3000만원으로 22채 만든 생생 경매 성공기

프롤로그 | 종자돈 3,000만 원

1 무일푼에서 22채 보유까지
집 한 채는 있어야
세입자는 현대판 노예(?)
무일푼 14년 전 이야기
조강지처와의 만남
대기업에서 내 미래를 보니
독하게 시작된 종자돈 모으기
경매공부 시작
Tip : 나만의 방식으로 용어정리① 경매란?
마법이 시작되고
지금 온 가족이 단칸방 신세
종부세 납세자
전 7년 후 7년

2 경매재테크 시작
경매법정 첫 경험기
첫 경매법정 에피소드 4가지
경매법정 가기 전까지
두 번째 경매법정 가기에 앞서
두 번째로 경매법정 다녀와서
두 번째 경매법정 에피소드 5가지
두 번째 경매법정 뒷이야기
조사 다 해놓고 응찰 포기한 물건
토지별도등기에 도전
장수빌라 진행상황
들어가고 싶었던 물건 3개
현장답사의 중요성
경매법정 체험기 하나 더
고수의 실력을 직접 목격
경매 작전 빌라
1,000원 더
대단한 세입자
Tip : 나만의 방식으로 용어정리② 전세권등기와 확정일자
공매로 낙찰 받은 집을 원소유자에게 되팔고
잘 나가지 않는 빌라의 처분

3 경매 노하우
히말라야 은둔고수의 돈 버는 가르침 : BLSH
12가지 재주 가진 놈이 저녁거리 간 데 없다?
Tip : 나만의 방식으로 용어정리③ 말소기준권리란?
부동산 사장님과 친하게 지내기
우리 동네는 내가 전문가(동네 전문가)
시세를 너무 잘 아는 것의 맹점
위장(선순위)임차인 경매 물건
Tip : 나만의 방식으로 용어정리④ 선순위임차인이란?
팔지도 않고 원금 회수하기 : 시흥 정왕동 다가구주택
대표적인 성공사례 3가지
-낙찰가 대비 2배, 투자원금 대비 5배의 고수익
-전세가격이 낙찰가의 1.5배
실패사례 3가지
-버블세븐지역 버블이 꺼지고
-시세 파악 잘못, 낙찰가 = 매가
경매에도 상도(商道)가 : 다가구주택 단독 낙찰 후 취하
경락잔금 마련 Know How
무소의 뿔처럼 혼자 가면 힘들다
초보자의 명도
가족을 위해 실력발휘
명도의 상반된 사례 2가지
Tip : 나만의 방식으로 용어정리⑤ 대항력이란?
우선변제권의 재사용 : 특이사례
Tip : 나만의 방식으로 용어정리⑥ 우선변제권의 재사용 불가란?
낙찰 후 처분 사례
미아, 화곡, 신림, 광명, 성남, 평택
차라리 쉬는 것도 투자

4 부동산시장의 움직임
2009년 부동산시장 분위기
광명시 하안동 이야기
고양시 행신동 이야기
분당 이야기
경부축 용인 이야기
넓을 광(廣), 광주 이야기
경매 물건은 쌓여가고

5 경매에 임하는 투자마인드
경매의 목적은 ‘낙찰’이 아닌 ‘수익’
놓치고 후회하는 편이 묶이는 것보다 100번 낫다
20번 입찰에 한번 낙찰
낙찰 받기 전엔 정주지 말아야
소액투자 다(多)보유 전략
지속적인 투자를 위해 파트너가 필요

부록 지역별 분석, 그 이후 이야기
광명시 하안동 이야기
분당 이야기
경부축 용인 이야기
제2의 경부축 용인-서울 고속도로

에필로그

제 주변에서 집을 살까 말까 물어보는 사람이 종종 있습니다. 그때 물어보는 사람이 무주택자인 경우에는 무조건 사라고 합니다. 그 사람은 집값이 떨어지면 어떻게 하냐고 걱정합니다. 그러면 저는 이렇게 말합니다. “집을 한 채만 가지고 있으면, 집값이 오른다고 해서 좋아할 일도 아니고 떨어진다고 해서 슬퍼할 일도 아니지 않습니까? 집 한 채 있는데 집값이 오른다고 한들 다른 데도 다 올랐을 테니까 그 집을 팔고 다른 집으로 옮겨갈 수 없는 노릇이고, 집값이 떨어진다고 해도 다른 데도 같이 떨어졌을 테니까 내 집 가격의 상대적 위치는 마찬가지 아닐까요?” 단순하게 생각해서 전세 1억에 살고 있으면 10년 후에도 그대로 현금 1억을 가지고 있겠지만, 1억짜리 집을 사서 보유하고 있으면 10년 후에는 그 집이 얼마가 되어 있을까요? - 본문 '집 한 채는 있어야' 중에서

2006년도 말에 제가 분당 수내동에 오피스텔을 하나 산 적이 있었습니다. 그때 매입가는 8,700만 원이었고, 전세 8,000만 원에 세를 놨습니다. 결국 그 오피스텔을 사는 데 들어간 총 비용 8,700만 원(취ㆍ등록세 등 등기비용 포함) 중에 8,000만 원은 세입자가 부담하고 실제로 제가 부담한 금액은 1,000만 원 남짓입니다. 총 비용 중 85%에 해당하는 금액을 세입자가 저 대신 부담한 셈입니다. 저는 겨우 15%만 부담했고요. 그런데 더 가관인 것은 매년 전세 만기가 돌아올 때마다 전세금이 500만 원씩 올라갔다는 겁니다. 2년 만에 전세금은 9,000만 원이 됐고, 결국 제 투자금은 제로(0)가 됐습니다. - 본문 '세입자는 현대판 노예(?)' 중에서

종자돈 모으는 과정은 아주 지루합니다. 그냥 단순한 반복의 연속입니다. 재미있다거나 박진감 넘친다거나 남에게 자랑할 만한 이벤트가 있는 것도 아닙니다. 그냥 아무 생각 없이 꾸준히 모을 뿐입니다. 그 지루하고 단순한 과정에 질려서 성공하기 어렵습니다. 하지만 그 과정을 거쳐 어느 정도의 종자돈을 확보하면, 그 다음부터는 투자를 통해 좀더 빨리 불려나갈 수 있습니다. - 본문 '전 7년 후 7년' 중에서

투자는 자기 스스로 판단해서 해야 합니다. 스스로 생각해봐서 투자 가치가 있다고 판단이 될 때 투자를 해야 합니다. 모든 투자는 본인의 책임 하에 하는 거니까요. 전문가(또는 고수)라고 해봐야 여러분들하고 다를 게 없습니다. 기껏해야 자기가 해본 분야, 자기가 투자해본 동네만 알 뿐입니다. 다른 동네는 모릅니다. 뒤집어 얘기하면, 여러분 동네는 여러분이 전문가라는 얘기입니다. 동네 전문가. 내가 내 동네를 꾸준히 파면 뭔가 나옵니다. 한 동네만 1년을 파다보면 그 동네가 손바닥 안에 다 들어오고, 어디서 뭐가 어떻게 되는지 다 알게 되고, 그럼 그 와중에 뭔가 돈 되는 것도 보이게 됩니다. - 본문 '우리 동네는 내가 전문가' 중에서

돈이 없으면 아무것도 못하나? 우리가 자본주의 사회다 보니까 돈이 없으면 아무것도 못하는데, 해결할 방법은? 첫째, 모자라는 돈 만큼 사채를 끌어 쓰던가, 둘째, 공동으로 투자를 하던가. 그래서 공부가 필요합니다. 내가 공부해서 내가 잘 알아서 제대로 된 좋은 물건을 고르고, 내가 제대로 알아서 수익을 제대로 낼 수만 있다면 사채를 끌어 쓴들 두려울 게 없지요. 또 내가 제대로 된 물건만 골랐으면 돈이 되는 물건에는 또 돈이 모여듭니다. 즉, 투자자를 모아서 공동투자도 할 수 있는 겁니다. 우리나라는 자본주의 사회니까요. - 본문 '경락잔금 마련 Know How' 중에서