왕초보를 위한 부동산 경매 교과서

PART 1 부동산 경매 상식 지수를 높여라
01 불황에 빛 보는 부동산 경매
02 부동산 경매의 첫걸음, 경매 절차가 궁금하다
03 경매에 대한 오해와 진실
04 장단점으로 분석해본 부동산 경매

PART 2 현장에서 바로 통하는 실전 경매
01 부동산 경매의 목적을 분명히 하라
02 물건의 옥석 가리기
03 현장 둘러보기(임장)
04 경매에서 꼭 필요한 관련 서류 확인
05 당락을 결정하는 입찰가 정하기
06 에지(edge) 있게 입찰하기
07 백전백승 낙찰 전략
08 경매의 완성, 명도하기
09 돈 되는 물건으로 만들기
10 지렛대 원리 활용하기

PART 3 똑소리 나는 권리분석 노하우
01 등기부등본 제대로 뜯어보기
02 권리분석의 시작, 말소기준권리를 찾아라
03 간단하게 임대차 내역 분석하기
04 제대로 모르면 손해보는 낙찰자에게 인수되는 권리
05 권리분석 실전 사례

PART 4 초보자들이 주의해야 할 함정
01 골칫거리 가장 임차인
02 말소기준권리 없애는 대위변제
03 여차하면 소유권 뺏기는 예고등기
04 때로는 후순위가 위험하다
05 대지권 미등기
06 전 소유자의 체납관리비
07 일정한 자격을 필요로 하는 경매 물건
08 유치권 신고된 물건
09 토지 또는 건물만 낙찰 받는 겨우
10 분묘는 법보다 관습
11 선순위 전세권은 배당 신청 여부가 중요
12 가등기는 경매 신청한 경우
13 특수주소변경
14 지분 경매
15 소유자가 행방불명인 주택의 명도
16 제시 외 건물

PART 5 부동산 경매 법률 클리닉

부록 : 알고 넘어가자! 주택?상가건물 임대차보호법

입찰 경쟁이 치열하여 시세보다 싸게 매입하기 어려울 때는 가격 상승률이 높은 물건을 골라야 한다. 가격 상승률이 높은 부동산은 수요에 비해 공급이 부족한 물건이나 개발 호재로 인한 수혜 지역 물건이 이에 해당된다. p. 34
경매에 나온 물건이 재개발지역에 속하는지 또는 건물을 지을 때 어느 정도의 규모로 지을 수 있는지를 알고 싶으면 토지이용계획서를 보면 된다. 토지이용계획서는 말 그대로 해당 토지에 건물을 짓거나 개발 행위를 할 때 필요한 토지 이용에 관한 아우트라인을 제시해준다.

부동산을 매각할 때에는 상대방이 대부분 평범한 일반인들이기 때문에 편리성을 강조하거나 시각적으로 호감을 느낄 수 있도록 적당한 치장을 하는 것이 좋다. 전문 투자자가 아닌 일반인들의 경우 부동산의 잠재적인 투자 가치보다는 당장 눈에 띄는 외형을 통해 매수 여부를 결정ㅎ라는 경우가 많기 때문이다.

선순위 채권금액이 소액인 경우 후순위 권리자가 자신의 권리보호를 위해 빚을 대신 갚는 이른바 대위변제가 자주 이루어진다. 따라서 선순위 말소기준권리가 소액이고, 그 이후에 임차인이나 가등기권자 등이 있으면 대위변제로 인해 임차인이 대항력을 주장하거나 가등기권자가 소유권을 인수할 수 있으므로 조심해야 한다.