돈되는 부동산 따로 있다 재개발 재건축 부동산 투자

PART 1 돈되는 헌 집 투자! 재개발·재건축
1. 헌 집으로 새 아파트 분양받는 재개발·재건축
2. 투자는 타이밍이다. 부동산시장의 흐름을 읽는 방법
3. 부동산시장의 대세 흐름과 재개발·재건축 투자 타이밍

PART 2 재개발·재건축 사업 추진절차에 매수·매도 타이밍이 있다
1. 재개발·재건축 등 도시정비사업의 종류
2. 재개발과 재건축은 무엇이 다른가
3. 정비구역의 지정·고시와 추진위원회 구성
4. 조합설립과 시공사 선정
5. 사업시행계획인가와 종전자산평가 및 분양신청
6. 관리처분계획인가, 이주 철거, 동·호수 추첨
7. 준공 및 입주
8. 정비사업의 일몰제

PART 3 돈되는 부동산, 돈되는 조합원은 따로 있다
1. 토지등소유자와 조합원
2. 지분 쪼개기 금지일인 권리산정기준일
3. 분양자격이 없는 조합원과 현금청산 조합원
4. 아파트 1+1 2채 분양받는 조합원
5. 아파트 3채 이상 분양받는 재건축 조합원
6. 아파트 평형 배정 방법과 아파트와 상가를 분양받을 수 있는 조합원
7. 조합원 지위 양도 금지되는 조합원
8. 아파트 재당첨 금지 조합원

PART 4 돈되는 부동산 찾아내는 재개발 조합원의 분양자격
1. 다가구주택 도입 이전의 사실상의 다가구주택인 단독주택 소유자
2. 전환다세대주택 소유자
3. 권리산정일 이후 신축한 다세대주택 소유자
4. 협동주택 소유자
5. 상가주택 소유자
6. 기존무허가 건물 소유자
7. 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건축물의 소유자
8. 토지와 건물의 소유자가 동일인이 아닌 자
9. 주택이 없는 토지만 소유한 자
10. 토지를 공유지분으로 소유한 자
11. 상가 및 근린생활시설 소유자
12. 도시재정비법에 의한 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자
13. 시행방식전환으로 인한 환지 소유자
14. 종전토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구 추산액 이상인 자

PART 5 빌라와 단독주택, 개별공시지가가 낮은 땅과 높은 땅 어느 것이 돈될까?
1. 종전자산평가 방법을 알면 돈되는 부동산이 보인다
2. 종전자산평가액에 대한 이의신청
3. 종후자산의 감정평가 방법

PART 6 권리가액과 추가분담금을 알면 수익성이 보인다
1. 비례율과 권리가액, 추가분담금
2. 무상지분율과 추가분담금
3. 재건축사업의 초과이득환수 부담금

PART 7 조합장 리스크가 없는 재개발·재건축이 돈된다
1. 조합임원의 비리가 없어야 돈된다
2. 정보를 공개하지 않는 조합은 조합장 리스크가 있다
3. 조합에서 정보공개를 거부할 때 정보공개를 받는 법

PART 8 원조합원과 승계조합원의 취득세
1. 취득세
2. 원조합원과 승계조합원
3. 재개발 원조합원의 완공 후 취득세
4. 재개발 승계조합원의 완공 후 취득세

PART 9 모르면 손해 보는 조합원입주권의 양도소득세
1. 양도소득세 쉽게 미리 계산하기
2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세
3. 일시적 2주택의 양도소득세 비과세
4. 1세대 2주택이라도 양도소득세가 과세되지 않는 경우
5. 1세대 1주택인 조합원입주권 준공 전 매각, 준공 후 매각 시 양도소득세
6. 주택과 입주권의 일시적 2주택 양도소득세 비과세
7. 재개발·재건축 대체주택의 양도소득세 비과세
8. 입주권 준공 전과 준공 후 매각 시 양도소득세 과세

1997년 외환위기 후 세입자들이 집주인에게서 전세금을 돌려받지 못 하는 일이 속출하자 정부는 1999년 5월 다가구주택을 다세대주택으로 쉽게 전환하도록 허용했다. 그러나 이를 악용하는 지분 쪼개기가 재개발구역에서 성행했다.
지분 쪼개기는 재개발구역에서 하나의 주택 소유권(단독주택 및 다가구주택)을 다세대주택으로 나누어 등기한 후 분양권 등을 지분 숫자만큼 받으려는 방법이다.
다세대주택은 다가구주택과는 달리 세대별로 개별 등기가 된다. 재개발구역 안에 단독주택 및 다가구주택은 분양권이 하나만 나오지만, 이를 다세대주택으로 전환할 경우 각각의 세대별로 분양자격이 있다. 소유권자가 2명 이상일 경우에는 2명 이상 모두에게 분양권을 준다. 따라서 단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환하면 재개발사업 시행 뒤 분양권을 받는 세대수가 많이 늘어난다.

대지는 소유하지 않았지만, 건물만 소유한 자에게도 1주택을 분양하는데 대지가 넓고 여러 가구가 사는 다가구주택을 보유한 조합원 입장에서 하나의 주택만 공급한다는 것은 불공평하다. 2012년 2월 1일 도시정비법이 개정된다. 종전자산평가금액이 분양주택 2개의 분양금액보다 더 많다면 2주택을 공급받을 수 있다. 또한 기존 주택 주거전용면적이 분양주택 2개의 주거전용면적보다 더 넓다면 2주택을 공급받을 수 있다는 도시정비법 제48조제2항7호가 신설된다.

서울시는 1997년 1월 15일 서울시 조례 제3372호로 서울시재개발사업조례 개정 시 『제27조제2항나호』에 하나의 토지에 수인이 소유하고 있는 경우 원칙적으로 1개의 분양자격을 인정하는 자격을 두되, 경과조치로 부칙 제6조의 규정을 신설하여 이 조례 개정 시행일(1997. 1. 15.) 전에 건축법에 의하여 허가를 받은 다가구주택으로써 가구별로 지분 또는 구분소유 등기를 필한 다가구주택은 건축법에 의해 허가받은 가구수에 한해 가구별로 각각 1개의 분양자격을 인정받을 수 있도록 했다. 이 조례는 도시정비법 제정으로 폐지됐다.
다가구주택의 경우 여러 가구가 살 수 있는 구조로 건축된 주택이다. 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분등기를 필한 경우 건축허가를 받은 가구수에 한해 가구별로 각각 1개의 분양자격을 인정한다. 1997년 1월 15일은 서울시재개발사업조례 개정일로 이 개정일이 지분 또는 구분등기를 필한 다가구주택에 대한 분양자격 기준일이 된 것이다.