감정가 49% 낙찰을 위한 부동산경매 100% 실전 대비 권리분석

PART 1 이 다섯 가지만은 꼭 확인하고 권리분석 시작하자
1. 경매부동산에 설정된 권리 13
2. 경매사건의 법원기록과 문건접수 내역 23
3. 경매부동산의 표시사항과 지적공부 31
4. 경매부동산의 점유자 35
5. 전기, 가스사용료 등 관리비 체납 41

PART 2 경매 취하와 취소 가능성이 많은 물건
1. 부채 총액이 적은 물건 45
2. 경매신청자에게 배당할 것이 없는 물건 47

PART 3 경매투자 권리분석의 핵심, 등기부 등본의 권리분석
1. 권리분석의 기준! 말소기준권리 찾는 방법 53
2. 경매로 인한 매각으로 말소되는 권리와 인수되는 권리 56
3. 등기부 등본의 권리분석 압축 트레이닝 59

PART 4 경매는 임차인이다! 임차인에 대한 권리분석
1. 임차인에 대한 권리분석 순서 79
2. 대항력 있는 임차인 83
3. 확정일자 임차인 88
4. 소액보증금 임차인 94
5. 상가건물 임차인 99

PART 5 경매비용과 배당순위
1. 경매비용과 배당순위 105

PART 6 특수주소변경 임차인의 권리분석
1. 특수주소변경 임차인의 권리분석 113

PART 7 선순위 임차인의 권리분석
1. 선순위 가장임차인 찾는 방법과 입증 방법 127
2. 배당요구한 선순위 가장임차인 139
3. 채무자가 선순위 가장임차인 145
4. 소유자가 집을 팔고 세입자로서 거주하는 임차인 151

PART 8 선순위 가처분과 가등기의 권리분석
1. 경매로 말소되는 선순위 가처분 159
2. 위험한 후순위 가처분 173
3. 가처분의 취소와 선순위 가처분 있을 때 권리분석 방법 178
4. 10년 지난 선순위 가등기의 말소 182

PART 9 토지별도등기 있음과 대지권미등기의 권리분석
1. 토지별도등기 있음의 권리분석 191
2. 대지권미등기의 권리분석 197
3. 대지권등기하는 방법 200

PART 10 임차인의 유형별 대항력분석과 배당분석
1. 확정일자도 받지 않고 배당요구도 하지 않은 선순위 임차인 211
2. 전입신고를 하고 배당요구를 하지 않은 임차인 214
3. 확정일자를 받지 않고 배당요구를 한 선순위 소액임차인 216
4. 확정일자를 받고 배당요구를 한 선순위 소액임차인 218
5. 주택의 입주와 전입신고, 확정일자와 근저당권설정일이 모두 같은 날인 임차인 220
6. 주택의 입주와 전입신고를 갖춘 다음날에 확정일자와 근저당권설정일이 동일한 날에 이루어진 임차인 222
7. 주택의 입주와 전입신고일 이전에 확정일자를 받은 임차인 225
8. 확정일자가 가압류보다 늦은 임차인 228
9. 매각기일 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전하면서 임차권 등기를 하고 강제경매를 신청한 임차인 231
10. 경매개시결정등기 후 전입한 임차인 233
11. 전세금을 올려 주고 재계약을 하면서 확정일자를 받은 임차인236
12. 소액임차인과 확정일자임차인 그리고 주민등록 전입신고만 한 임차인 238
13. 선순위 근저당권 배당 후 소액임차인이 되는 임차인 241
14. 가압류 후 전입신고와 확정일자를 부여받은 임차인 243
15. 최우선변제 소액보증금 한도를 다 받지 못하는 임차인 245
16. 분양계약자인 소유자 앞으로 소유권이전등기가 나지 않은 상태에서 전입한 임차인 248

PART 11 투자자 울리는 위험한 임차인의 권리분석
1. 은밀하고 위험한 경매함정의 임차인 253
2. 세대합가 임차인 259
3. 권리변동 임차인 261
4. 시점 차이 임차인 265

PART 12 농지경매와 농지취득자격증명원 발급
1. 농지경매와 농지취득자격증명원 발급받는 방법 269
2. 농지전용 허가된 토지 경매 281

PART 13 법정지상권 성립 여지 있음 급소 공략하는 권리분석
1. 법정지상권 성립 여지 있음의 급소 찾기 285
2. 법정지상권 성립 여지 있음 급소 공략하는 물건조사방법 316
3. 무허가 미등기 건물의 법정지상권 분석 323
4. 등기 건물의 법정지상권 분석 328
5. 신축 중이던 미등기 건물의 법정지상권 분석 331

PART 14 초보자가 속고 있는 유치권신고 있음의 권리분석
1. 초보자가 모르는 유치권신고 있음의 숨겨진 진실 343
2. 유치권신고 있음의 숨겨진 진실을 찾아내는 조사 방법 356
3. 유치권신고 있음 푸는 방법 373

PART 15 지분경매로 고수익 올리는 방법
1. 지분경매로 고수익 올리는 방법 391

PART 16 안분배당과 흡수배당, 공동저당권에 대한 배당
1. 가압류 후에 설정된 근저당권의 배당순위 403
2. 공동저당권에 대한 배당 410

저자소개 430

머리말
이 책은 부동산경매 권리분석에 관한 책이다. 처음 경매를 시작할 때인 1990년 후반에는 경매 관련 책이 그리 많지 않아 혼자 경매 공부하기에 많은 어려움이 있었다. 경매 관련 책이 있었지만 지나치게 이론 중심이어서 실질적으로 많은 도움을 주지 못했고, 경매를 배울 곳도 흔하지 않았다. 그래서 경매투자에 있어서 실질적인 도움을 주는 책이 필요하다고 생각하였다. 이러한 틈을 메워야겠다는 생각으로 경매컨설팅 경험을 바탕으로 2003년 처음 부동산경매스킬을 출판하였다. 그 뒤 “토지별도등기 대지권미등기 완전정복” “경매의 임차인” “위험한 특수물건 누가 입찰하는가” 등 경매물건의 권리분석에 관한 내용을 보완하면서 책을 내기에 이르렀다. “부동산경매 권리분석”은 그동안의 책을 수정 보완하여 한 권으로 만든 책이다.
이 책은 경매부동산에 세 들어 사는 임차인에 대하여 유형별로 분류하여 대항력 여부와 배당분석을 설명하였다. 경매물건에 세 들어 있는 임차인에 대한 권리분석을 완전 정복한다면 경매함정을 피 할 수 있을 뿐만 아니라 진흙 속의 진주를 캘 수 있는 기술을 습득할 수 있으리라 본다. 또한 선순위 가장임차인 찾는 방법과 입증 방법, 선순위 가처분이 있는 물건을 낙찰받은 다음 가처분을 취소하여 등기부 등본에서 가처분을 말소하는 방법, 선순위 가등기를 말소하는 하는 방법, 경매로 인한 매각으로 말소되는 토지별도등기 있음과 대지권미등기 경매물건의 권리분석 방법, 법정지상권 성립 여지 있는 물건의 조사 시 체크 포인트와 조사 방법, 유치권신고 물건의 권리분석 방법 등에 대하여 설명하였다.
“뭐 좋은 것 없을까? 싸고 좋은 것을 저렴하게 구입할거야…” 하며 부푼 가슴을 안고 경매공부를 시작하지만 싸고 좋은 물건을 경매초보자가 낙찰받는 일은 흔하지 않다. 몇 차례 주인을 찾지 못해 여러 번 유찰된 시세의 반값 정도인 경매물건은 대항력 있는 임차인이 있는 물건, 선순위 가처분이 있다거나, 토지별도등기 있음, 대지권미등기, 법정지상권 성립 여지 있는 물건, 유치권신고 등으로 복합적으로 꼬여있다.
이 책은 경매사건 속의 숨겨진 권리를 찾아 분석하는 방법을 알려준다. 이 책과 더불어 『경매 부동산 넘겨받기』를 함께 본다면 책을 통하여 실전 경험을 쌓을 수 있으리라 본다.
이 책을 읽다보면 지난 저서들에서 제시하였던 경매사건이 곳곳에서 발견될 것임을 미리 양해를 구한다. 끝으로 오늘의 제가 되도록 길러 주시고, 가르쳐 주시고, 연단 시켜 주신 하나님! 건강과 지혜를 주신 하나님께 무한한 감사의 기도를 드립니다.