부동산으로 부자된 사람들의 비밀

머리말：창의력과 모험을 요구하는 부동산 투자

Part1. 투자하기 전에 고려해야 할 사항
1. 환금성을 고려하라
2. 시대의 변화를 주시하라
3. 과학적이고 합리적인 계획을 세워라
4. 부동산 시장을 보는 안목을 길러라
5. 유념해야 할 부동산 가격의 7가지 원칙
6. 싸게 사는 방법을 찾아라
7. 월세가 높은 지역을 택하라

Part2. 부동산 종류에 따른 투자 노하우
1. 단독택지도 위치를 보고 구입하라
2. 용도를 살펴보고 구입하라
3. 용도가 바뀔 가능한 지역을 찾아라
4. 시 승격 예정지에 눈을 돌려라.
5. 떠오르는 주차 빌딩사업
6. 전세금으로 다세대주택을 사는 비결
7. 그린벨트 내의 전원주택이 손짓한다
8. 농지·임야를 주유소 용지로 전환하면 몇십 배까지 뛴다
9. 서울 도심 속 풍치지구 전원주택
10. 재개발 주변을 노려라
11. 주거용지를 상업용지로 바꾸면 돈을 번다
12. 재개발투자의 핵심은 타이밍이다
13. 개발지 주변의 상가가 돈이 된다
14. 미래의 부동산 어디에 투자해야 돈이 되나
15. 토지를 합병할 때와 분할할 때
16. 전원주택 마련 이렇게 하라
17. 싼 값으로 전원주택 구입하는 방법

Part 3. 부동산 투자의 요령
1. 부동산 투자는 전국을 대상으로 삼아야 성공한다
2. 선을 볼 때는 이발소에 가라
3. 개발지역을 찾아 투자하면 실패가 없다
4. 주택 구입도 차별화해야 돈을 벌 수 있다
5. 부동산으로 돈 번 사람은 길을 볼 줄 안다
6. 부동산 경기 유형과 부동산 투자
7. 잘 파는 것도 투자다
8. 주택 언제 사야 좋을까
9. 농협 공매물건에 금싸리가 보인다

Part 4. 분양권에 투자하여 부자되기
1. 조합분양권과 일반분양권, 어느 쪽이 유리한가?
2. 분양권 투자의 장점
3. 분양권 투자의 성공조건
4. 분양권 전매절차
5. 돈이 되는 분양권의 7가지 조건
6. 분양권 매입 시 유의할 점
7. 분양권 프리미엄의 상승 4가지 조건

Part 5. 아파트 투자하여 부자되기
1. 입지적으로 투자가치가 높은 아파트
2. 돈 되는 아파트는 이런 점이 다르다
3. 투자 가치가 높은 아파트를 고르는 비결
4. 불황에는 역세권 아파트에 투자하라
5. 소형 아파트에 눈을 돌려라
6. 잘 고르면 미분양 아파트가 알짜다
7. 부도 아파트 투자시 유의할 점

Part 6. 주택에 투자하여 부자되기
1. 매력 있는 단독주택의 조건
2. 단독주택 활용 방법
3. 낡은 단독주택 리모델링으로 돈 벌기
4. 저평가된 다가구주택 발굴하라
5. 재건축 연립주택 투자하기
6. 다가구·다세대 주택 투자하기
7. 테마형 전원주택

Part 7. 매력있는 상가 투자
1. 상가 투자 기법
2. 흥하는 상가 파악하는 법
3. 입지와 상권으로 본 망하기 쉬운 상가
4. 상가분양 투자방법
5. 상가분양 시 문제되는 약관
6. 유망상권 숨어 있는 곳

Part 8. 재개발사업이 부상한다
1. 재개발을 잡아라
2. 재개발 각 단계별 투자 포인트
3. 재개발 시 유의할 사항
4. 구입시 꼭 확인할 점
5. 평형 배정순위를 살펴라
6. 재개발구역 땅 고르는 기법
7. 조합원 지분 매입시 투자가치 분석법
8. 총대지 면적과 조합원 수를 분석하라
9. 재개발투자의 몇 가지 포인트
10. 재개발지구 역세권의 투자요령
11. 초기 투자 적게 들고 큰 면적 배정받는 법
12. 돈 벌려면 사업단계별로 전략을 세워라
13. 재개발지구 나대지 투자 요령
14. 재개발투자 수익과 매도시기
15. 재개발지구 내 다주택자 지분 매입과 분양

Part 9. 재건축에 투자하여 부자되기
1. 재건축의 의의
2. 매도 시기와 매수 시기 전략
3. 성공 100% 재건축 아파트 고르는 11가지 기법
4. 작은 아파트를 골라라
5. 공급면적이 선택이 다양한 곳을 골라라
6. 재건축은 연립주택이 빠르다
7. 재건축 아파트 값 급등시기 있다
8. 재건축 시장에 뛰어들 때 유의할 사항
9. 부동산 경매시장도 열기
10. 아파트 기준시가 대폭 오른 점 유의하라

Part 10. 임대사업으로 부자 되는 비결
1. 주택임대사업의 5가지 요령
2. 연립·다세대 임대사업, 오히려 실속 있다
3. 외국인 관광객 발길 따라 투자하라.
4. 숙박시설에 관심을 가져라
5. 오피스텔이 인기다

Part 11. 부동산 투자시 알아야 할 것들
1. 입지 조건의 선택이 좌우한다
2. 효과적인 매매 타이밍 포착의 비결
3. 유가와 부동산과의 관계

Part 12. 계절과 경기에 따른 부동산 투자 비결
1. 봄－회복기
2. 여름－성장기
3. 가을－성숙기
4. 겨울－침체기

Part 13. 리츠
1. 리츠의 장점
2. 리치의 세제 혜택
3. 리츠와 수익률
4. 리츠에 투자할 때 점검 사항

에필로그：부동산 시장 앞으로의 전망

5. 유념해야 할 부동산 가격의 7가지 원칙



부동산에 투자하기 위해서는 부동산시장의 변화 특히 부동산 가격에 대한 올바른 이해가 있을 때 당황하지 않고 침착하게 대처할 수 있다.
부동산 가격에서 다음과 같은 원칙이 있음을 이해해야 한다.

첫째, 부동산 가격은 끊임없이 변화한다.
부동산은 좀처럼 스스로 가격을 올리거나 내릴 수는 없다. 하지만 부동산도 다른 상품과 마찬가지로 부동산 스스로 또는 부동산을 둘러싸고 있는 인근 부동산의 가격 변동 원인 그리고 외부 요인들에 의해 가격 변동이 생긴다.
부동산이 스스로 가격을 올리는 것은 주로 유용성을 획득하는 데에서 발생한다. 예를 들어 건물을 지을 수 있도록 만들면 그 부동산의 가격은 상승한다. 요즘 유행하는 리노베이션이나 규모가 큰 토지를 형질 변경을 한 뒤에 분할 매각하여 수익을 올리는 것이 부동산 스스로 수익을 올리는 예라고 할 수 있다.
정부나 지방자치단체에 의해서 형질이 변경되어도 부동산 가격은 변화한다. 예를 들어 개발제한구역이 개방가능지역으로 고시되어 증·개축이 자유롭게 허용된다면 그만큼 부동산 가격이 상승한다. 이처럼 부동산 스스로 가격이 상승하거나 하락하는 것을 ?개별적 요인?이라고 한다.
토지의 개별적 요인으로는 택지의 위치나 면적, 지세, 지반, 도로변에 접한 넓이와 기피, 형상, 고저 등이 있다.
건물의 개별적 요인으로는 건물의 면적과 높이, 구조, 자재, 설계와 설비의 양부, 시공의 질과 양, 각종 규제, 환경과의 적합성 등을 꼽을 수 있다.
인근지역의 부동산이나 기타 부동산 가격을 변하게 하는 외부 요인으로는 일반적 요인과 지역적 요인이 있다.
일반적 요인이란 국가 또는 국제적인 범위를 가지고 변화하는 요인을 뜻한다. 다시 이것을 세밀하게 구분하면 사회적 요인과 경제적 요인, 행정적 요인으로 나눌 수 있다.
사회적 요인은 인구나 가구, 공공시설, 교육·사회복지, 거래 관행, 건축 양식 등의 변화를 일컫는다.
경제적 요인은 소득수준이나 재정상태, 금융, 물가, 임금, 고용, 조세, 기술혁신, 산업구조, 교통 등의 변화를 말한다.
행정적 요인은 부동산에 대한 이용제한, 건축규제, 부동산정책, 세제, 가격통제정책, 기타 규제 등의 변화를 말한다.
지역적 요인은 일장한 지역적인 범위를 가지고 부동산 가격에 변화를 일으키는 요인을 뜻한다. 지역적 요인은 일반적인 요인과 같이 사회·경제·행정적 요인이 있다.
자연 조건이란 일조량이나 온도·습도 등과 같은 자연환경이나 건축자재, 광물과 같은 자연자원을 포한한다. 여기서 중요한 것은 자연 조건의 변화는 일반적 요인에 의해 발생할 수도 있다는 점이다. 실제로 요즘은 자연 조건 자체가 변화하기보다는 주로 일반적 요인에 의해서 지역적 요인도 변화한다는 사실이다.

둘째, 부동산 가격은 지역에 따라 천차만별이다
부동산 가격은 대체로 지역에 따라 심한 부침을 보인다. 어느 지역은 부동산 가격이 상승하는데, 반대로 어느 지역은 심한 가격 하락 현상을 겪을 수도 있는 것이 바로 부동산의 특성이다.
일반적으로 국가 경제가 발전하면 부동산 가격도 동반 상승하게 되어 있다. 그러나 대부분의 개발은 지역적인 편차를 갖고 시행할 수밖에 없다. 어느 지역의 부동산 가격이 상승한다고 해서 전국적으로 똑같이 부동산 가격이 상승하는 것은 아니라는 얘기이다. 하물며 같은 행정권역 안의 똑같은 주택용지라도 부동산 가격 상승은 특정 지역을 중심으로 이뤄진다.

셋째, 가격 상승은 주도하는 종목을 중심으로 이뤄진다
부동산 가격 상승은 대부분 주도하는 종목에 따르는 것이 원칙처럼 굳어져 있다. 이를테면 2011년부터는 전, 월세가 상승하면서 원룸이나 단독주택이 부동산 가격을 주도하고 있다.

넷째, 부동산 가격은 인접 지역으로 파급되는 도미노 현상의 특징을 가지고 있다
부동산 가격 변동은 지역이나 종류에 따라 변한다. 일정 지역에서 인접 지역의 부동산 가격에도 변화가 일어난다. 보다 광범위한 지역의 부동산 가격이 변화한다는 뜻이다. 이와 같은 현상이 일어나는 것은 특정 지역에서 한 가지 종류의 부동산 가격이 상승할 경우, 실수요자들이 대체 부동산을 찾기 때문이다. 강남 지역의 아파트 가격이 상승되면 강남에 아파트를 구입하지 못한 실수요자들이 인근의 서초나 송파 지역으로 몰려 아파트 가격이 덩달아 상승하는 것은 이런 이유이다.