왕초보 처음 시작하는 단기속성 경매 공부책

PART 1 부동산경매! 법원경매 자료에 경매의 답이 있다
1. 부동산경매의 종류와 부동산경매 절차
2. 법원경매 정보에 경매의 답이 있다

PART 2 매각물건명세서는 법원의 권리분석보고서다
1. 매각물건명세서를 읽으면 권리분석이 보인다
2. 소유자·채무자는 인도명령 대상자
3. 등기부의 권리분석 매각물건명세서로 5분이면 끝난다

PART 3 경매는 임차인이다. 임차인에 대한 권리분석
1. 대항력 없는 임차인
2. 대항력 있는 임차인
3. 확정일자 임차인
4. 소액보증금 임차인

PART 4 배당을 알면 경매가 보인다
1. 물권과 채권의 배당순위
2. 대항력 있는 임차인, 확정일자 임차인, 소액보증금 임차인에 대한 배당
3. 각 채권자의 배당순위

PART 5 돈되는 임차인은 따로 있다
1. 대항력 있다고 주장하는 무상거주각서 임차인
2. 대항력 있는 임차인이 소유자의 배우자
3. 소유자가 집을 팔고 세입자로 거주하는 임차인
4. 특수주소변경 임차인

PART 6 돈되는 선순위 가처분
1. 경매로 인한 매각으로 말소되는 선순위 가처분
2. 낙찰 후 가처분 취소 신청으로 말소되는 선순위 가처분

PART 7 돈되는 토지별도등기와 대지권미등기
1. 낙찰 후 말소되는 토지별도등기
2. 낙찰 후 등기되는 대지권

PART 8 돈되는 법정지상권 성립여지있음
1. 토지 소유자와 건물 소유자가 동일인이 아닌 경우
2. 근저당권설정 당시 토지 소유자와 건물 소유자가 동일인이 아닌 경우
3. 가압류·강제경매개시 당시 토지 소유자와 건물 소유자가 동일인이 아닌 경우
4. 처분권을 가진 미등기·무허가 건물

PART 9 유치권, 현황조사보고서와 문건처리내역에 답이 있다
1. 유치권자는 경매개시결정 전에 점유해야 한다
2. 현황조사보고서와 문건처리내역에 유치권의 답이 있다
3. 점유하지 않은 유치권 신고자

PART 10 농지취득자격증명원 발급이 농지 경매다
1. 불법 형질변경된 농지의 농지취득자격증명원 발급받기

PART 11 지분경매가 돈이다
1. 지분경매로 고수익 올리는 방법

“등기부등본 분석 후 점유자에 대한 분석입니다. 최고가매수인인 낙찰자는 매각대금을 납부하면 소유권을 취득합니다. 소유권을 취득했으니 점유자로부터 부동산을 인도받아야 진정한 소유권을 행사할 수 있습니다. 점유자가 누구인가에 따라 경매가 어려울 수 있고, 쉬울 수 있습니다.”

“여러분! 점유가 무슨 뜻입니까?”

“점유는 물건에 대한 사실적 지배입니다. 물건에 대한 점유란 사회 관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서 사실상 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 합니다.”

“사실적 지배는 잠금장치를 하거나 타인의 출입을 배제할 수 있어야 사실적 지배했다고 볼 수 있습니다.”

“점유자란 부동산을 사실적으로 지배하는 사람을 말합니다.”

“유치권자는 점유하여야 합니다. 그런데 현황조사보고서를 보면 소유자 점유, 임차인이 점유하고 있습니다. 유치권자의 점유가 없습니다. 유치권자가 점유했더라도 유치권자는 경매개시결정 이전부터 점유하여야 합니다.”

“이 경매사건의 경매개시결정일은 2009년 2월 18일입니다. 유치권신고자는 2009년 2월 18일 이전부터 경매 부동산을 점유하여야 유치권이 성립합니다.”

“경매개시결정 후 현황조사를 합니다. 2009년 2월 24일 10시 11분에 현황조사를 했습니다. 현황조사 당시 유치권신고자 **건설이 점유하지 않았습니다. 주민등록표등본상 이 사건 부동산에는 준공 이후 채무자가 거주하여 오다가 임차인이 함께 거주하는 것으로 기록된 것으로 보아 **건설은 경매개시결정일 이전부터 점유하였다고 인정받기 어렵습니다. 유치권자가 경매개시결정 이후 점유를 개시하면 유치권은 성립하지 않습니다.