불황에도 성공하는 부동산 투자전략

머리말
프롤로그

Part1 부동산 투자로 돈 버는 사람은 분명 뭔가 다르다?
01 성공하는 투자자와 실패하는 투자자의 투자 습관
_준비하는 자와 준비하지 않는 자
02 부동산 투자로 돈 버는 사람들의 필수 무기
_시장을 바라보는 안목, ‘이글 아이(Eagle Eye)’
03 경제 환경에 민감할 수밖에 없는 투자자들
_‘화이트아웃’일 때는 괴로워도 기다려라
04 피자 한 판을 여러 사람이 나눠 먹으면 배가 고프다
_‘5일 장터’에는 게으른 산골 아저씨도 마실 간다
05 정부 정책, 맞서지 말고 잘 활용하라
_정부 정책은 뒷북정책이기 때문에 예측이 가능하다
06 어느 누구도 기본을 무시할 수는 없다
_성공하는 투자자는 사공의 말보다는 정부의 기본계획을 신뢰한다
07 자신이 갈아타야 할 말을 알고 있는 사람들
_엉덩이가 무거우면 기동력이 떨어진다

Part2 손해 보는 사람들이 모르는 부동산 투자 마인드
01 80%의 성공을 성공이라 보지 않는 사람들
_부자들은 연속적인 성공을 위해 성공에 인색하다
02 오래 묵힐수록 손해 보는 부동산 투자
_기회비용은 적시 투자에서 최소화된다
03 부자들은 탐색 비용을 아끼지 않는다
_뿌린 만큼 거둔다
04 종자돈에 관한 잘못된 생각
_돈이 돈을 번다?
05 손해 보는 사람은 빨리 끓고 빨리 식는다
_냄비보다는 뚝배기가 돼야
06 매도와 매수는 타이밍의 예술이다
_‘화룡점정’은 수익을 극대화하는 마무리
07 과거에 얽매여 판단이 흐려지는 투자자
_포트폴리오는 수시로 재편성할 수도 있는 것이다

Part3 아파트 투자 절대로 손해 보지 않는 성공의 조건
01 불황에도 강한 아파트 투자는 과연 존재할까?
_이제는 똘똘한 집 한 채 시대, 블루칩을 확보하라
02 좋은 아파트와 나쁜 아파트를 구분 짓는 입지
_단지 내에서 공이 많이 굴러가지 않아야 좋은 곳
03 정책에 따라 춤추는 유망 아파트 지역
_강북의 유턴(U-turn) 정책, 서울시 부도심 육성정책의 수혜 지역
04 도시철도 환승역 주변을 주목하라
_여의도와 홍대입구는 상권에 날개 단다
05 분당선과 신분당선 연장 구간은 황금어장
_소액투자자들은 장기 계획으로 용인과 수원을 공략하라
06 청약가점이 유리한 사람들은 아파트 청약에 도전하자
_전략 잘 세우면 위례신도시도 가능
07 대출의 경제학, 현명한 지렛대효과는?
_자기 돈만 가지고 집 사는 건 어리석은 투자, 그러나 30-30 계획으로

Part4 실패하는 사람들만 멀리하는 주택 투자
01 아파트보다 수익성이 높은 단독주택의 조건
_진짜 부자들은 전망 좋고 쾌적한 단독주택 밀집지역에 산다
02 다가구·다세대·연립주택의 선택 기준
_다가구는 임대수입 짭짤한 단독주택, 다세대와 연립은 서민 위한 공동주택
03 아파트의 편리함과 단독주택의 쾌적함 갖춘 타운하우스
_최근에는 도심형과 전원형을 혼합한 고급형이 인기
04 단독 및 다가구주택 리모델링 투자법
_‘사두면 오른다’는 옛말, 성형수술과 업종변경으로 재혼하기
05 노후 대비를 위한 전원주택 및 펜션 투자
_연면적 230m2 이하는 민박용으로 가능, 부지 매입 후 건축하면 비용 절감
06 별장과 농어촌주택의 차이점
_별장은 취득세와 재산세 중과 대상이나 2주택 중과 대상은 아니다
07 주상복합 아파트는 일반 아파트와 뭐가 다른가
_관리비 비싸고 주거환경 떨어지나 조망권은 환상적

Part5 고수익을 올리기 위한 임대투자의 원칙
01 수익형 부동산은 꿩 먹고 알 먹는 투자
_노후 재테크를 위한 고정수입과 자산가치 증식이라는 두 마리 토끼
02 주택임대사업은 고정수입 창출과 절세전략으로
_역세권 소형주택 인기는 지속적으로 상승한다
03 신세대 및 전문직 대상 풀옵션 원룸 임대업
_틈새 투자상품으로 각광, 대학가 소형 원룸은 불황 몰라
04 상가 투자 10계명
_돈줄기가 흘러가는 곳의 뒷문이 아닌 정문을 잡아라
05 상가도 종류에 따른 공략법이 따로 있다
_택지지구 내 상가는 상업용지 비율, 테마상가는 시행사 안정성을 따져라
06 수익형 부동산의 가치는 시장환원율로 분석한다
_시장환원율 추출은 거래 사례 분석으로
07 환금성 좋은 밀집지역의 역세권 오피스텔 공략하기
_업무용 시설이나 주거로 사용하면 주택으로 인정

Part6 명당자리를 찾아 투자하는 토지 투자
01 ‘묻지마 사재기’에 열중인 투자자의 미래
_개발호재에 의해 무조건 오르는 시대는 끝났다
02 기획부동산 업체 땅은 과연 돈이 되는가
_분할 안 되는 쓸모없는 땅을 시가보다 몇 배 비싸게 산 경우가 대부분
03 돈을 부르는 토지의 첫 번째 조건
_토지를 먼저 이해해야 좋은 땅인지 아닌지를 알 수 있다
04 명당을 가로막는 토지규제를 바로 알아야 한다
_절대농지와 보전산지는 금물, 한강변은 수질보전특별대책권역 지정 여부가 관건
05 이명박 정부에선 지방 토지에 찬스가 있다
_지방 경기 활성화 위한 당근책 나올 때마다 가격 상승
06 토지 투자의 장애물 양도세 60%
_농지는 재촌과 자경, 임야는 재촌 충족하면 중과 배제
07 토지 투자의 틈새시장, 이주자대책용지와 용마루
_상업지역의 토지가 공급되는 생활대책용지 ‘딱지’는 고가에 거래돼

Part7 부동산 투자의 최고 효율을 자랑하는 부동산 경매
01 부동산 투자자들이 법원으로 몰린 까닭은?
_경매를 통하면 안전하고 확실한 물건을 싸게 살 수 있다
02 말소기준권리만 정확히 알면 경매의 반은 성공
_말소기준권리보다 앞서면 인수, 늦으면 소멸
03 대항력 있는 임차권 극복이 권리분석의 관건
_대항력 있는 임차인의 배당요구 여부와 최우선변제권에 주목
04 경매의 함정, 이렇게 피해가자
_선순위 가등기, 가처분이라고 무조건 피할 필요 없다
05 사례별 권리분석
_꼼꼼히 분석하면 장애물은 없다
06 수익성 높은 경매 물건 고르기
_물건분석이 관건, 명도 쉬운 것 골라야
07 시중보다 싸고 분할납부가 가능한 자산관리공사 공매
_인터넷으로만 입찰에 참여, 압류재산 명도는 단점

Part8 부동산 투자의 지도를 세계로 넓히는 부동산 펀드
01 펀드는 알아도 부동산 펀드는 모르는 투자자들
_소액으로도 거액의 부동산에 투자할 수 있는 간접투자
02 부동산 펀드와 부동산 리츠의 차이를 알아야 한다
_펀드는 수익증권, 리츠는 부동산 투자회사
03 소심한 투자자들을 위한 부동산 펀드 투자 요령
_안정적인 수익률 확보가 가능한 펀드도 많다
04 성공하는 투자자들에게 국내는 너무 좁다
_국내 펀드와 해외 펀드로 분산투자한다
05 해외 펀드 투자, 먼저 환율 변동을 이해하자
_투자 대상국에서 벌었어도 한국의 환율이 떨어지면 ‘말짱 도루묵’
06 불황기에 강한 펀드와 리츠도 있다
_펀드는 포트폴리오 투자이므로 시장 추이에 일희일비할 필요 없다
07 자본시장통합법 시행으로 펀드 투자 패턴이 달라진다
_대형 상가에 직접 투자할 수 있는 부동산 펀드 가능해져

Part9 부동산 투자의 핵 재개발(재건축) 뉴타운 투자
01 재개발(재건축) 뉴타운 투자, 10년을 위한 준비
_소액으로 도심에 내 집 마련의 기회
02 재개발과 재건축의 차이를 이해하자
_재개발은 수용 가능, 재건축은 매도청구권만 인정된다
03 뉴타운과 재정비촉진지구에 따른 투자 유의사항
_소규모로 이루어지던 정비사업을 대단위로 묶어 시행
04 재개발 뉴타운 투자의 출발은 분양자격이다
_분양자격이 별도로 없는 경우도 많으므로 요주의
05 무상지분율과 비례율, 권리가액과 추가부담금을 알자
_재개발과 재건축 투자는 수학을 잘해야 성공한다
06 단독주택 재건축 투자에도 관심 갖자
_층수제한 완화와 용적률 상향 조정으로 숨통 트여
07 강남 재건축은 가장 안전하고 확실한 투자처
_강남에 입성할 마지막 기회, 규제 완화되고 가격 떨어졌을 때가 구입 기회

Part10 부동산 투자로 돈 버는 사람들의 확실한 부동산 절세
01 부동산 거래 사이클로 구분하는 부동산 절세
_다른 분야는 다 알아도 세금을 모르면 ‘목욕하고 이빨 닦지 않은 꼴’
02 부동산 투자로 성공한 사람들은 거래세도 아낀다
_취·등록세 외에 국민주택채권과 등기비용도 들어
03 생각하지도 못한 세금 폭탄을 조심하라
_4억 원 초과 주택 구입 시 자금출처 조사받을 수도 있다
04 부동산을 보유할 때 빠져나가는 세금을 붙잡아라
_보유세 대폭 완화, 하지만 경기 회복 여부에 따라 다시 강화될 가능성도
05 부부 공동명의는 금슬과 절세 위한 일석이조 세테크
_양도세와 종합부동산세, 상속세 등에서 절세 효과가 커
06 성공한 부동산 투자자들의 양도세 전략
_다주택자라고 모두 양도세 중과 대상은 아니다
07 비과세의 중요성을 모르는 손해 보는 투자자
_2주택자도 비과세를 받는 방법으로 절세할 수 있다

부록｜자료 이명박 정부의 부동산 관련 대책

재테크에서 승자가 되려면 ‘냄비’가 돼서는 안 된다. ‘뚝배기’가 돼야 하는데, 그 중에서도 가마솥에 오래 구운 것일수록 좋다. 냄비근성은 호황일 때보다는 불황일 때 더 두드러진다. 진정한 고수는 불황일 때 적극적인 매입으로 더 큰 부자가 되는 데 비해, 냄비는 엄청난 손해를 보면서까지 내다팔아 쪽박신세를 자처한다. (중략) 군중심리는 투자자에게는 요주의 대상이다. 호황일 때는 남들 다 하는데 나만 안 하면 손해 보는 것 같아 끼어들게 된다. 소위 ‘막차 타기’란 이런 것이다. 불황일 때는 남들 다 파는데 나만 팔지 않고 있으니 불안해서 팔지 않아야 될 걸 팔게 된다. 평소 시장을 보는 안목을 닦아놓아 ‘뚝배기’가 됐다면 자기 소신에 의해 꿈쩍도 하지 않았을 것이다. - ‘손해 보는 사람은 빨리 끓고 빨리 식는다’ 중에서

경기 침체가 지속되는 상황에서는 의외로 좋은 물건이 싼값에 매물로 나올 가능성도 높다. 이런 매물들은 상권에 대한 기초분석을 소홀히 해 아줌마들이 많이 다니는 거리에 아저씨들을 위한 가게를 만들어놓았다든지 퇴근길로 주로 이용되는 곳에 야채가게나 분식집을 열어 장사가 안 되는 경우가 대부분이다. 이런 근생을 저렴한 가격으로 인수해 리모델링과 업종변경을 통해 가치를 증진시키면 임대료를 높일 수도 있고 공실도 줄어들어 안정적인 임대수익을 보장받게 되고, 향후 양도 시 상당한 시세차익도 기대할 수 있다. - ‘단독 및 다가구주택 리모델링 투자법’ 중에서

“수익형 부동산의 꽃은 상가입니다. 어느 정도 목돈이 준비되면 목 좋은 곳에 상가를 얻어 편하게 세를 받아 생활하겠다는 기분 좋은 꿈을 꾸어보지 않은 사람은 없을 것입니다. 그러나 상가 구입은 부동산의 가치뿐 아니라 주변 상권과 경기 상황을 고려해야 하는 등 일반인들이 쉽게 접근하기 어려운 점이 많습니다. 그럼에도 상가 구입을 주택처럼 대충 하다 낭패를 당하는 사람들이 의외로 많습니다. 특히 상가는 주택보다 경기에 더 민감합니다. 그 이유는 공실률 때문이죠. 만약 경기가 침체돼 있다면 입주 업체 중 임대료를 연체하는 곳도 생기고 공실률도 늘어날 수 있어 손해가 큽니다. 따라서 상가를 구입할 때는 경기 동향을 잘 살펴야 합니다. 경기가 침체기에서 호황기로 가는 국면일 때는 의외로 좋은 물건이 싸게 나와 있는 경우가 많습니다. 경기에 민감한 소비업종이 잘되는 곳을 선택하게 되면 회복기로 접어들면서 임대수입이 향상될 수 있습니다. 반대로 호황이 지속되는 기간일 때는 언젠가 침체기로 전환될 것이 확실하므로 이때는 경기를 잘 타지 않는 생필품 주력 상가를 선택할 필요가 있습니다.” - ‘상가 투자 10계명’ 중에서