50부터 시작하는 은퇴 후 월급 만드는 부동산

프롤로그 30억 원을 가진 가난한 사람 9

1부. 은퇴 전 반드시 해야 할 부동산 자기진단 15

1장. 자산가인데 불안한 사람들 20
강남 자가가 있어도 불안한 이유 | 집이 있어도 생활이 불안한 사람들 | 자산가지만 가난한 노인 | 부동산 비중이 너무 높은 사람들

2장. 은퇴 후 월 얼마가 필요한가 33
은퇴 후 생활비 계산법 | 부부 기준 월 300만 원 vs. 500만 원 | 노후 파산을 피하는 최소 현금흐름 | 의료비와 간병비를 반영한 현실 자산 계산

3장. 지금 가진 부동산으로 노후가 가능한가 45
내 집 한 채면 충분한가 | 부동산은 생활비의 얼마를 책임져야 하나 | 국민·퇴직·개인연금과 부동산의 역할 분담 | 부동산을 연금 보조 자산으로 보는 관점

4장. 집을 지킬 것인가 팔 것인가 56
강남 아파트를 끝까지 보유해야 하나 | 다운사이징은 언제 해야 하나 | 다운사이징 vs. 임대 전환 vs. 주택연금 | 집을 현금흐름으로 바꾸는 방법 | 역모기지(주택연금)는 언제 활용할까

5장. 부동산 자산 정리의 실제 70
다주택 정리 고민 | 절대 정리하면 안 되는 자산 | 지금 팔아야 할 부동산 | 상가는 월세가 계속 나온다는 착각 | 노후에 위험한 수익형 부동산

6장. 은퇴 후 투자 원칙은 완전히 달라진다 82
투자할까, 지킬까? | 은퇴자는 회복 시간을 잃는다 | 고수익보다 중요한 회복 불가능한 손실 | 월세 vs. 배당 vs. 현금 | 부동산·현금·배당·연금의 균형

7장. 자녀에게 어디까지 도와줘야 하나 95
결혼자금 지원의 적정선 | 전세금 지원의 함정 | 증여와 지원의
차이 | 노후를 희생하는 부모들 | 부모 노후가 먼저라는 원칙

8장. 5060이 가장 많이 착각하는 부동산 상식 108
강남이면 무조건 안전하다 | 집이 많을수록 노후가 편하다 | 재건축이 노후를 책임져준다 | 주택연금은 손해다 | 서울만 살아남는다

2부. 은퇴 후 반드시 알아야 할 부동산 투자법 123

1장. 노후 부동산의 핵심 판단 기준 128
시세차익보다 현금흐름 | 고령화 시대의 수요 변화 | 은퇴자에게는 회복할 시간이 없다 | 신뢰 있는 정보를 찾는 법 | 미디어에 속지 않는 법(부동산 리터러시) | 병원 접근성이야말로 노후 부동산의 핵심 | 고령자 친화 주거의 가치 변화

2장. 팔 집과 남길 집 구분법 142
절대 정리하면 안 되는 자산 | 지금 팔아야 할 부동산 | 상급지 한 채 전략이 알맞은 사람 | 강남보다 중요한 것 | 집을 지킬 것인가 팔 것인가 | 현금흐름을 만드는 자산의 조건

3장. 월세 포트폴리오의 핵심 154
평생 월급을 스스로 설계하다 | 소형·역세권·병원 인접 ? 노후 월세의 황금 삼각형 | 고령층 임대 수요는 늘어난다 | 관리 가능한 규모만 가져가라 | 은퇴자에게 맞는 월세 구조 | 공실보다 무서운 유지비 | 월세와 배당금 비교

4장. 부동산 vs. 금융자산 167
한 바구니의 유혹 | 노후에는 부동산 비중을 줄여야 하는가 | 부동산 80%, 금융 20%의 위험 | 주식보다 부동산이 유리한 경우 | 부동산보다 금융상품이 유리한 경우 | 현금 보유가 중요한 순간 | 노후 자산 배분의 현실 원칙

5장. 은퇴자가 피해야 할 투자 180
잘 쌓은 탑을 무너뜨리는 한 방 | 재개발 묻지마 투자 | 수익형 부동산 광고의 함정 | 지인 추천 투자가 위험한 이유 | 은퇴 후 레버리지가 위험한 이유 | 회복 불가능한 손실이 시작되는 순간

3부. 풍족하고 우아한 노년 라이프를 위하여 195

1장. 노후 파산은 왜 시작되는가 200
의료비 앞에 장사 없다 | 요양원 비용은 얼마나 드는가 | 간병비가 자산을 무너뜨리는 과정 | 장기요양·간병비를 고려한 자산 배치 | 병원 접근성이 노후 부동산의 핵심

2장. 배우자 사망 이후의 자산 전략 215
혼자 남은 집 | 살던 집이 짐이 되는 순간 | 배우자 사망 이후 현금흐름 재설계 | 혼자 관리할 수 있는 자산만 남겨라

3장. 자녀 지원, 두 번째 고비 227
‘다들 해 준다’는 말의 함정 | 요청 기반 송금에서 계획 기반 증여로 | 지원에는 관성이 있다 | 손주 교육비까지 부담해야 할까? | 자녀에게 집 사주다 노후를 망치는 경우 | 산소마스크의 원칙, 다시

4장. 상속보다 중요한 것은 가족이다 241
상속 준비보다 중요한 것 | 아파트 한 채 상속 시뮬레이션 | 공동상속이 위험한 경우 | 형제 갈등을 막는 방법 | 자녀별 자산 배분 원칙 | 상속 전에 꼭 해야 하는 대화 | 부동산만 남기면 생기는 문제 | 현금과 부동산의 비율 | 상속의 진짜 주제는 가족이다

5장. 손주 세대까지 남는 자산 259
자산보다 중요한 가족의 지속 가능성 | 고령화 시대에 살아남는 지역의 특징 | 노년층이 몰리는 지역의 미래 | 남겨야 할 자산과 정리해야 할 자산 | 죽기 전 반드시 정리해야 하는 것

에필로그 -당신의 마지막 30년을 위하여 272

강남에 살면서 에어컨 켜기가 무서운 사람. 11억짜리 집을 가지고도 임플란트를 미루는 사람. 평생 부동산으로 돈을 벌었는데, 정작 자기 노후 앞에서는 아무것도 할 줄 모르는 사람. 저는 이들을 ‘자산가형 빈곤층’이라고 부릅니다. 가진 것은 많은데, 쓸 돈이 없는 사람들. 금고는 가득 찼는데, 그 금고를 열 열쇠가 없는 사람들. 그리고 이것은 남의 이야기가 아닙니다. 지금 이 책을 펼친 당신의 이야기일 수 있습니다.
프롤로그

5060은 인생에서 가장 강력한 시기입니다. 자본이 정점에 있고, 경험이 쌓여 있고, 판단력이 무르익었습니다. 부동산 투자에서 이 세 가지를 동시에 갖춘 시기는 다시 오지 않습니다. 그래서 저는 이 시기를 ‘승부의 황금기’라고 부릅니다. 그런데 황금기에는 치명적인 단서 조항이 하나 붙어 있습니다. 회복할 시간이 없다는 것입니다.
1부. 진단 없는 처방은 없다