양도소득세 이론과 실무편람

2014년 양도소득세 관련 개정세법

1. 양도소득세 중과제도 폐지·완화 2
2. 법인 보유 토지 등 양도시 추가과세 완화 3
3. 가업상속공제재산에 대한 양도소득세 이월과세 도입 4
4. 조합원입주권에 대한 장기보유특별공제 범위 명확화 5
5. 1세대1주택 특례 위임규정 신설 5
6. 양도소득세 이월과세 적용대상 명확화 6
7. 상속주택 외의 일반주택 양도시 1세대 1주택 특례 보완 6
8. 추가과세대상 비사업용 토지 보완 7
9. 등기부기재가액 실가추정 기준금액 상향 조정 7
10. 건설임대주택 1세대 1주택 비과세 요건 명확화 8
11. 귀농주택의 범위 명확화 8
12. 중소기업간 통합 및 법인전환에 대한 양도소득세 이월과세 사후관리 합리화 9
13. 영농조합법인 등 현물출자시 양도소득세 면제 및 이월과세 합리화 10
14. 농지대토에 대한 양도소득세 감면제도 합리화 12
15. 경영회생 지원을 위한 농지매매 양도소득세 감면 신설 14
16. 수용 토지 등 양도소득세 감면율 조정 15
17. 준공공임대주택 양도소득세 과세특례 신설 16
18. 장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례 신설 17
19. 신축주택 등 취득시 양도소득세 한시감면 신설 18
20. 한옥에 대한 농어촌주택 등 양도소득세 과세특례 확대 24
21. 8년 자경농지 양도소득세 감면시 자경기간 계산방법 보완 25
22. 미분양주택 리츠에 대한 법인세 추가과세 배제 26
23. 코넥스시장 주식양도차익 과세대상인 대주주 범위 신설 27
24. 전략적 제휴를 위한 주식교환에 대한 과세특례 신설 28
25. 기업매각 자금으로 일정기간 내 재투자시 과세이연 신설 28


Part 01 총설

제1장 양도소득세제 개요 31
제1절 개 요 31
1. 양도소득세의 성격 31
2. 양도소득세 과세대상 연혁 32
3. 양도소득세의 역사적 배경 33
4. 양도소득세 감면제도 연혁 33
5. 양도소득에 대한 법규정 34
제2절 과세제도 개요 35
1. 개정연혁 35
2. 과세대상 개요 49

제2장 양도소득세 일반 51
제1절 납세의무자 51
1. 거주자(무제한 납세의무자) 52
2. 비거주자(제한 납세의무자) 59
3. 법 인 62
4. 법인격 없는 사단·재단 기타 단체(종중, 종교단체, 마을회 등) 63
5. 외국법인 65
6. 납세의무 승계와 연대납세의무자 67
7. 원천징수의무자 68
8. 양도소득세 비과세 68
제2절 납세지 70
1. 거주자의 납세지 70
2. 비거주자의 납세지 71
3. 내국법인의 납세지 71
4. 외국법인의 납세지 71
제3절 과세기간과 신고기한 72
1. 과세기간 72
2. 신고기한 72
3. 기간의 계산 74
제4절 세법적용 원칙 77
제5절 부동산 양도와 소득구분 79
1. 종합소득(사업소득)과 양도소득 79
2. 부동산매매업자의 양도소득 80
3. 주거용 건물 개발 및 공급업자의 주택 신축 판매 81
4. 부동산매매업과 주택신축판매업과의 구분 83
5. 국내 원천소득과 국외 원천소득의 구분 87
제6절 비거주자의 부동산양도소득에 대한 원천징수제도 90


Part 02 양도소득세

제1장 양도의 정의 93
제1절 양도소득세 과세 요건 94
제2절 양도에 해당하는 경우 99
1. 매 매 99
2. 교 환 100
3. 법인에 대한 현물출자 103
4. 공동사업 현물출자 104
5. 대물변제 116
6. 부담부증여 118
7. 담보제공자산의 처분 123
8. 배우자·직계존비속에게 양도한 경우 123
제3절 양도로 보지 않는 경우 125
1. 환지처분 125
2. 양도담보로 제공된 재산 132
3. 명의신탁 134
4. 이혼재산분할 136
5. 소유권의 환원 140
6. 공유물의 분할 142
7. 양도의 전제가 된 법률의 요건을 충족하지 아니한 경우 양도의 효력 146
8. 소유자산을 경매·공매로 인하여 자기가 재취득하는 경우 148


제2장 과세대상자산 149
제1절 토지와 건물 149
1. 토 지 149
2. 건 물 151
제2절 부동산에 관한 권리 154
1. 지상권 154
2. 전세권 154
3. 등기된 부동산임차권 155
4. 부동산을 취득할 수 있는 권리 155
제3절 주식 등 160
1. 주권상장법인의 주식 등 160
2. 과세대상 165
3. 세 율 179
4. 양도시기 180
5. 양도차익 산정 180
제4절 기타자산 186
1. 영업권 186
2. 시설물의 이용권·회원권 등 188
3. 과점주주 주식 등 188
4. 부동산과다보유법인의 주식 등 193


제3장 양도 또는 취득시기 201
1. 양도·취득시기의 의의 204
2. 양도·취득시기의 중요성 204
3. 보유기간의 기산일 204
제1절 매매 등 일반적인 거래 206
1. 대금청산일이 분명한 경우 206
2. 대금청산일이 불분명한 경우 215
3. 대금청산 전 소유권이전 등기한 경우 등 216
4. 수용 등의 경우 217
제2절 특수한 거래 221
1. 장기할부조건 매매의 취득·양도시기 222
2. 자기가 건설한 건축물 226
3. 완성되지 아니한 자산 227
4. 상속 또는 증여받은 자산 230
5. 환지처분으로 취득한 자산 234
6. 과점주주 주식 등 237
7. 현물출자 237
8. 그 밖의 경우 239
제3절 의제취득시기 252
1. 토지·건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산 252
2. 상장·비상장법인 주식 등 253


제4장 비과세소득 255
제1절 1세대1주택 비과세 255
1. 의 의 255
2. 1세대 요건 262
3. 1주택 요건 265
4. 비과세 요건 일반원칙 : 2년 이상 보유요건 296
5. 비과세 요건 일반원칙 : 2년(1년) 이상 거주(2003.10.1.부터 2011.6.2.까지 적용) 303
6. 비과세 요건 예외 309
7. 비과세 해당 여부 판정시기 329
8. 고가주택 과세특례 331
제2절 다주택 비과세 특례 341
1. 일시적인 1세대2주택 341
2. 상속주택 360
3. 동거봉양 및 혼인주택 376
4. 문화재 주택 387
5. 실수요 목적으로 취득한 지방소재 주택 389
6. 농어촌 주택 390
7. 장기임대주택 사업자의 거주주택 403
제3절 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택 비과세 특례 413
1. 조합원입주권 취득 후 3년 내에 종전의 주택을 양도하는 경우 416
2. 조합원입주권 취득 후 3년이 경과하여 종전 주택을 양도하는 경우 418
3. 주택재개발사업 등의 시행기간 중 취득한 대체주택을 양도하는 경우 419
4. 상속받은 1조합원입주권과 1일반주택을 보유한 경우 420
5. 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우 423
6. 혼인으로 인하여 세대를 합친 경우 427
7. 문화재주택과 일반주택·조합원입주권을 보유한 경우 430
8. 농어촌주택과 일반주택·조합원입주권을 보유한 경우 431
9. 특례적용 신고 432
10. 사후관리 432
제4절 일시적 3주택 보유 세대의 1세대1주택 비과세 특례 444
1. 일시적인 2주택 소유자가 상속 등으로 1세대 3주택이 된 경우 444
제5절 그 밖의 비과세 특례 451
1. 겸용주택 451
2. 장기저당담보주택 455
3. 재개발·재건축주택 458
4. 재개발·재건축 조합원입주권 474
5. 다가구주택 487
6. 종중주택 495
7. 비거주자에 대한 비과세 등 496
8. 1년 이상 해외근무, 해외취학에 따른 1세대1주택 비과세 507
제6절 농지의 교환·분합으로 인한 비과세 514
1. 농지의 교환·분합요건 514
2. 농지의 범위 515
3. 농지소재지의 범위 516
제7절 중소기업창업투자회사 등 출자 등 비과세 519
1. 주식 출자지분의 비과세 요약 519
제8절 법원의 파산선고에 따른 처분 521
1. 파산선고의 개념 521
제9절 비과세·감면의 배제 522
1. 미등기 양도 자산 522
2. 허위 매매계약서 대상 자산 525


제5장 양도소득세 추가과세 527
제1절 1세대3주택(1세대3주택·조합원입주권 포함)에 대한 추가과세 528
1. 1세대3주택 추가과세 528
2. 1세대3주택·조합원입주권 추가과세 558
제2절 비사업용토지(비사업용토지 과다보유법인 주식 포함)에 대한 추가과세 570
1. 비사업토지 추과과세 570
2. 비사업용토지의 판정 요약 570
3. 당연(무조건) 사업용 토지 582
4. 원칙적 기간기준에 따른 비사업용토지 판정 595
5. 지목별 비사업용토지 판정 625
6. 비사업용토지 과다보유법인의 주식 677


제6장 과세표준의 계산 680
제1절 실지거래가액 과세원칙 682
1. 실지거래가액에 따른 과세 682
2. 실지거래가액에 따른 결정 683
3. 종전 기준시가 과세규정 696
제2절 기준시가 715
1. 기준시가 개요 715
2. 기준시가의 과세 연혁 717
3. 기준시가 과세 쟁점 718
4. 토지의 기준시가 719
5. 건물의 기준시가 743
6. 주택의 기준시가 746
7. 국세청장이 고시하는 상업용 건물·오피스텔 757
8. 부동산에 관한 권리의 기준시가 762
9. 주식 등의 기준시가 762
10. 신주인수권 775
11. 영업권의 기준시가 779
12. 특정시설물의 이용권·회원권의 기준시가 780
제3절 양도가액 782
1. 양도가액의 범위 782
제4절 필요경비 798
1. 취득가액 798
2. 자본적지출액 등 833
3. 양도비 845
4. 배우자 등 증여재산 이월과세시 증여세상당액 851
5. 토지초과이득세 납부액 852
6. 기타 필요경비 854
7. 필요경비 개산공제금액 855
제5절 양도차익의 계산 863
1. 토지와 건물 등을 일괄양도·취득한 경우 양도차익 산정 863
2. 환산취득가액이 양도가액을 초과하는 경우 양도차익 계산 867
3. 양도소득금액 구분계산 및 양도차손의 통산 870
제6절 고가주택의 양도차익 계산 873
1. 고가주택 규정의 변천 873
2. 고가주택의 양도차익 계산방법 874
3. 부수토지 배율 초과면적이 있는 경우 875
4. 상가주택(겸용주택)의 고가주택 판정 876
5. 공유지분 양도시 고가주택 판정 878
6. 청산금 추가납부로 주택부수토지가 증가된 재건축 고가주택 878
제7절 재개발·재건축주택 등 양도차익 계산 888
1. 재개발·재건축주택 등 양도소득세 계산 특례 888
2. 재개발·재건축주택 등 양도소득세 계산 연혁 888
3. 재개발·재건축 조합원입주권을 양도하는 경우 889
4. 재개발·재건축 신축건물(부수토지 포함)을 양도하는 경우 890
5. 계산사례 895
제8절 부담부증여 양도차익 계산 905
1. 부담부증여에 대한 양도차익 계산 905
2. 부담부증여시 증여세액 계산 906
3. 상속세 및 증여세법상 부담부증여 요건 906
4. 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여 907
5. 제3자의 채무로 담보된 재산 증여의 경우 증여가액 907
6. 증여재산에 담보되지 않은 채무 인수시 증여세·양도소득세 과세방법 907
7. 부담부증여시 ?소득세법?에 따른 양도소득세 과세 908
제9절 주식의 양도차익 계산 919
1. 주식 등의 양도차익 계산 919
제10절 부당행위계산 부인 934
1. 부당행위계산 부인 대상 935
2. 이중과세 문제 952
3. 양도가액 또는 취득가액의 계산 954
제11절 배우자 등 이월과세 960
1. 이월과세 연혁 960
2. 적용대상 자산 961
3. 적용방법 962
4. 증여세상당액의 필요경비공제 963
5. 장기보유특별공제 964
제12절 장기보유특별공제 970
1. 장기보유특별공제 개요 970
2. 연 혁 970
3. 공제대상 자산 973
4. 장기보유특별공제율 974
5. 고가주택의 장기보유특별공제 975
제13절 양도소득기본공제액 988
1. 공제대상 자산 988
2. 양도소득기본공제액 계산 988


제7장 세액의 계산 991
제1절 세 율 992
1. 과세대상자산별 양도소득세 세율 992
2. 기본세율 999
제2절 가산세 1007
1. 신고불성실가산세 1008
2. 납부불성실가산세 1019
3. 환급불성실가산세 1021
4. 기장불성실가산세 1022
5. 중복적용시 우선 적용 1023
6. 신고기한 경과 후 개별공시지가가 경정된 경우 가산세 적용 1023
제3절 자산종류별 세금계산시 주의사항 1024
1. 토지의 양도소득세 계산 1024
2. 주택의 양도소득세 계산 1030
3. 일반건물(부속토지 포함)의 양도소득세 계산 1039
4. 신축·재축·증축된 건물의 취득가액과 장기보유특별 공제 계산 1041


제8장 신고·납부 및 결정·경정 1044
제1절 예정신고와 납부 1044
1. 예정신고기한 1044
2. 예정신고방법 1046
3. 납부할 세액 계산 1047
4. 예정신고납부세액 계산 1048
5. 예정신고납부세액공제 폐지 관련 특례 1048
6. 분 납 1051
7. 물 납 1052
제2절 확정신고와 납부 1057
1. 확정신고기한 1057
2. 확정신고기한 경과 후 양도소득금액의 변동이 발생한 경우 신고기한 1057
3. 확정신고의 예외 1058
4. 확정신고의 특례 1058
5. 확정신고 납부세액 계산 1059
6. 확정신고 납부 1059
제3절 수정신고와 경정청구 1060
1. 수정신고 1060
2. 경정 등의 청구 1062
제4절 결정· 경정 1065
1. 결정 · 경정사유 1065
2. 실지거래가액 결정·경정의 방법 1066
3. 결정·경정의 통지 1070
4. 결정·경정을 위한 거래내역 조회 1071
제5절 징수 및 환급 1072
1. 양도소득세의 징수 1072
2. 추가납부세액 징수 1072
3. 양도소득세의 환급 1072


제9장 국외자산 양도에 대한 양도소득세 1074
1. 납세의무자 1074
2. 과세대상 1075
3. 양도가액 1075
4. 필요경비 1077
5. 시가산정 1078
6. 외화환산 1079
7. 장기보유특별공제 배제 1079
8. 양도소득기본공제 1079
9. 세 율 1081
10. 외국납부세액 공제 1082
11. 국외자산 양도소득세 신고·납부 1084
12. 기타 준용규정 1084


제10장 비거주자의 국내원천소득 과세 1086
제1절 주식양도소득에 대한 원천징수 1087
1. 국내원천소득의 범위 1087
2. 원천징수의무자 1087
3. 원천징수시기 1088
4. 원천징수세율 1088
5. 원천징수방법 1088
6. 원천징수 납부방법 1089
제2절 부동산 양도소득에 대한 원천징수 1090
1. 원천징수제도 연혁 1090
2. 국내원천소득의 범위 1091
3. 원천징수의무자 1091
4. 원천징수시기 1092
5. 원천징수세율 1092
6. 원천징수 납부방법 1092


Part 03 양도소득세 감면

제1장 양도소득세 과세특례제도 개요 1097
1. 과세이연과 이월과세 1098
2. 감면제도의 운용과 효과 1102
3. 감면방식을 세액감면과 소득공제 방식으로 이원화 1102
4. 감면의 중복적용 배제 1103
5. 감면의 종합한도 1106


제2장 유형별 과세특례제도 요약 1110


제3장 토지에 대한 과세특례 1116
1. 영농조합법인·영어조합법인·어업회사법인 및 농업회사법인에 현물출자하는 농지 등에 대한 양도소득세 감면 등 1116
2. 8년 자경농지 감면(조특법§ 69) 1121
3. 농지의 대토에 대한 양도소득세 감면(조특법§ 70) 1153
4. 경영회생지원을 위한 농지 매매 등에 대한 양도소득세 특례 (조특법§ 70의2) 1178


제4장 주택에 대한 과세특례 1181
1. 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면(조특법§ 97) 1182
2. 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면(조특법§ 97의2) 1195
3. 준공공임대주택에 대한 과세특례(조특법§ 97의3) 1203
4. 장기임대주택에 대한 과세특례(조특법§ 97의4) 1204
5. 미분양주택에 대한 과세특례(조특법§ 98) 1206
6. 지방미분양주택의 취득자에 대한 과세특례(조특법§ 98의2) 1208
7. 미분양주택의 취득자에 대한 과세특례(조특법§ 98의3) 1212
8. 비거주자의 주택취득에 대한 과세특례(조특법§ 98조의4) 1229
9. 수도권 밖 미분양주택 취득자에 대한 과세특례(조특법§ 98의5) 1229
10. 준공후미분양주택의 취득자에 대한 과세특례(조특법§ 98의6) 1234
11. 미분양주택의 취득자에 대한 과세특례(조특법§ 98의7) 1238
12. 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면(조특법§ 99) 1243
13. 신축주택 등 취득자에 대한 과세특례(조특법§ 99의2) 1257
14. 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면(조특법§ 99의3) 1277
15. 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 (조특법§ 99의4) 1300


제5장 공익사업지원 과세특례 1314
1. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면(조특법§ 77) 1314
2. 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례(조특법§ 77의2) 1344
3. 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도 소득세의 감면 등 1348
4. 행정중심복합도시·혁신도시 개발예정지구내 공장의 지방이전에 대한 과세특례 1353
5. 어린이집용 토지 등의 양도차익에 대한 과세특례(조특법§ 85의5) 1357
6. 공익사업을 위한 수용 등에 따른 공장이전에 대한 과세특례 (조특법§ 85의7) 1359
7. 중소기업의 공장이전에 따른 과세특례(조특법§ 85의8) 1364
8. 공익사업에 따른 물류시설 이전에 대한 과세특례(조특법§ 85의9) 1367
9. 국가에 양도하는 임야에 대한 양도소득세 감면(조특법§ 85의10) 1370


제6장 기업구조조정지원 등 과세특례 1373
1. 창업자 등에의 출자에 대한 과세특례(조특법§ 14) 1374
2. 중소기업 간의 통합에 대한 양도소득세의 이월과세(조특법§ 31) 1380
3. 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세(조특법§ 32) 1394
4. 사업전환 무역조정 지원기업에 대한 과세특례(조특법§ 33) 1411
5. 기업의 금융채무 상환을 위한 자산매각에 대한 과세특례(조특법§ 34) 1419
6. 주식의 포괄적 교환·이전에 대한 과세 특례(조특법§ 38) 1424
7. 주식의 현물출자 등에 의한 지주회사의 설립 등에 대한 과세특례 1426
8. 주주 등의 자산양도에 따른 양도소득세의 감면(조특법§ 40) 1435
9. 구조조정대상 부동산 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등 (조특법§ 43) 1442
10. 기업 간 주식 등의 교환에 대한 과세특례(조특법§ 46) 1445
11. 벤처기업의 전략적 제휴를 위한 주식교환 등에 대한 양도소득세 과세이연 1449
12. 물류기업 간 전략적 제휴를 위한 주식교환 등에 대한 양도소득세 과세이연 1452
13. 전략적 제휴를 위한 비상장 주식교환 등에 대한 과세특례(조특법§ 46의7) 1456
14. 기업매각 후 벤처기업등 재투자에 대한 과세특례(조특법§ 46의8) 1458
15. 우리사주조합원 등에 대한 과세특례(조특법§ 88의4) 1461


제7장 농어촌특별세 1463
1. 납세의무자 1463
2. 과세표준 및 세율 등 1463
3. 비과세 1463
4. 농어촌특별세 분할납부 1464
5. 양도소득세 감면 관련 농어촌특별세 과세 여부 1465


Part 04 법인의 양도소득과세특례

제1장 법인의 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 1471

제2장 주택 양도에 따른 추가과세 1478

제3장 비사업용토지 양도에 따른 과세특례 1486
1. 비사업용토지 양도에 대한 법인세 추가과세 1486

제4장 부동산매매업자에 대한 세액계산 특례 1530
1. 주택 등 매매차익 예정신고 1531
2. 예정신고 및 제출서류 1533
3. 예정신고 납부 1533
4. 토지 등 매매차익과 세액의 결정·경정 및 통지 1533
5. 부동산매매업자의 예정신고 불이행에 따른 가산세 1536


Part 05 부동산 투기억제 대책과 양도소득세

제1절 부동산투기억제대책 연혁 1539
1. 1960년대 대책 1539
2. 1970년대 대책 1539
3. 1980년대 대책 1539
4. 1990년대 대책 1540
5. 2000년대 대책 1544

부 록
1. 소득의 구분과 과세방법 1553
2. 공부의 검토시 유의사항 1554
3. 주택가격공시제도 1559
4. 토지등급가액표 1560
5. 개별공시지가 적용기준일과 정기고시일 1561
6. 연도별 건물신축가격기준액 1561
7. 구조지수표(2014년) 1562
8. 용도지수표(2014년) 1563
9. 위치지수표(2014년) 1568
10. 연도별 잔가율표(2014년) 1569
11. 개별건물의 특성에 따른 조정율표(상속세 및 증여세평가) 1570
12. 취득당시 건물기준시가 산정 기준율표 1572
13. 생산자 물가지수표 1575
14. 양도자산별 필요서류 1576
15. 인터넷 부동산정보 확인사이트 1578