주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자

머리말_ 주식이 훨씬 낫지! 리츠는 지루하잖아

1부. 상위 1% 부자들이 깔고 시작하는 그것, 리츠
1.리츠가 뭐지?
2.연기금과 상위 1% 부자들은 왜 리츠에 열광할까
3.리츠의 종류 3가지와 상장리츠
-자기관리 리츠
-위탁 리츠
-기업구조조정 리츠
-그리고 상장리츠!
4.연기금 출신이 다시 쓰는 리츠 투자의 특성 7가지
5.리츠와 자주 비교되는 투자방법들
-부동산 펀드
-부동산 직접투자
-배당주
6.개인투자자가 리츠에 들어서는 문
-방법 1. 증권사 비상장 리츠 상품 투자
-방법 2. 상장리츠 투자
-방법 3. 미국 상장리츠 투자
[알면 좋은 정보] 기관투자자는 리츠를 얼마나 담을까?

2부. 리츠는 부동산이다 - 리츠 투자의 핵심
1.보여지는 것과 봐야 할 것은 다르다
-사는 자와 파는 자의 목적
-투자제안서를 보는 3가지 기준 - 자산, 전문용어, 파트너
2.오피스 자산 검토 방법
｜포인트 1｜ 입지, 한국에서 가장 잘 나가는 오피스 권역은 어디?
｜포인트 2｜ 임차인, 집약업종 물건과 정부기관 임차 물건
｜포인트 3｜ 가격, 싼 건 이유가 있지만 유난히 비싸다면 따져라
｜포인트 4｜ 자산의 연식과 면적, 새것이고 넓을수록 좋다
3. 리테일 자산 검토 방법
｜포인트 1｜ 입지, 가게는 역시 상권
｜포인트 2｜ 임차인, 가게라면 이런 임차인
｜포인트 3｜ 투자원금 상환 여부, 내 돈 무사히 돌아올까?
｜포인트 4｜ 경쟁물건 분석, 옆에 더 좋은 물건이 있다?
4. 물류센터 자산 검토 방법
｜포인트 1｜ 투자구조, 새로 짓는 것 or 원래 있던 것
｜포인트 2｜ 임차인, 대기업이나 전문 물류업체가 좋다
｜포인트 3｜ 인프라, 다양한 물류를 처리하는 곳이 좋다
5. 개인투자자라면 독사과, 높은 수익률과 특수목적 자산
6. 꾼들의 감언이설, 숫자와 용어
-Cap rate(자본환원율), 지금 살까 말까?
-IRR 수익률, 통장에 찍힌 배당금이 고시된 수익률과 다르다
-DSCR(부채상환계수), 순이익이 없는데 배당? 깡통리츠 구별법
-WALE/WALB(잔여 임차기간), 임차기간이 내 배당금
-FFO/AFFO, P/FFO, 실적과 기대감 사이
-LTV(자산대비 대출 비율), 대출은 방패일까 칼일까?
-재간접리츠, 이 용어가 보이면 그냥 접어라
-보통주와 우선매수권, 내 돈으로 수리하고, 팔면 네가 갖는다고?
-그 외 한 번쯤 읽어두면 투자가 만만해지는 용어들
7. 일 잘하는 투자 파트너 고르기 - 자산운용사와 증권사
[알면 좋은 정보] 한 건물 안에 소유자가 둘 이상일 경우

3부. 리츠는 주식이다 - 국내 상장리츠
1. 내 투자 포트폴리오의 몇 %를 상장리츠로 담아야 하나?
2. 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 - 부동산 관점
3. 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 - 주식 관점
4. 개인투자자라면 함정카드, 시가배당율과 기관투자 동향
5. 2021년, 될 성싶은 리츠 공모주 투자의 모든 것!
｜1단계｜ 시장 조사하기- 공모주 전체 시장, 리츠시장, 개별종목 평가표
｜2단계｜ 투자할 리츠 공모주 선택하기
｜3단계｜ 증권사 홈페이지에서 투자하기
6. 대표적인 국내 상장리츠 종목 분석
-롯데리츠 - 롯데 그룹사 자산
-NH프라임리츠 - 오피스
-신한알파리츠 - 오피스
-맥쿼리인프라 - 도로, 교량, 터널, 철도 등의 인프라
-코람코에너지리츠 - 주유소
-이에스알켄달스퀘어리츠 - 물류센터
[알면 좋은 정보] 호텔 부동산 간접투자, 사실과 오해

4부. 해외투자, 특히 미국 상장리츠
1. 미국 상장리츠는 뭐가 다르지?
2. 개인투자자가 손해 보는 가장 큰 원인, 환율
3. 믿을 만한 국내외 투자정보 사이트
4. 해외 못지않다! 국내 증권사 해외부동산 상품
5. 부동산 자산으로 분류한 미국 상장리츠의 성쇄
-오피스 자산
-리테일 자산
-물류센터 자산
-데이터센터&통신 인프라(셀타워) 자산
-헬스케어 자산
6. 앞으로 더 뜰 미국 상장리츠 종목 분석
-DLR(디지털 리얼티 트러스트) - 데이터센터
-EQIX(이퀴닉스) - 클라우드 서비스를 갖춘 데이터센터
-AMT(아메리칸 타워) - 통신, 5G
-PLD(프로 로직스) - 물류센터
[알면 좋은 정보] 코로나19가 만든 글로벌 상업용 부동산시장의 현황

5부. 2021년 리츠, 개인투자자에게 내밀어진 또 다른 기회
1. 리츠업계에서 가장 중요한 외부변수 TOP 3
-하나, 금리
-둘, 주가
-셋, 기타 지표들 - 업황, 연준의 자산매입, 주가지수, 환율
2. 코로나19와 2021년 리츠시장
-리츠시장의 현황과 미래
-임차인의 현황과 미래
-지금이 아니면 또 다른 기회는 언제일까?

리츠 투자 비율이 높아질수록 심적인 안정감도 높아져 더 편하게 주식 투자를 할 수 있죠. 실제로 주식에서 수익이 나는 사람들 대부분은 여유를 갖고 편안하게 시장을 분석하는 이들입니다.

리츠 투자는 채권에 근접한 높은 원금 안정성을 가지고 있습니다. 사실 부동산 리츠 투자는 거의 원금에 문제가 발생하지 않습니다. ‘매각 지연’이라는 말은 있어도 지금까지 ‘원금손실’이라는 말은 들어본 적이 없습니다. 그 이유는 운용역과 투자자 간의 신뢰가 매우 높기 때문입니다. 만약 원금이 깨졌다는 소리가 들리면 어떻게 될까요? 그 자산운용사는 거의 영원히 업계에서 아웃됩니다. 배당은 어렵더라도 원금은 어떻게든 살리겠다는 게 부동산 리츠업계의 불문율입니다. 따라서 아주 높은 위험등급을 가지고 있는 상품이라도, 실제 원금 안정성은 상당히 높은 편입니다.