불확실성 시대의 新부동산 투자전략

1. 알아둬야 할 10가지 부동산 철칙
규칙 1 부동산 가격과 임대료는 모두 수요와 공급의 균형에 따라 결정된다
규칙 2 초저금리일 때는 사지 말고 팔아야 한다
규칙 3 팔려고 내놓았을 때 제일 처음 오는 손님이 가장 좋은 손님이다
규칙 4 가격이 떨어지는 시대에 매각을 하려면 먼저 '비장의 무기'부터 팔아라
규칙 5 그 물건에서 가까운 곳에 사는 사람일수록 비싸게 산다
규칙 6 구입할 때는 매각을 염두에 둬라
규칙 7 상대가 요청했을 때가 매각의 최적기다
규칙 8 팔려고 내놓았을 때의 가격은 어디까지는 파는 사람의 희망 가격이다
규칙 9 부동산은 가지고 있기만 해도 많은 비용이 들어간다
규칙 10 주택도 자동차와 마찬가지로 중고가 싸다

2. 부동산 거래에 실패하는 사람, 성공하는 사람
1)거품 경제 절정기의 가격을 기준으로 생각하는 사람
2)장기적으로 가격이 하락하는 이유가 불황 때문이라고만 생각하는 사람
3)신축에 집착하는 젊은이와 여성
4)'부동산은 아직 부족하다'라는 인식을 바꾸지 못하는 사람
5)디플레이션 시대에 돈을 빌리는 일의 무서움을 생각하지 않는 사람
6)자산을 지키기 위한 부동산 공부를 하지 않은 사람
7)대응이 빨랐던 법인과 늦었던 개인 지주
8)디플레이션 속에서도 변하지 않은 금융기관

3. 부동산 거품과 주택 거품
1)최근 10여 년 동안 발생한 두 차례에 걸친 부동산 거품의 정체
2)불황과 금융 완화가 주택의 대량 공급을 실현시켰다
3)수요가 도심부로 회귀해 교외의 수요는 줄어든다
4)주택지가(住宅地價)는 아직 하락폭이 작다
5)도쿄권에는 최근 10년 동안 세 번 거품이 발생했다
6)'잃어버린 10년'이 아니라 '앞으로 나아간 10년'이라고 생각하자
7)공급 과잉으로 '가격과 임대료'의 수준이 적절해직 있다
8)'소유'에서 '이용 가치'로 선택 기준이 바뀐다
9)수요와 가격의 양극화가 두드러지게 나타난다
10)환급할 수 없는 토지 등 자산 가치가 없는 부동산이 증가했다

4. 부동산의 새시대를 연 불황과 초저금리
1)초저금리가 시장에 끼친 영향
2)오랜 불황이 시장에 끼친 영향

5. 부동산도 본격적인 과잉 시대로
1)주택이 남아돌아 방치되고 있다
2)토지는 사라지지 않고 늘어날 뿐이다
3)사회 구조의 변화가 수요를 바꿨다
4)경제 세계화가 기업의 수요를 감소시켰다
5)토지 정책이 가격 하락을 부채질했다
6)토지 신화에 대한 '국민과 기업'의 인식이 변화했다
7)부동산 가격 하락의 원인은?
8)부동산도 '질'이 중시되는 시대다
9)교외와 지방권의 지주가 몰락하고 있다

6. 부동산 새시대를 향한 대응 포인트
포인트 1 부동산 시황보다 사회의 변화를 관찰하라
포인트 2 소유한 부동산을 평가, 정리하라
포인트 3 더 덜어질 것임을 전제로 생각하라
포인트 4 부동산을 필요할 때 필요한 만큼만 구하라
포인트 5 같은 부동산이라도 이용 가치가 높은 것을 고르자
포인트 6 돈을 빌려 투자하거나 활용하는 행위는 삼가자
포인트 7 부동산에 투자할 때 '초저금리'를 전제로 생각하지 마라
포인트 8 공실 문제를 해결하기 위해 용도 변경을 생각하라
포인트 9 부동산에 관해 믿을 수 있는 상담 상대를 확보하라
포인트 10 부동산 투자 계획은 10년을 기준으로

7. 후기

보론. 부동산 가격 버블 붕괴 가능성과 그 대응

부동산을 구입하려 한다면 금리가 높아져 부동산 가격이 떨어지기 시작할 때를 기다렸다가 수중에 있는 '자기 자금'으로 구입하는 것이 좋다. 수중에 있는 자금이라면 이자를 낼 필요 없이 싼 가격으로 부동산을 살 수 있을 것이다. - 본문 p.16 중에서