치 판독법 _ 176
땅값 거품에 대해 _ 186

제6장 공시지가의 투자활용법
토지투자와 공시지가의 함수관계 _ 193
공시지가를 투자에 활용하라 _ 200
공시지가에 대한 오해와 편견 _ 207
개별 공시지가를 활용한 투자 _ 210

제7장 토지이용규제와 토지 가치 판독
용도지역 및 용도구역과 땅값의 함수관계 _ 217
건폐율과 용적률의 적용에 따른 토지 가치 판독 _ 225
개발사업지구로 지정, 고시된 이후 땅값은? _ 229
도로의 가격은? _ 233
보상예정지 토지의 가격평가 _ 237
투자와 등기부 판독법(담보대출가의 판독) _ 245
토지 ‘실거래가 공개 시스템’을 가격판독에 활용하라 _ 251

PART 3.
토지 리모델링과 세금이 수익을 담보한다

제8장 토지의 원가적산
실제 사용 목적에 따른 땅값 평가 방법은? _ 263
대지화 경향에 투자하라 _ 269
대지와 관리지역 원형지 중 어느 땅이 더 좋을까? _ 272
대지화 원가 소요 비용 적산 학습 _ 274
전원주택지의 원가 산정 해설 _ 279

제9장 토지가공으로 보는 원가계산법
토지성형이 가능한 땅을 잡아라 _ 287
임야의 투자 가치 판독 _ 292
경사진 토지의 ‘수평 투영 면적’ - 295
성토의 투자학으로 땅값을 계산한다 _ 299
임야 전원단지 개발 비용 조성 원가 산정식 _ 304
부지조성과 기초 토목공사로 원가를 계산한다 _ 309
건축을 위한 토지의 비용 적산 실무 _ 320

제10장 세후 수익으로 보는 원가판독법
세후수익률로 계산한 적정 토지가격은? _ 331
부록
수도권 전원 주택지 분석 리포트 _ 341

또 한 가지 이러한 토지의 가격을 결정짓는 요인이 있다. 바로 수요다. 소득 수준이 높아지면서 생활 패턴의 변화에 따라 복잡한 도심보다는 전원을 찾는 사람들이 많아졌다. 또한 각종 법령에 제한사항이 많아 전체적으로 일반주택과 농가주택, 창고 등 이외에는 건축할 수 있는 유형이 거의 없다. 그 때문에 전원주택지의 수요가 늘면 가격이 오르고 수요가 적어지면 가격이 오르는 것이 멈추고 보합세를 유지하게 된다.

또 한 가지 이러한 토지의 가격을 결정짓는 요인이 있다. 바로 수요다. 소득 수준이 높아지면서 생활 패턴의 변화에 따라 복잡한 도심보다는 전원을 찾는 사람들이 많아졌다. 또한 각종 법령에 제한사항이 많아 전체적으로 일반주택과 농가주택, 창고 등 이외에는 건축할 수 있는 유형이 거의 없다. 그 때문에 전원주택지의 수요가 늘면 가격이 오르고 수요가 적어지면 가격이 오르는 것이 멈추고 보합세를 유지하게 된다.

토지를 매입할 때 땅값을 정확하게 평가하기 위해서는 토지 매입자가 토지 매입 목적에 맞게 용도를 변경할 때까지 지불하는 모든 비용과 시간을 토지 매입가에 반영해야 한다. 이것이 토지를 매입하기 위한 가격 계산법의 기본이다. 이 정석으로 계산하고 정리한 후 매입 여부를 야 한다는 뜻이다.