부동산 투자 황금 로드맵

추천의 말
여는 말 시장의 변화에 기회가 있다

1장 황금 숫자, 4년에 100%

부동산 시장을 이해하면 4년에 100% 수익률이 가능하다
얼마가 있어야 부자인가?
부동산 투자의 속성
왜 4년이라는 기간을 설정했는가

4년 100%의 목표를 변경해야 하는 경우
목표를 일찍 달성한 경우
| 대표적인 고평가 사례들 |
갑자기 많은 자금이 생긴 경우
승산이 없다고 판단되는 경우
더 나은 대상이 없다고 판단되는 경우
4년이 되었지만 100%의 수익이 나지 않은 경우

2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

2500만 원씩 12년간 투자하면 20억 원이 된다
평범한 사람도 가능한 놀라운 부동산 수익률
20억 원을 만들기 위한 조건

부동산 사이클을 알아야 수익이 보인다
부동산 사이클 주기가 짧아지고 있다
강세장 vs 하락장 vs 약세장
가격이 계속 오르는 강세장의 상황
공포감이 지배하는 하락장
약세장에서도 수익을 낼 수 있다

부동산 사이클을 정확히 알아보는 법
강세장을 알아보는 법
하락장을 예측하는 법
약세장을 알아보는 법

부동산 사이클링 기법 실천하기
비과세 전략을 이용하라
자금이 적어야 더 유리하다
부동산 사이클링 기법 로드맵
| 투자 사례로 본 성공의 증거 |

그럼에도 불구하고 떠오르는 의문들
실패를 감안해도 수익은 충분하다
| 다주택자는 이렇게 해라! |
과거와 같은 상승이 재현될까?
출산율 0.72명, 1~2인 가구 비율 65% 과연 부동산에 미래가 있나?
내 집은 언제 마련하나?
| 내 집 마련, 해야 한다면 이렇게 하라 |
전세금은 어떻게 하나?
| 전세 구할 때 주의해야 할 점 |
소액 투자 물건이 계속 있을까?
내 자금에 딱 맞는 투자 대상이 있을까?
투자성 있는 물건을 어떻게 찾을까? 최강의 공식 ‘투자 점수 시스템’
정책과 제도가 바뀌면 어떻게 할까?

3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

새롭게 바뀐 전세 레버리지 기법
자금이 커졌다면 다른 전략을 취해야 한다
정책은 언제든지 바뀔 수 있다

부동산 부자가 되어도 여유롭게 살기 힘든 이유
우리는 ‘똘똘한 한 채’의 덫에 빠져버렸다
수익형 부동산과 배당주 투자가 낭만적이지 않은 이유
| 부동산 중개업자의 함정을 조심하라 |

완벽한 수익을 만들어내는 궁극의 로드맵
수익형 전세 레버리지 기법의 기본 구조
수익형 전세 레버리지 기법 4 스텝
전세금이 하락하면 어떻게 해야 할까?
매년 전세 상승분은 얼마나 되어야 할까?

수익형 전세 레버리지 기법 실천하기
스텝 1. 자금의 절반으로 내 집 마련을 하고,
나머지로 투자용 자산을 매입한다
스텝 2. 4년을 보낸 후 입주권을 매입한다
스텝 3. 4년 후 새 아파트를 소유하면서
동시에 입주권을 매입한다
| 어느 단계에 있는 입주권을 사야 할까? |
스텝 4. 추가로 새 아파트를 소유하면서
마지막 입주권을 매입한다
과연 계산대로 딱딱 맞을까?
본인의 투자금에 맞게 응용하는 법

수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유
첫째, 세금에서 매우 유리하다
둘째, 매물을 구하기가 상대적으로 쉽다
셋째, 관리가 쉽다
넷째, 늘 적정량의 현금 보유로 위험 대비에 능하다
| 큰돈을 보유하고 있을 때의 문제점 |

실패율을 감안해도 충분한 수익이 난다
12년이 지나는 동안 시장이 폭락하는 일은 없을까?
그 사이에 역전세난이 없을까?
투자금 회수율과 예상 전세금이 계산대로 맞을까?
실패를 감안했을 때 복리수익률의 상황

4장 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기

언제나 통하는 ‘원리’인지 먼저 파악하라
투자에 확신을 가질 수 있어야 한다
부동산 투자의 원리를 아는 자가 꾸준한 수익을 낸다

약세장에서 입주권을 매수한 사례
신금호파크자이(금호 13구역)
경희궁자이(돈의문뉴타운 1구역)
아크로리버하임(흑석 7구역)
홍제센트럴아이파크(홍제 2구역)

강세장에서 입주권을 매수한 사례
보라매sk뷰(신길 5구역)
마포프레스티지자이(염리 3구역)
매교역푸르지오SK뷰(팔달 8구역)
e편한세상금빛그랑메종(금광 1구역)

실패 확률 10%? 실패처럼 보여도 실패가 아니다
평촌센텀퍼스트(덕현지구)
실패 시 대처할 수 있는 세 가지 솔루션

강세장에서 거품을 구별하는 법
강세장이 지속될 때는 기대치를 낮춰야 한다
거품인지 헷갈리면 누가 봐도 좋은 곳에 투자해라
명백한 거품일 때는 반드시 쉬어야 한다

맺는말 평범한 사람도 ‘쉬운 길’을 만나면 성공할 수 있다

약세장에 대한 가장 큰 오해는 부동산이 계속 하락한다고 생각하는 것이다. 앞서 말한 것처럼 부동산은 전체적으로 보면 우상향한다. 이유는 간단하다. 짜장면값이 30년 전과 지금 다른 것과 똑같은 원리다. 인플레이션 때문에 자산 가격은 상승한다(더 정확히는 통화팽창 때문이다). 그런데 부동산은 희소한 자산이다 보니 상승세가 인플레이션의 몇 배를 뛰어넘는다. 어쨌든 결국 부동산은 우상향한다. 그래서 하락을 멈추게 된다면 다시 완만한 상승을 한다.
그런데 이 ‘완만한 상승’을 오해하면 안 된다. 완만한 상승이라고 해도 부동산은 단위가 크기 때문에 일반인에게는 매우 의미 있는 상승이다. 10%만 상승했다고 해도 3억 원이면 3000만 원이고, 30억 원이면 3억 원이다. 부동산은 6개월 만에 3억 원이 오를 수도 있고, 약세장에서도 그런 일이 벌어진다.
_ 2장 「약세장을 알아보는 법」

만약 과거의 부동산 강세장을 경험한 사람들에게 “다시 예전과 같은 강세장이 올 거라고 생각하십니까?”라고 묻는다면 뭐라고 답할까? 대부분의 사람이 “절대 그렇지 않을 거 같다”라고 답할 가능성이 높다. 지금도 이미 부동산이 비싸다고 생각하기에 여기서 더 비싸진다는 것이 믿어지지 않고, 지금도 일부 부동산은 계속 오르는데 다시 강세장이 와서 폭등한다는 것이 도저히 믿어지지 않기 때문이다. 또 이런 상황에서 정부가 부동산에 대한 규제를 확 풀어줄 것 같지 않다는 이유도 있다.
그런데 이와 같은 생각은 부동산 가격의 원리를 잘 모르기 때문에 갖는 오해다. 부동산에 사이클이 존재하는 가장 큰 이유는, 대중의 부동산 시장에 대한 견해 때문이다. 대중은 부동산 시장에 대해서 항상 같은 견해를 갖고 있지 않다. 매우 긍정적인 시각을 가지고 있을 때도 있고, 반대로 매우 부정적인 시각을 가지고 있을 때도 있다. 이렇게 그 시각은 냉탕, 온탕처럼 완전히 뒤집힌다. 대중이 부동산을 통해 돈을 쉽게 벌 수 있는지, 없는지에 따라 인식이 달라지기 때문이다. 다시 말해 내가 마음만 먹으면 부동산 투자를 쉽게 할 수 있을 때가 있고, 마음을 먹었다고 해도 부동산 시장에 쉽게 참여할 수 없는 때가 있다. 강세장과 약세장은 앞서 설명한 대로 여러 가지 특징이 존재하지만, 그중에서도 가장 명확한 차이점은 바로 이렇게 ‘대중’이 시장에 참여할 수 있는 시점이냐 그렇지 않느냐이다.
_ 2장 「과거와 같은 상승이 재현될까?」

부자의 덫에 빠지게 되는 여러 가지 이유가 있지만 ‘똘똘한 한 채’의 역할이 매우 크다. 일단 똘똘한 한 채를 갖게 되면 목표를 달성한 것 같지만, 문제는 그 똘똘한 한 채를 절대 매도하지 못한다는 사실이 다. 언젠가는 노후에 그것을 팔아서 이렇게 쓰고 저렇게 써야겠다고 생각하겠지만 그 ‘언젠가’는 오지 않는다. 왜냐면 ‘똘똘한 한 채’가 계속 오르기 때문이다. 이는 마치 내가 어떤 줄을 꽉 잡고만 있으면 계속 하늘에서 돈이 떨어지는 것이나 마찬가지다. 언젠가는 그 줄을 놓고 떨어진 돈들을 주워서 써야 하는데, 줄을 잡고 있는 이상 하늘에서 계속 돈이 떨어지니 그 손을 놓지 못한다. 늙어 죽을 때까지.
게다가 똘똘한 한 채가 계속 가속화되고 있으니 이제 내가 소유하는 아파트, 내가 거주하는 아파트가 나의 아이덴티티가 되어버리는 현상까지 발생하게 된다. 그러니 ‘나중에 팔아서 써야지’ 하는 생각은 현실적으로 불가능하기까지 하고, 부동산을 매도한다는 것은 자신의 아이덴티티를 버리는 꼴이기 때문에 실행하기 매우 어렵다. 그야말로 정말 최악의 상황이 되지 않는 한 절대 실현되지 않으니 그야말로 자식 좋은 일만 시키고 인생을 마감한다고 봐야 한다.
_ 2장 「우리는 ‘똘똘한 한 채’의 덫에 빠져버렸다」