최신개정 주택상가임대차분쟁 상담사례집

- 목 차 -

계 약 금
❘가계약금은 돌려받을 수 있는지 여부
❘가계약과 계약의 해약
❘위약금도 세금을 내는지
❘해약금과 위약금의 차이점
❘계약은 24시간 이내 취소할 수 있는지
❘구두계약도 계약인지
❘계약서를 작성 안했어도 계약인지
❘계약금을 입금 안했어도 계약인지

계약서 작성
❘계약의 해제, 해지, 무효, 취소 차이점
❘계약서 간인
❘시군구청에 신고한 임대사업자 표준계약서 작성
❘건축물의 계약면적과 분양면적의 차이
❘특약위반으로 계약의 해제가 가능한지
❘잔금 전 매도인이 사망한 경우 소유권 이전등기
❘확정일자만 받아두어도 되는지
❘전세권설정을 꼭 해야 하는지
❘계약 시 양도세 설명을 안 한 경우 공인중개사 책임
❘계약서, 확인설명서는 사본만 보존해도 되는지
❘대리인과 계약 시 필요한 서류
❘대리계약 시 인감증명서 원본은 누가 보관
❘대리인과 계약 시 대리인만 도장을 찍어도 되는지
❘신탁등기 된 아파트는 누구랑 계약을 해야 하는지
❘대필계약은 해도 되는지
❘부부공동명의인 경우 남편하고 전세계약해도 되는지
❘건물, 토지에 각각 3명의 공유자가 있는 경우 계약
❘임차인이 외국인인 경우 계약서류
❘임대인이 외국인인 경우 계약서류
❘전세계약 시 외국에 거주하는 한국인의 대리계약서류
❘법인이 임대인/임차인인 경우 전세계약 서류
❘교회가 매도자인 경우 계약서류
❘공인중개사도 대리인으로 계약할 수 있는지
❘임대인의 동의를 받지 않는 전임대차의 효력
❘주인동의 없이 아파트의 방1개를 임대하는 경우
❘등기권리증은 계약 때 반드시 필요한지
❘전세 잔금 시 근저당 말소위해 임대인과 은행동행
❘집주인 협조가 없으면 전세대출을 못 받는지
❘세입자의 전세대출에 협조 시 집주인의 손해발생
❘융자가 과도한 전세, 월세 계약의 최우선 변제금
❘다가구 중개 시 권리관계 자료 설명의무
❘다가구주택은 모두 단독주택인지
❘중도금을 미리 입금하는 경우

대 항 력
❘3층 다가구 옥탑방(4층)의 주택임대차보호법
❘3층 다세대건물 옥탑방(4층)의 주택임대차보호법
❘호수를 기재하지 않은 다가구 건물의 대항력
❘상가를 주거(원룸)로 개조한 경우 주택임대차보호법
❘주거로 사용되는 면적이 작은 경우 주택임대차보호법
❘아내만 남겨두고 이사 시 주택임대차보호법
❘동거안한 어머니만 남겨두고 이사 시 주택임대차보호법
❘법인의 주택임대차보호법
❘임대인이 퇴거를 하지 않고 주민등록을 그대로 두는 경우

월세와 계약갱신
❘원룸에 새로운 친구와 동거를 하는 경우 관리비추가
❘임차인이 월세가 밀린 경우 이자 청구
❘임차인이 몇 번 월세를 밀려야 계약해지가능한가
❘아파트월세가 선불인 경우, 월세 미납 2기의 의미
❘연체한 사실이 있다면 바로 해지 가능한지
❘매년 5%의 임대료 인상 특약의 강행규정위반
❘장기수선충당금의 세입자부담 특약의 강행규정위반
❘민법상 강행규정
❘계약기간이 1년인 경우 2년을 주장할 수 있는지
❘묵시적 갱신 시 임차인은 2년 더 살 수 있는지
❘이사하는 날 나가는 세입자와 들어오는 세입자의 월세계산
❘임대인, 임차인의 묵시적 갱신 시 임차인의 계약해지
❘일시적인 임대차인 경우 2년을 주장할 수 있는지
❘전세 2년을 살았는데 2년을 더 주장할 수 있는지
❘계약갱신청구권은 1회만 사용가능한지
❘임대인이 실거주를 이유로 임차인과 계약갱신 거절 후 매도
❘매수인이 실거주를 이유로 언제 계약갱신요구 거절 가능한지
❘계약갱신 거절 후 임대인의 손해배상책임 예외조항
❘전세기간 중 매매된 경우 매수인 실거주 시 계약갱신
❘임대인이 법인인 경우 실거주를 이유로 계약갱신거절
❘보증금과 월세를 각각 5% 인상가능한지
❘두 달 전에 갱신계약하는 경우 2월 28일의 두 달 전이란
❘전세 거주 중 임대인 변경(매매)시 임차인의 계약해지
❘계약갱신을 거절한 임대인은 2년을 거주해야하는지
❘4년 이상 거주한 경우도 계약갱신요구 가능한지
❘묵시적 갱신인 경우도 계약갱신요구로 보는지
❘계약갱신요구권 행사시 언제든 나갈 수 있는지
❘주택 전월세 신고대상과 금액

하자보수와 원상회복
❘아파트 수도배관 누수로 인한 아래 집 벽지 책임
❘보일러 고장은 누가 수리하는지
❘매매 시 하자는 중개업자가 어떻게 확인하는지
❘매매잔금 후 화장실에서 누수가 발생하는 경우
❘임대인의 수선의무는 어디까지인지
❘폭우, 지진, 천재지변등 불가항력적인 사유로 인한 수선책임
❘월세 거주 시 화재로 인한 임차인의 책임
❘임대인이 수리를 해주지 않는 경우
❘전세는 도배를 임차인이 하고 월세는 도배를 주인이 하는지
❘임대인의 원룸 도둑에 대한 책임
❘민법상 물건의 하자담보책임
❘임차인의 원상회복의무
❘매도 시 만기 전 임차인에게 이사비용을 줘야하는지
❘기존 임차인에게 집을 구하라고 임대인이 보증금을 주는지
❘전세 1억을 월세로 전환하고자 할 때 계산식
❘임대차 1년 후 임대인이 전세금 5%인상 요구
❘전세 4년을 거주한 임차인에게 보증금 5% 초과 요구

보증금반환 및 잔금
❘매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우 해제
❘잔금 미지급 시 자동해제 특약효력
❘5%이상 초과한 보증금 또는 월세는 돌려받는지
❘연락두절인 임차인의 짐을 뺄 수 있는지
❘임차인이 중개업소에 집을 보여주지 않는 경우
❘인덕션을 매매 시 매도인이 가져가도 되는지
❘장기수선충당금을 퇴거 시 임차인에게 주어야하는지
❘만기 시 보증금을 주지 않는 경우 관리비는 누가 지불
❘임차인 아파트의 관리비 연체 시 납부책임
❘임대차 종료 시 전세보증금에서 관리비, 복구비 공제
❘보증금반환과 퇴실 중 선행 문제
❘잔금 전에 매도인이 사망하는 경우
❘만기 시 임차인이 집을 비워주지 않는 경우 손해배상
❘보증금반환은 계약자와 입금자 중 누구에게
❘전세 보증금반환의무와 임차권등기말소 동시이행관계
❘임차권등기를 하는 경우 언제 전입을 빼야하는지
❘대항력 없는 임차인도 임차권등기를 할 수 있는지
❘임대인에게 계약서 원본을 반납해야 하는지
❘분양권 전매 시 인지세납부
❘임차인이 사망한 경우 권리와 의무는 누가 승계하는지
❘배당요구하지 않는 소액임차인의 경락인에 대한 대항력
❘소액임차인 보증금과 근로자 체불임금 간 배당순위
❘경매개시결정 기입등기 이후 연체된 차임, 관리비

중 개 보 수
❘계약이 도중에 해제되어도 중개보수는 지급해야 하는지
❘각자 부담할 중개보수를 일방이 모두 지불가능한지
❘임차인이 계약기간 중 이사를 갈 때 중개보수는 누가
❘묵시적 갱신 중 임차인이 이사하는 경우 중개보수는 누가
❘현금영수증은 누구에게 발행
❘임차인이 임대인 대신 지불하는 중개보수 현금영수증
❘간이사업자도 부가가치세를 받을 수 있는지
❘재개발, 재건축 시 중개보수 계산
❘아파트, 상가 분양대행수수료의 중개보수 여부
❘상가를 원룸으로 개조한 경우 중개보수
❘건물에 딸린 토지의 중개보수
❘계약금 일부만 입금되고 해지 된 경우 중개보수
❘중개보수는 계약 때 받을 수 있는지
❘동일물건을 매매와 전세로 중개 시 중개보수
❘교환일 경우 중개보수
❘중개보수 약정이 없는 경우
❘중개보수를 못 받았는데 어떻게 청구가능한지[지급명령]
❘컨설팅용역대가를 받을 수 있는지
❘중개보수 청구권의 소멸시효가 있는지

상가임대차 대항력 및 계약
❘공장, 창고의 상가임대차보호법 적용
❘만기 시 임대인이 임의로 상품을 치운다는 특약효력
❘상가와 주택의 최우선 변제 기준
❘오수, 정화조, 전기승압등 원인자부담금은 누가 내나
❘계약 시 재건축되면 퇴거해야하는 특약
❘민사조정신청, 제소전 화해의 효력
❘사용대차인 계약의 상가임대차보호법 적용

상가임대차 월세 및 갱신계약
❘임대인은 5% 인상을 무조건 주장할 수 있는지
❘묵시적 갱신 시 임차인은 언제든 계약해지 가능한지
❘상가임대차는 10년을 보장해줘야 하는지
❘임대차 도중 명의를 변경할 때 새로운 계약으로 보는지
❘상가월세 연체한 사실이 있다면 바로 해지 가능한지

상가임대차 원상회복
❘상가임대차 이전에 이미 설치된 부분의 원상회복

상가임대차 권리금
❘임대인의 직접 사용으로 권리금회수를 방해하는 경우
❘10년 만기 후 권리금 보호를 받는지
❘권리금 포기 약정은 무효인지
❘공실로 1년 6개월이 지나면 권리금회수기회상실
❘전차인도 권리금회수기회를 보호받는지
❘경매 시 권리금회수기회를 보호받는지
❘공인중개사가 상가권리금을 일부 편취한 행위
❘권리금을 받은 양도인이 주변에 같은 상가를 개업한 경우

상가임대차 관리
❘집합건물의 특정 업종 제한에 대한 해석
❘구분소유자 중 한 명의 집합건물 간판설치

상가임대차 잔금 및 보증금반환
❘상가포괄양도양수는 언제 가능한지
❘오피스텔의 부가가치세를 환급받아도 되는지
❘상가임차인이 계약만료일 하루 전날에 계약해지
❘계약서상의 월세와 실제 지불하는 월세가 다른 경우
❘월세를 지불하였다는 입증은 누구 하나
❘임대인이 만기 후 보증금을 돌려주지 않는 경우
❘임차인의 월세 연체 시 명도소송
❘상가의 장기수선충당금 지불
❘계약만료 시 구 임차인의 폐업신고 의무

중 개 사 법
❘계약 전 단계에서의 행위가 중개사법 위반인지 여부
❘계약금등을 개업공인중개사가 보관해도 되는지
❘개설등록 후 사업자등록은 해야 하는지
❘자격증 양도 대여의 기준
❘중개보조원의 현장답사, 상담, 청약의 유인 시 위반
❘계약서 작성 시 주민번호 뒷자리, 전화번호 미기재
❘상가주택의 경우 중개대상물확인설명서 양식
❘근린생활을 주거로 사용 시 중개대상물확인설명서 양식
❘자살한 집을 소개해준 경우
❘중개대상물확인설명서의 비선호시설 의미
❘대학병원의 장례식장 비선호시설 여부
❘공제증서의 뒷면 교부여부
❘공동중개 시 발생한 손해나 중개사법위반 여부
❘휴업, 폐업 시 잔금행위
❘양벌규정으로 처벌된 공인중개사의 개설가능 여부
❘퇴사한 중개사무소 직원의 영업금지가처분
❘업무정지 3개월 처분 후 폐업 시 승계여부
❘해지된 계약서는 보관하지 않아도 되는지

표시광고행위
❘중개업소의 창문에 매물을 광고하는 행위
❘등록되지 않은 자의 중개사무소 명칭, 직위 사용
❘개업공인중개사 아닌 자의 대표, 대표이사 명함사용
❘간판표기가 ㅇㅇ공인중개사컨설팅사무소인 경우
❘주간판 이외의 보조간판 문구의 법적용
❘중개사무소 개설등록 시 다른 중개업소 상호의 사용
❘빈 상가에 현수막(종이)을 부착하는 경우 표시사항
❘업무용 오피스텔, 소호사무실에 개설등록 시 외부간판
❘중개업소 사무실을 공동으로 사용할 때 칸막이 설치
❘인터넷광고와 상가 현수막광고와의 표시광고 차이점
❘광고 시 소속공인중개사의 성명 연락처 기재
❘타 개업공인중개사 동의 없는 매물의 표시광고
❘2020년 8월 21일 이전에 올렸던 블로그게시글 삭제
❘세대 당 가능한 주차대수를 확인하기 어려운 경우
❘다가구, 상가주택 등 전용면적을 확인하기 어려운 경우
❘본인 중개사무소 창문의 매물광고 표시광고 의무
❘중개보조원도 표시광고를 할 수 있는지
❘인터넷 부동산 카페에 매물광고를 다수 올리는 경우
❘단독으로 집합건물에 간판설치 가능한지
❘원룸건물 외벽에 중개업소의 전화번호, 상호기재행위
❘부동산거래정보업체에 개인이 부동산매물을 게재하는 행위
❘자격이 없는 자가 인터넷 공간에 임대차광고를 하는 행위
❘공동중개사무소 운영 시 건물 외부 간판 설치
❘중개업소 외부간판에는 어떤 것을 명기하나
❘중개업소 외부간판에 있는 대표자의 이름 사이즈
❘밴드나 카카오톡의 매물홍보도 표시광고위반인지
❘유튜브, 블로그에 올린 중개대상물을 삭제해야하나
❘중개대상물의 인터넷 표시광고위반신고
❘부동산거래질서 교란행위신고

겸 업 금 지
❘중개업자의 겸업금지행위
❘개업공인중개사 가족이 부동산을 취득하는 행위
❘중개업소 소속중개사나 보조원의 건물 임대차계약
❘중개사무소를 이전하고자 건물주와 직접 거래 행위

개 인 정 보
❘개인정보동의서를 받아야하는지

부동산 상담기관
❘부동산 상담기관

중개사법 처벌조항
❘공인중개사자격증 취소
❘공인중개사자격증 시험의 결격사유
❘중개사무소 개설등록의 결격사유
❘중개사무소 등록취소
❘중개사무소 등록취소(선택)/업무정지/벌칙
❘공인중개사 업무정지
❘소속공인중개사 자격정지
❘공인중개사 과태료
❘벌칙

표시광고 명시사항
❘공인중개사법 표시광고 명시사항

민법/주택/상가건물임대차보호법
❘민법/주택임대차보호법/상가건물임대차보호법의 비교

참고 및 인용도서
❘참고 및 인용도서