부동산 경매로 재테크하라

1장 누구나 일하면서 부동산 경매할 수 있다

-부동산 경매를 시작하려는 당신에게
절대 해서는 안 될 투자
초보투자자, 당신에게 필요한 3가지

-경매투자로 재테크하라
내가 하는 일을 당신이 못할 이유가 있는가?
일년에 한두 건만 받아도 성공!
자본금 1천만원으로 매월 임대수익을 올린다

-일하면서 경매하기, 무엇부터 시작할까?

-실전에 앞서, 한눈에 그려보는 경매절차 6step


2장 실패 없이 따라하는, 경매실전 6Step

- 당신이 원하는 경매물건은?

[1. 물건 찾기] 집 근처에서 시작하라
집 근처에서 시작해야 하는 이유
성공 사례, 집 근처에서 성공한 나의 첫번째 임장
실패 사례, 멀기에 챙기지 못한 치명적인 리스크
물건 찾기, 정보가 힘이다

[2. 임장] 이것만 체크하면 백전백승
임장 전, 이것만은 준비하자
임장 시, 이것만은 체크하자
사람이 없을 땐 3가지만 살펴라
실전 사례, 임장 전엔 정보지 분석! 세입자를 만나선 이렇게!

[3. 입찰] 낯선 법원에서 실수없이 입찰하기
입찰 전날, 마음가짐 다지기
입찰 당일, 준비할 것 3가지 & 해야 할 일 3가지
작은 실수 하나면 모든 것이 헛수고, 입찰표 작성하기
드디어 입찰!
입찰 후, 남들 놀 때 챙기면 좋은 4가지


[4. 잔금 납부] 돈 없어도 경매한다, 경락잔금대출
잠깐, 낙찰이 불허가결정 났다고?
경락잔금대출도 요령이다
법무사 견적서 받기, 수수료를 아껴라
소유권이전등기해야 진짜 내 집

[5. 명도] 실전으로 배우는 ‘명도’의 노하우
법대로 순리대로 되지 않는 게임
명도 사례 (1), 이사비로 100만원만 주세요
명도 사례 (2), ‘어깨’를 만나도 할 말이 있다
낙찰자를 지키는 6가지 칼자루
명도 사례 (3), 골치 아픈 전전세

[6. 임대] 공실기간 없이 엄대수익 올리기
임대 준비, 최저비용으로 최대효과를
임대 놓기, 직접 또는 간접 거래
공인중개사 상대하기
부동산 중개업소와 거래 시 주의할 점
알고 보니 수익이 아니라 손실? 수익률 계산하기


3장 부동산 경매 노하우, 굳히기 한판!

- 사람 상대하는 법이 제일 어렵다, 경매협상 스킬!
명도 시엔 허름하게, 계약 시엔 말쑥하게
금액은 절대 먼저 제시하지 않는다
“잘 모르겠다.”는 말을 입에 배게 하라
사람은 믿되, 돈은 믿지 말자

- 임장할 시간도, 입찰하러 갈 시간도 없다면?
시간 아껴, 발품 아껴 임장 나가기
입찰, 바쁘다면 직접 하지 않아도 좋다

- 남다른 정보로 승부한다, 경매고급정보

- 이렇게 나올 줄이야, 알고 대비하는 세입자 대응 수단
선순위 임차인이 아니라면? 대위변제
선순위 임차인이라면? 배당요구신청서
확정일자를 받지 않았다, 그러나 대항력!
선순위 임차인이라면 집을 살 수도 있다
임차인이 경매 신청하기, 전세권등기

명도는 자신의 스타일대로 하면 되는 것이니 마음 약하다 해서 경매에 뛰어드는 것을 망설이지는 말자. 아주머님을 너무 믿어 돈에 대해 얘기하시는 것을 대부분 믿었던 것이 내 실수였다. 사례에서 보듯 사람을 못 믿는 것이 아니라 돈을 못 믿는 것이기에 우리는 최소한의 돈을 믿을 수 있는 방책을 준비해두어야 한다.

그중의 하나로 [각서]를 추천하는데, 물론 각서라고 하는 것이 정식으로 [공증]을 받지 않고서는, 휴지조각에 불과하다는 것은 안다. 하지만 각서를 쓴다 하는 것은 이미 심리적으로 상대방에게 약점을 잡히고 들어간다는 얘기가 되며, 거기에 인감증명서를 첨부시키고 인감도장으로 날인시킨다면 협상의 상대방에게 강한 압박감을 줄 수 있다. ‘입’으로는 수백만 가지의 약속이라도 못할까. 호언장담하며 언제언제까지 집을 비워준다는 사람들에게 웃으면서 말을 해보자.

“그럼, 각서 하나 써주시죠 선생님. 까짓 거 그거 하나 못 써주시겠습니까?”
만약 응하지 않는다면 뭔가 켕기는 게 있다는 증거. 경매는 아니지만, 월세를 계속 미납하는 집을 찾아보니 남편분이 호언장담하며 다음달까지 밀린 월세를 모두 납입하겠다 하더라. 아니면 당장 이사를 가시겠다고.

지금부터 어떻게 해서든 돈을 만들어보겠다 하시는데, 이런저런 얘기를 길게 나눈 뒤에 각서를 써달라 하니 안 써주시더라. 그렇게 장담하던 분이 안 써주시길래, 승낙할 때까지 거실에서 차 한잔을 두고 기다렸다. 1시간이 꼬박 지나가니 그제야 각서를 써주시더라. 결국 한 달이 넘도록 월세는 입금되지 않아, 각서의 사본을 동봉한 내용증명서를 보내 겨우 문제를 해결할 수 있었다.-본문 276~277p 중에서