경매 교과서

서문

제0장 경매
경매 왜 나오나? (빚이 많아서)
배당 결과
빚은 사라지지 않는다
권리분석이란?!
경매정보 어디서 보나?
권리분석 기초-가장 단순한 유형

제1장 권리분석의 시작
권리분석의 시작
말소기준권리

제2장 임차인
임대차 보호법
임차인의 권리
대항력
우선변제권(확정일자)
배당요구
권리분석 순서
임차인 배당순위
한발 더 깊이 들어가 보기
배당요구하지 않은 선순위 임차인
위장 임차인 잡는 법
보증금 증액
사례 �� 저당권 이후 전입, 왜?(근저당 말소하기로 특약)
사례 �� 등기 볼 줄 모르는 신혼부부에게 시세보다 싼 전세란…
전입보다 확정이 빠른 경우 : 주소를 뺐다가 다시 넣으면?
전입세대열람

제3장 소액임차인(최우선변제권)
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
소액임차인의 기준
최우선 변제(=0순위 배당)
주택임대차보호법
소액임차인 보증금 기준 : 담보물권 설정일
소액임차인을 따지는 기준일의 기준은 무엇인가?
Check Point : 물건지 주소 / 담보물권 설정일
수도권정비계획법 : 과밀억제권역
같은 듯 다른 두 가지 사례
배당을 받을 수 있었으나, 못 받은 사례
소액임차인의 자격 : 경매되기 전에 전입
집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톱
부동산 경매작전 빌라(신축빌라 급급전세 3천만 원)
소액임차인 : 주택가액 1/2조항
임차인이 많은 경우(예, 다가구주택)
소액임차인 심화 : 다단계 최우선변제 1
소액임차인 심화 : 다단계 최우선변제 2
Q&A로 정리하는 임대차 3법
상가임대차보호법(상임법)
상가임대차보호법(최우선변제권)
상임법 적용을 받기 위한 환산보증금의 범위

제4장 안분배당(평등배당)
깜짝 퀴즈 : 임차인 배당금 계산하기
배당의 방법 : 순위배당 vs 안분배당.
배당의 방식 다시보기(순위배당)
안분배당
흡수배당
가압류가 여러 개라면…

제5장 다가구주택
다가구주택 권리분석
주택임차권등기
채권과 물권에 대한 이해

제6장 말소기준권리 5가지
전세권
가등기
강제경매기입등기
법원 입찰 방법

제7장 땅(대지권, 토지별도등기)
대지권 미등기
대지권이란
주의 : 미분양 아파트
토지별도등기
조세채권/당해세, 체불임금

제8장 임차인 대항력 발생 시점
이혼한 경우
전소유자의 경우
법인인 경우
외국인인 경우
상가 임차인

마지막

채권자의 강제 매각에 의해서 2억에 팔렸다고 가정하죠. 그렇게 팔리는 걸 ‘낙찰’이라고 합니다. 낙찰된 금액 2억을 가지고 채권자들이 나눠 갖겠죠. 그걸 ‘배당’이라고 합니다. 문제는 여기서부터 시작이에요. 낙찰가격(즉, 집값)은 2억인데, 빚은 2억(집값)을 넘겨요. 채권자 중에 누군가는 못 받는다는 뜻이죠. 채권자 중에 누가 못 받고 싶을까요? 못 받고 싶은 채권자는 없을 겁니다. 서로 자기 채권은 100% 회수하고 싶어 합니다. 그래서 채권자끼리 알아서 팔고, 알아서 나눠가져라 하면 결론이 안 납니다. 서로 싸우게 되요.

경매로 집이 낙찰되면 법원에서는 채권자에게 배당을 해줍니다. 얼마에 낙찰을 받아서 채권자들에게 얼마씩 나누어 주느냐 따져봐야 하는데, 이때 필요한 게 바로 권리분석입니다. 즉, ‘권리분석’이란 배당을 짜보는 것이에요. 경매인들에게는 누가 얼마를 받는지가 중요한 게 아니라, 누가 배당을 못 받는지가 더 중요합니다. 그 이유는 못 받은 돈에 대해 누군가는 책임을 져야 하기 때문이죠. 그 못
받은 돈을 책임져야 할 사람은 당연히 채무자인데, 경우에 따라서는 낙찰자에게도 책임이 있거든요. 이때 채무자가 빚을 책임지는 것을 ‘소멸(말소)’이라 하고, 낙찰자가 책임지는 것을 ‘인수’라고 합니다. 그렇기 때문에 낙찰자의 입장에서는 이 빚이 소멸인지 인수인지가 중요해집니다. 그래서 권리분석의 핵심은 빚을 누가 책임지느냐 판단하는 것이고, 이것이 바로 권리분석이 중요한 이유에요. 만약 권리분석을 했는데, 빚을 낙찰자가 인수해야 한다면, 그런 물건은 입찰하지 말아야 할까요?