이제부터는 오를 곳만 오른다

프롤로그
"사다리가 끊어지고 있습니다, 뛰어서 올라가시라고 이 책을 씁니다"

1부
지난 6년의 성적표, 바뀐 룰은 무엇인가?
1장. 6년 동안 정말 오를 곳만 올랐나
2장. 집값이 오르는 진짜 이유, 가짜 이유
3장. 기다린다고 다 오르는 것은 아니다
4장. 앞으로도 오를 지역을 찾는 공식

2부
대한민국 부동산을 읽는 새로운 문법
1장. '몇 채'의 시대가 끝났다
2장. 서울의 입주 물량은 과대평가되었다
3장. 전세가율을 어떻게 읽어야 상승 신호가 보이는가
4장. 월세화가 만드는 새로운 계층
5장. 재건축은 이제 로또가 아니다
6장. 규제지도가 곧 투자지도다
7장. 2026년판, 입지 가치를 결정하는 6가지 요소

3부
대한민국 주거 서열 22
1장. [1위 강남구] 절대 꺼지지 않을 수요층, 6년 뒤에도 압도적 1위
2장. [2위 서초구] 반포가 강남을 넘어선 6년
3장. [3위 송파구] 잠실의 완성, 그리고 다음 카드는?
4장. [4위 용산구] 미래가치가 마침내 현재 가격이 된 곳
5장. [5위 과천시] 서울이 아닌데, 서울 대부분을 이겼다
6장. [6위 성동구] 성수동은 어디까지 갈 것인가
7장. [7위 광진구] 원조 한강 변, 뒤늦게 시작된 재건축
8장. [8위 마포구] 3040 인기 주거지에서 강북 대표 선수로
9장. [9위 양천구] 목동 재건축, 6년째 기다림의 값
10장. [10위 강동구] 강남 4구 안착 이후의 과제
11장. [11위 영등포구] 여의도 재건축이라는 대형 변수
12장. [12위 동작구] 흑석·노량진이 마무리되는 시점
13장. [13위 중구] 주거가 귀한 도심, 그래서 비싸다
14장. [14위 종로구] 순위표에 처음 들어온 600년 도심
15장. [15위 성남시] 판교라는 일자리가 만든 도시
16장. [16위 서대문구] 북아현·가재울의 완성
17장. [17위 강서구] 마곡이 끝나고 남은 것
18장. [18위 동대문구] 청량리의 재발견
19장. [19위 하남시] 서울에 점점 더 가까워지고 있는 곳
20장. [20위 관악구] 신림·봉천, 서울 마지막 대규모 재개발
21장. [21위 광명시] 전 지역이 새 아파트가 되는 서울 아닌 서울
22장. [22위 연수구] 인천에서 유일하게 순위표에 진입한 이유, 송도

4부
그래서 나는 무엇을 할 것인가
1장. 무주택자 22개 안으로 들어갈 것인가, 밖에서 기다릴 것인가
2장. 1주택자 순위 상승 갈아타기의 세금 산술과 타이밍
3장. 다주택자 주택 가액 기준 전환 대응 시나리오 3가지
4장. 5060 은퇴 준비자 거주와 현금흐름을 분리하라
5장. 증여·상속 '얼마를 남길 것인가'보다 '무엇을 남길 것인가'
6장. 순위 밖 23위 이하는 매수하면 안 되는가

에필로그
앞으로 6년, 순위는 또 이렇게 바뀝니다

일산신도시의 "부흥을 기대한다"고 썼던 사람이 저입니다. 세종시를 "명품 주거지이자 명품 일자리의 도시"라고 썼던 사람도 저입니다. 변명은 하지 않고 제가 무엇을 과소평가했는지 이 책에 정확히 적었습니다. 미리 말씀드리자면 저는 호재가 가격이 되기까지 저는 호재가 가격이 되기까지 걸리는 시간을 너무 짧게 봤습니다. 그리고 일자리의 총량보다 일 걸리는 시간을 너무 짧게 봤습니다. 그리고 일자리의 총량보다 일자리의 소득 수준이 훨씬 중요하다는 사실을 그때는 지금만큼 강조하지 못했습니다.
이런 두 가지 반성이 이 책 전체에 적용된 분석의 틀을 바꿔놓았습니다. 저는 예측을 파는 사람이 아니라 분석을 파는 사람입니다. 분석이 틀렸으면 어디서 틀렸는지 밝히는 것까지가 제 몫입니다.
--- 프롤로그 중에서

주식이든 부동산이든 자산 서열은 평균으로 회귀하지 않습니다. 오히려 한번 벌어진 서열은 스스로를 강화합니다. 비싼 곳에는 돈 있는 사람이 모이고, 돈 있는 사람이 모이면 학원이 생기고 상권이 생기고 그러면 더 비싸집니다. 싼 곳에서는 반대의 일이 벌어집니다. 경제학에서는 이를 경로의존성이라고 부릅니다. 저는 더 쉬운 말로 이렇게 씁니다. 부동산에서 순위는 시소가 부동산에서 순위는 시소가 아니라 계단이다. 저절로 균형을 찾지 않는다.
--- 1부 3장 ‘기다린다고 다 오르는 것은 아니다’ 중에서