부동산 대폭락 시대는 없다

프롤로그
- 근거 없는 대폭락 시나리오에 당신의 재테크가 무너진다

1장 대한민국 부동산, 대폭락은 없다
01 대한민국 집값, 아직은 고점이 아니다
02 미국발 세계금융위기가 진정국면에 접어든다
03 국내금융위기에 청신호가 켜지고 있다
04 침체기에도 수도권에 청약광풍이 불고 있다
05 금리인하가 점진적으로 시작되고 있다
06 현 정부는 부동산 경기부양에 올인할 수밖에 없다
07 침체기에도 아파트 분양가는 계속해서 오른다
08 2020년까지 인구가 늘고 중대형 수요도 증가한다
09 수요에 비해 공급량이 실제로 부족하다
10 부동자금과 토지보상금이 철철 넘친다
11 시장참여자들의 심리도 ‘2009년부터 반등’이 대세다
12 부동산 전문가가 아닌 ‘선무당’이 사람 잡는다
13 대한민국 부동산에 대폭락은 결코 없다

2장 폭등의 씨앗, 규제완화책 대해부
01 참여정부가 옭아맨 규제, 실용정부가 깨부순다
02 규제완화 본격 시동 ‘8·21 대책’
03 ‘9·1 세제개편’으로 세제완화도 본격화된다
04 ‘9·19 대책’은 3년 후를 예측하는 열쇠
05 그린벨트 해제와 투자전략
06 ‘9·23 종부세 개편안’
07 부동산 폭락을 철저하게 저지하는 ‘10·21 대책’
08 부동산시장을 살릴 흑기사 ‘11·3 대책’
09 규제완화는 앞으로도 계속된다

3장 2010 부동산 대반등을 준비하라
01 부동산, 지금 헐값에 내던지면 제테크는 망한다
02 집값, 늦어도 2009년 하반기엔 바닥 찍는다
03 2009년 하반기, 미국과 세계 경제의 대반전
04 바닥은 어떻게 간파하는가? - 바닥 신호 10가지
05 외환위기 직후의 V자형 반등, 한 번 더 온다
06 기운 달은 반드시 다시 차오른다
07 최고의 매수타이밍은 2009년 상반기다
08 폭등기에 소외되면 재테크 망한다
09 앞으로 3년, 부자될 기회는 부동산에 있다

4장 대반등을 준비하는 부동산투자의 핵심 포트폴리오
01 내집마련, 지금이 최고의 적기다
02 재건축&재개발로 활황장을 준비하라
03 부동산경매, 최고의 기회가 온다
04 땅투자로 부동산 재테크를 완성하라

에필로그
- 부동산 대폭락 시나리오는 끝났다
두려움을 이기고 최후의 승자가 되라!

대한민국의 집값, 아직은 고점이 아니다
2006년 가을 폭등했던 대한민국 집값상승률을 2002년부터 거슬러 올라가 유심히 살펴보면 OECD국가들의 평균상승률의 절반 정도에도 못미치는 수준에 불과하다. 다시말해 집값이 고점까지는 오르지 않았기 때문에 크게 혹은 급속도로 빠질 일은 없다는 의미다. <이코노미스트>지에 의하면 대한민국에서 집값이 가장 많이 폭등한 2002년～2006년까지의 주택가격상승율은 21% 수준에 불과한 것으로 나타났다. 이는 OECD국가 전체평균상승률인 42%의 절반수준에 불과하다. 아울러 주택가격과 소득 연실질 증가율을 살펴보더라도 소득증가율에 비해 주택가격상승률이 상대적으로 낮은 것을 알수 있다.

침체기에도 수도권에 청약광풍이 불고 있다
서울과 수도권의 버블세븐 지역을 중심으로 초급매물의 잇따른 출회로 인해 이들 지역에서 유독 집값하락폭이 상대적으로 큰 것은 사실이지만 그렇다고 서울과 수도권 전체가 다 하락하고 있다고 생각하면 큰 오산이다. 예컨대 부천 중동이나 인천(IFEZ 포함) 등 경인지역을 중심으로 집값은 2006년 고점을 한참을 지났는데도 인천지역에서는 집값 상승이 가파르게 진행되고 있는데, 지난해 1월 대비 2008년 10월 현재 인천지역의 평균 매매가는 615만 원에서 약 800만 원으로 무려 30% 가량이나 올랐다. 집값이 대폭락한다더니 이건 또 웬 뚱딴지같은 현상이란 말인가? (중략)외환위기 때는 심지어 지금의 강남이나 수도권일대 거의 모든지역에서 미분양 폭탄이 발생했다는 점을 상기한다면 현재 수도권 인기지역에서 고분양가에도 불구하고 청약광풍이 불고 있다는 사실은 역설적으로 지금의 부동산 시장은 사상 최악이었던 외환위기 때보다는 훨씬 더 좋은 상황이라고 판단하는 것이 현명하다.

금리인하가 점진적으로 시작되고 있다
지금과 같이 금리인하가 지속적으로 추진되는 한 부동산 가격이 폭락할 가능성은 매우 낮아진다는 것이 정설이다. 국내 부동산도 이같은 흐름에서 소외되지 않으리라는 점은 사실상 명백해 보이는만큼 자칫 실기(失機)하거나 큰 손해를 감수하면서까지 팔지 않아도 될 우량부동산을 땡처리수준으로 매각하는 우를 범해서는 안 될 것이다. 상황과 여건이 허락되는 한에 있어서 무리하지 않는 수준의 부동산 보유, 혹은 극심한 침체기에 기회를 보아 내재가치보다 훨씬 저렴한 급매물이 있으면 과감히 접근하여 3년 이상 보유한다면 효과적인 수익률을 낼 수 있을 것이다.

현 정부는 부동산 경기부양에 올인할 수밖에 없다
설혹 부동산 시장에 거품이 있다고 해도 현 정부의 태생은 일명 ‘747’ 경제살리기를 모토로 하여 집권하였기 때문에 경제를 살리고 내수를 활성화 시켜야하는 피할 수 없는 숙제를 안고 있다. 이로인해 현 정부가 부동산에 거품이 있다고 인정하더라도 거품을 제거하거나 부동산시장을 경착륙시키는 무모한 정책을 지속적으로 쓰는것은 사실상 불가능하다. 예컨대 대운하개발이 난관에 부딪히자 이번에는 (물론 드러내놓고 하지는 않지만)대심도전철이라는 대규모 개발사업을 추진하고 있다. 이렇듯 필연적으로 경제 및 경기를 살리기 위해 부동산, 건설경기를 부양하지 않을 수 없어 현정부는 부동산 거품이 붕괴되도록 절대로 방관하지 않을 것이다. 따라서 거품붕괴로 인한 집값 대폭락은 건설경기부양으로 인한 집값 대폭등보다 더 일어나기 힘든 한계를 지니고 있다. (중략)정부는 거품을 터뜨릴 정책을 결코 쓰지 못하며 어떤 의미에서는 경기부양과 경제살리기라는 대의 명분으로 일정 정도의 거품은 용인할 수밖에 없을 것이고, 심지어 거품을 키울 수도 있을 것이다. 이러한 때에 부동산을 모두 처분하여 부동산투자에서 손을 뗀다면 그것은 어리석은 선택이 될 수밖에 없다.

시장참여자들의 심리도 ‘내년부터 반등’이 대세다
시장을 예측하는 데 있어서 쉽게 무시하지 못하는 변수가 있는데, 그것은 바로 시장참여자들의 심리다. 부동산시장에 참여하는 사람들이나 관심자 및 잠재적 수요자들은 부동산시장에 대한 나름의 예상을 하기 마련이다. 그런데 신기한 점은 이들 시장참여자들의 예상이 잘 들어맞는다는 점이다. 중앙일보 조인스랜드가 부동산 전문 주간지 ‘조인스랜드’ 창간을 기념해 부동산 전문가와 건설업계 종사자, 일반인 등 1124명을 대상으로 실시한 ‘부동산시장 대예측’ 설문조사 결과에 따르면, 전체 응답자의 48.1%는 내년 서울·수도권 집값이 상승세를 탈 것으로 점쳤고 집값 상승시기에 대해서는 내년 하반기(59.2%)를 꼽은 응답자가 압도적으로 많았다. (중략)부동산전문가들을 포함한 부동산 시장참여자들의 이와 같은 심리를 살펴보면 부동산대폭락은 먼나라 사람들 이야기로 들릴 정도다.