실전고수 우형달 박사의 경매투자의 모든 것

지은이의 말_실전 경험 없는 부동산 경매 책은 공허할 뿐이다!

1장 경기 침체기야말로 부동산 경매의 최고 기회다
공포기에 경매로 사고, 탐욕기에 매매로 팔아라
시장순응형 투자로는 결코 성공할 수 없다
부동산 비관론자들의 말에 휘둘리지 마라
부자들이 실물자산에 열광하는 데는 이유가 있다
인생 2막의 무기로 경매만한 게 없다
주식 투자가 미로라면 경매 투자는 고속도로다

2장 부동산 경매의 진정한 실체를 제대로 알자
부동산 경매물건은 아주 좋은 물건들뿐이다
경매는 일부 사람들의 전유물이 아니다
부동산 경매물건에는 못 먹을 것도 있다
일부 악덕 채무자는 절대 망하지 않는다
부동산가격과 경매감정가격의 진실을 알자
부동산 경매세계에선 그 누구도 내 편이 아니다
자기관리 못하면 앞으로 남고 뒤로 손해 난다

3장 부동산 경매 투자자가 꼭 지켜야 할 성공 원칙
부동산 경매 초보자들의 영원한 특징 10가지
투자지역과 경매물건에 대한 전략부터 세워라
전문가의 도움을 적극적으로 활용하자
경매 투자에선 실수가 더 많은 것을 가르쳐준다
종자돈에 대한 사고를 전환하라
혼자 독식하려고 욕심내면 뒤탈이 생긴다
돈 되는 경매물건을 고르는 노하우
흐름을 읽어 투자 유망 지역을 선점하라

4장 부동산 경매, 이것만은 반드시 알고 시작하자
부동산 경매, 한 건 하는 절차와 과정을 꿰뚫자
경매 고수와 하수의 실력은 하늘과 땅 차이다
부동산 경매물건의 점유자 형태를 이해하자
경매의 꽃은 뭐니뭐니 해도 명도다
경매 공부 잘하는 지름길, 배당표 써보기
경매 투자의 핵심은 ‘낙찰대금+α’의 구조
추가 인수금액이 많을수록 좋은 물건
유료 경매정보지 활용은 필수다
경매 관련 인터넷 사이트를 적극 활용하라
닭의 일생과도 비슷한 경매의 전 과정

5장 마술 같은 실전 경매 투자 사례를 공개한다
오류역 앞 오피스텔 40건 응찰에 13건 낙찰성공
인천시 구도심에 낙찰로 다세대 7건 보유
법정지상권 성립여지 있는 자양동 단독주택
재개발이 추진되고 있는 황학동 상업지구 구옥
4가구 살고 있던 서대문구 창천동 다가구
송파구 지역에 연립과 다세대가 100여 채
마술이 현실이 되는 용산구 서계동 다세대 낙찰사례
낙찰받는 것이 임대보다 저렴한 오피스텔 낙찰사례
9호선이 지나가는 방화뉴타운 소형 다세대 낙찰사례
1억 원이나 싸게 낙찰받은 천호뉴타운 아파트 낙찰사례

6장 경매물건의 썩은 부분을 정확히 도려내라
고수익을 기대하면 특별매각물건을 겨냥하라
재경매사건으로 입찰보증금이 20%일 때
법정지상권 성립여지 있는 물건일 때
유치권 성립여지 있는 물건일 때
위험하지 않은 예고등기 있는 물건일 때
공유지분 있는 물건일 때
토지별도등기 있는 물건일 때
추가 인수권리가 있는 물건일 때
분묘기지권 성립여지 있는 물건일 때
다 같은 상가임차인이 아니다

7장 초보투자자가 손대면 안 되는 권리 유형들
도사도 치유할 수 없는 등기부상 하자들
선순위 처분금지가처분이 있어 20%인 물건일 때
대지권 없이 건물만 경매되는 물건일 때
말소 안 되는 선순위 지상권 있는 물건일 때
유치권 성립여지 있는 물건일 때
소유권이전에 관한 소송이 진행되는 물건일 때
말소 안 되는 최선순위 가등기 있는 물건일 때
소유권이전이 어려운 특수법인 물건일 때
국세 압류내용이 파악되지 않는 물건일 때
진행 도중 경매가 취하되는 잉여 없는 물건일 때

8장 종자돈 규모에 따른 부동산 경매 투자 전략
종자돈이 1천만~2천만 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 3천만 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 5천만 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 2억~3억 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 5억 원 전후일 때의 투자법
종자돈이 10억 원 전후일 때의 투자법
금융기관 활용해 경락잔금 납부하기
무리한 자금조달은 큰 화를 부를 수 있다
체력이 약하면 공동 투자로 대응하라

9장 10년간 경매물건별 지수변동과 투자 포인트
아파트 경매지수 변동과 투자 포인트
연립·다세대주택 경매지수 변동과 투자 포인트
다가구·원룸·단독주택 경매지수 변동과 투자 포인트
근린주택 경매지수 변동과 투자 포인트
오피스텔 경매지수 변동과 투자 포인트
상가 경매지수 변동과 투자 포인트
임야 및 기타물건의 경매지수 변동과 투자 포인트

등기부에 대지권이 미등기되어 있더라도 감정평가서상 대지권에 대한 가격평가가 이루어졌고, 그 평가금액이 감정평가서상에 표기되었다면 당연히 대지권도 경매로 취득한다. 이와는 반대로 감정평가에서 제외되었다면 당초에 분양한 분양사에 문의해 입주 당시에 수분양자의 분양대금의 납부 여부를 확인해야 된다. 납부가 완료되었다면 대지권도 함께 취득한다고 볼 수 있다. 즉 소유권 취득 후 추가 부담없이 대지권 등기가 가능하다. 하지만 당초부터 대지권이 없는 일반적인 경우로는 국(시)유지상에 건축된 집합건물이나 연립주택 등이 있다. 이 경우 토지는 당초 가격감정부터 이루어지지 않아 낙찰로 취득할 수 있는 소유권은 당연히 지상의 건축물뿐이다. 이런 경우 사전에 관리관청에 문의한 다음 응찰 여부를 결정해야 한다. - 7장 중에서

종자돈이 3천만 원 전후라면 부동산에서 단독 투자는 하기 힘들다. 하지만 부동산 경매에는 도전해볼 물건이 널려 있다. 잔금대출이나 공동 투자를 통해 한계를 극복할 수 있기 때문이다. 개발 예정지역으로 발표된 구시가지(뉴타운 예정지)에 있는 대지지분 39.6~49.5㎡(12~15평) 내외의 빌라나 연립의 반지하층에 선순위임차인이 있어 인수하는 경우에는 이 정도의 자기 자본으로도 낙찰받을 수 있는 물건이 적지 않다. 지방인 경우에는 웬만한 규모의 내 집 마련도 가능하다. 종자돈이 3천만 원 전후라면 투자 전략을 단순화해 향후 개발 가능성이 높은 곳의 주택과 지분을 집중 공략하는 전략으로 임하기를 바란다. - 8장 중에서

다가구·원룸·단독주택은 경매 투자 경험이 많은 사람들이 가장 즐겨 응찰하는 종목으로, 2007년 이후 수도권 경매시장에서 연립·다세대주택 다음으로 인기를 끌고 있다. 임차인이 많아 권리분석은 복잡하지만 투자에 성공하면 높은 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 다가구·원룸은 투자(임대나 단기매각) 목적으로, 단독주택은 실수용이나 낙찰 후 연립·다세대·다가구로의 개발을 목적으로 응찰하는 것이 일반적이다. 각 목적에 따라 적합한 경매물건인지를 사전에 체크하고, 이러한 경매물건은 연립·다세대주택과 달리 상당한 초기 자금이 소요된다는 점도 알아두자. 평균 감정가격보다 서울의 경우 20%, 인천은 25%, 경기지역은 30% 정도 낮게 낙찰받아야 경매의 이점을 살렸다고 볼 수 있다. - 9장 중에서