최신개정 주택상가임대차분쟁 상담사례집

- 목 차 -

계 약 금
❘가계약은 돌려받을 수 있는가?
❘가계약과 계약은 해약할 수 있나요?
❘해약금과 위약금은 다른가요?
❘위약금도 세금을 내야 하나요?
❘계약은 24시간 이내 취소할 수 있나요?
❘구두계약도 계약인가요?
❘계약서를 작성 안했어도 계약인가요?
❘계약금을 입금 안했어도 계약인가요?

계약서 작성
❘계약의 해제, 해지, 무효, 취소 차이점은?
❘계약서에 간인을 해야 하나요?
❘시군구청에 신고한 임대사업자는 표준계약서를 반드시 작성해야
하나요?
❘건축물의 계약면적과 분양면적은 다른가요?
❘특약위반으로 계약의 해제가 가능한가?
❘잔금 전 매도인이 사망한 경우 소유권 이전등기는 가능한가요?

❘확정일자만 받아두어도 되나요?
❘전세권설정을 꼭 해야 하나요?
❘계약 시 양도세 설명을 안한 경우 공인중개사의 책임은?
❘대리인과 계약 시 필요한 서류는?
❘대리계약 시 인감증명서 원본은 누가 보관하나요?
❘대리인과 계약 시 대리인만 도장을 찍어도 되나요?
❘신탁등기 된 아파트는 누구랑 계약을 해야 하나요?
❘대필계약을 해도 되나요?
❘부부공동명의인 경우 남편하고 전세계약해도 되나요?
❘건물과 토지에 각각 3명의 공유자가 있는 경우 계약은 누구와
해야 하나요?
❘임차인이 외국인인 경우 계약서류?
❘임대인이 외국인인 경우 계약서류는?
❘전세계약 시 외국에 거주하는 한국인의 대리계약서류는?
❘법인이 임대인/임차인인 경우 전세계약 서류는?
❘교회가 매도인 경우?
❘공인중개사도 대리인으로 계약할 수 있나요?
❘임대인의 동의를 받지 않는 전임대차의 효력은?
❘주인동의 없이 아파트의 방1개를 임대하는 경우?
❘등기권리증은 계약 때 반드시 필요한가요?
❘전세계약 잔금 시 근저당을 말소하러 임대인과 함께 은행에 가
야하나요?
❘집주인 협조가 없으면 전세대출을 못 받나요?
❘세입자의 전세대출에 협조해주면 집주인에게 손해가 발생하나요
?
❘융자가 과도한 아파트에 전세나 월세로 계약해도 주택임대차보
호법상 최우선 변제금 배당이 되나요?
❘다가구 중개 시 권리관계 자료 설명의무는?
❘중도금을 미리 입금하는 경우

대 항 력
❘3층짜리 다가구의 옥탑방(4층)은 주택임대차보호법상 보호를 받
습니까?
❘3층짜리 다세대건물의 옥탑방(4층)은 주택임대차보호법상 보호를
받습니까?
❘호수를 기재하지 않은 다가구 건물의 대항력은?
❘상가를 주거(원룸)로 개조한 경우 주택임대차보호법상 보호를 받
습니까?
❘주거로 사용되는 면적이 매우 적을 때도 주택임대차보호법상 보
호를 받습니까?
❘아내만 남겨두고 다른 곳으로 전입을 한 경우 주택임대차보호법
상 보호를 받습니까?
❘전입신고와 확정일자를 받고 어머니가 다시 전입을 한 경우, 어
머니만 남겨두고 다른 곳으로 전입을 한 경우 주택임대차보호법
상 보호를 받습니까?
❘법인도 주택임대차보호법의 보호를 받나요?
❘임대인이 퇴거를 하지 않고 주민등록을 그대로 두는 경우?

월세와 계약갱신
❘원룸계약 후 혼자 거주하다가 친구랑 동거를 하는 경우 관리비
(수도료)를 2만원 더 내야하나요?
❘임차인이 월세가 밀린 경우 이자를 청구가능한가요?
❘임차인이 몇 번 월세를 밀려야 계약해지가능한가요?
❘매월 1일에 선불로 월세를 내는 경우, 1일에 월세가 미입금되어
2기에 달하는 경우 즉시 해지가 가능한가요?
❘연체한 사실이 있다면 바로 해지 가능한가요?
❘임대인이 임차인에게 매면 5%의 임대료 인상을 계약서특약에
특약에 기재한 경우 강행규정위반?
❘임대차 계약 시 장기수선충당금을 세입자에게 부담 시키는 경우
강행규정위반?
❘민법상 강행규정은 무엇인가요?
❘계약기간이 1년인 경우 2년을 주장할 수 있나요?
❘임차인이 계약갱신을 요구 못하고 2년 만기가 그냥 지나갔습니
다. 그럼 다시 2년을 살 수 있나요?
❘이사하는 날 나가는 세입자와 들어오는 세입자의 월세를 어떻게
계산하나요?
❘임대인과 임차인이 묵시의 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지
해지할 수 있나요?
❘일시적인 임대차인 경우 2년을 주장할 수 있나요?
❘전세 2년을 살았는데 2년을 더 주장할 수 있나요?
❘임대인이 실거주를 이유로 임차인에게 계약갱신을 거절한 후 실
제거주하지 않거나 매도한다거나 새로운 임차인과 계약을 할 수
있나요?
❘임대인이 실거주를 이유로 임차인을 내보냈으나 사망한 경우 임
차인에게 손해배상을 해야 하나요?
❘전세 기간 중에 임대인이 변경된 경우, 새로운 임대인이 실거주
를 이유로 계약갱신요구를 거절가능한가?
❘임대인이 법인인 경우 실거주를 이유로 임차인에게 계약갱신거
절이 가능한가요?
❘임대인이 보증금과 월세를 각각 5% 인상하려고 합니다. 가능한
가요?
❘계약 만기 두 달 전에 갱신계약을 해야 할 때 2월 28일의 두
달 전은 언제인가요?
❘전세 거주 시 임대인 변경(매매)으로 임차인이 계약해지 가능한
가요?

하자보수와 원상회복
❘아파트 수도배관 누구로 인한 아래 집 벽지 책임은?
❘보일러가 고장입니다. 누가 수리하나요?
❘매매 시 하자는 중개업자가 어떻게 확인하나요?
❘임차인의 수선의무는 어디까지인가요?
❘낙뢰, 폭우, 지진, 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 파손된
경우 수선책임은?
❘월세 거주 시 화재로 인한 임차인의 책임은?
❘임대인이 수리를 해주지 않는 경우?
❘전세는 벽지를 임차인이 하고 월세는 벽지를 주인이 하나요?
❘임대인이 원룸의 도둑에 대한 책임도 지나요?
❘민법상 물건의 하자담보책임은?
❘임차인의 원상회복의무는?
❘만기 전 매매로 인한 이사 시 임차인에게 이사비용을 줘야하는
지?
❘기존(구) 임차인에게 집을 구하라고 임대인이 보증금의 일부를
주는 경우?
❘전세 1억을 보증금 1천만원에 월세로 전환하고자 할 때 월세는
얼마로 해야 하나요?
❘임대차 1년 후 임대인이 전세금(또는 월세) 5%인상을 요구합니
다. 5% 인상해줘야 하나요?
❘전세 4년을 거주한 임차인에게 보증금 5% 이상을 올려서 요구
해도 되나요?

잔금과 중개보수
❘매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우 해제는?
❘잔금 미지급 시 자동해제 특약효력?
❘5%이상 초과한 보증금 또는 월세는 돌려받나요?
❘연락두절인 임차인의 짐을 뺄 수 있나요?
❘임차인이 중개업소에 집을 보여주지 않는 경우?
❘장기수선충당금을 임차인에게 주어야하는지?
❘만기가 도래했지만 보증금을 주지 않는 경우 관리비는 누가 지
불하나요?
❘임차인 아파트의 관리비 연체 시 납부책임?
❘계약이 도중에 해제되어도 중개보수는 지급해야 하나요?
❘각자 부담할 중개보수를 일방이 모두 지불가능한가?
❘임차인이 계약기간 중 재계약 중에 이사를 갈 때 중개보수는 누
가 내야하는가?
❘묵시적 갱신 중 임차인이 나가야하는 경우 중개보수는 누가 내
야하나요?
❘임대차 종료 시 전세보증금에서 관리비, 복구비를 공제 할 수
있나요?
❘퇴거 시 보증금반환과 퇴실 중 선행 문제?
❘보증금을 안주어서 임차인이 집을 비워주지 않으면 손해배상이
나 부당이득반환을 해야 하나요?
❘임차인이 퇴거 시 보증금반환은 계약자에게 해야 하나? 실제 돈
을 입금한 자에게 반환해야 하나?
❘전세 보증금반환의무와 임차권등기말소는 동시이행관계에 있는
지?
❘보증금반환이 안되어 임차권등기를 하는 경우 언제 전입을 빼야
하나?
❘대항력 없는 임차인도 임차권등기를 할 수 있나?
❘계약서 원본을 반납해야 임대인이 보증금을 빼줄 수 있다고 하
는데요?
❘현금영수증은 누구에게 발행하는가?
❘임차인이 임대인 대신 지불하는 중개보수 현금영수증은 누구에
게 발행하는가?
❘간이사업자도 부가가치세를 받을 수 있나?
❘재개발, 재건축 시 중개보수 계산?
❘분양권 전매 시 인지세납부는?
❘아파트, 상가 분양대행수수료의 중개보수 여부?
❘건물에 딸린 토지의 중개보수는 어떻게?
❘각자 부담할 중개보수를 일방이 모두 지불가능한가?
❘중개보수를 못 받았는데 청구가능한가?
❘컨설팅용역대가를 받을 수 있나요?
❘임차인이 사망한 경우 권리와 의무는 누가 승계하나?
❘경매 시 배당요구하지 않는 소액임차인이 경락인에 대한 대항력
문제?
❘소액임차인 보증금과 근로자의 최종 3개월분 체불임금 간의 배
당 순위는?
❘경매개시결정 기입등기 이후 매각대금을 납부되기 전까지 임차
인의 연체된 차임, 부당이득금, 관리비등은 공제가능한가?

상가임대차 대항력 및 계약
❘공장이나 창고도 상가임대차보호법의 보호를 받나요?
❘만기일에 나가지 않으면 임대인이 임의로 상품을 치운다는 특약
의 효력은?
❘상가와 주택의 최우선 변제 기준은?
❘오수, 정화조, 전기승압등 원인자부담금은 누가 내나요?
❘계약 시 재건축시 퇴거해야하는 특약이 유효한가요?
❘민사조정신청, 제소전 화해는 효력이 있나요?
❘사용대차인 계약도 상가임대차보호법상 보호를 받습니까?

상가임대차 월세 및 갱신계약
❘임대인은 5%를 인상을 무조건 주장할 수 있나요?
❘묵시의 갱신 시 임차인은 언제든 계약해지가 가능한가요?
❘상가임대차는 10년을 보장해줘야 하나요?
❘임차인이 3년차에 남편에서 아내로 명의를 변경할 때 새로운 계
약으로 다시 10년을 주장할 수 있는지?
상가임대차 원상회복
❘상가임대차 이전에 이미 설치된 부분의 원상회복은?

상가임대차 권리금
❘임대인이 직접 사용한다고 하면서 권리금회수를 방해하는 경우

❘10년 만기 후 권리금 보호를 받나요?
❘권리금 포기 약정은 무효 아닌가요?
❘임차인이 나가고 공실로 1년 6개월이 지나면 권리금회수기회를
잃어버리는 건가요?
❘전차인도 권리금회수기회를 보호받나요?
❘경매 시 권리금회수기회를 보호받나요?
❘공인중개사가 상가권리금을 일부 편취한 행위?

상가임대차 관리
❘건물화재로 인한 인차인의 손해배상의무?
❘집합건물의 특정 업종 제한에 대한 해석?
❘구분소유자 중 한 명의 집합건물 간판설치?

상가임대차 잔금 및 보증금반환
❘상가포괄양도양수는 언제 가능한가?
❘오피스텔의 부가가치세를 환급받아도 되나요?
❘상가임차인이 계약만료일 하루 전날에 계약을 해지 할 수 있나
요?
❘계약서의 월세와 실제 지불하는 월세가 다른 경우
❘월세를 지불하였다는 입증은 누구 해야 하나?
❘임대인이 만기 후 보증금을 돌려주지 않는 경우?
❘임차인의 월세 연체 시 명도소송?
❘권리금을 받은 상가 양도인이 주변에 같은 상가를 개업한 경우

❘상가도 장기수선충당금을 돌려받나요?
❘계약만료 시 구 임차인의 폐업신고 의무?

중개사법
❘계약 전 단계에서의 행위가 중개사법 위반인지 여부?
❘계약금등을 개업공인중개사가 보관해도 되는지?
❘개설등록 후 사업자등록은 해야 하나?
❘자격증 양도 대여의 기준은?
❘중개보조원의 현장답사, 상담, 청약의 유인이 법령위반인지?
❘계약서 작성 시 매도인의 주민번호 뒷자리나 전화번호를 기입하
지 않고 계약하는 행위
❘상가주택의 경우 확인설명서는 양식은?
❘근린생활인데 주거용(주택)인 경우 확인설명서 양식은?
❘자살한 집을 소개해준 경우
❘중개대상물 확인설명서의 비선호시설의 의미는?
❘대학병원의 장례식장도 비선호시설인가요?
❘공제증서의 뒷면 교부여부
❘공동중개 시 발생한 손해나 중개사법위반여부
❘휴업, 폐업 시 잔금행위
❘양벌규정으로 처벌된 공인중개사의 개설가능여부?

표시광고행위
❘중개업소의 창문에 매물을 광고하는 행위
❘중개보조원으로 등록되지 않은 자가 부동산중개사무소 명칭과
직위를 사용한 경우
❘개업공인중개사가 아닌 자가 명함에 ㅇㅇ대표, ㅇㅇ대표이사라고
사용하는 경우
❘중개사무소의 간판표기가 ㅇㅇ공인중개사컨설팅사무소로 되어
있는 경우
❘ㅇㅇ부동산컨설팅중개사무소, ㅇㅇ부동산컨설팅공인중개사사무소
중 어느 명칭을 사용해야 하는지 여부
❘주간판 이외에 보조간판등에 사용된 문구가 법령에 적합하지 않
는 경우 행정처분이 가능한가?
❘중개사무소 개설등록 시 다른 중개업소 상호의 사용이 가능한지
?
❘빈 상가에 임대라는 현수막이나 종이광고물을 부착하는 경우 표
시해야 할 사항은?
❘업무용 오피스텔이나 소호사무실에 개설등록 시 간판은 외벽에
설치해야하는지?
❘중개업소 사무실을 공동으로 사용할 때 칸막이 설치?
❘인터넷광고와 상가의 창문에 붙이는 현수막광고와의 표시 광고
차이점은 무엇인지?
❘광고 시 소속공인중개사는 성명 연락처를 기재할 수 있는지?

❘타 개업공인중개사의 매물을 동의 없이 표시광고 할 수 있는지?

❘블로그등 기존에 올렸던 인터넷 매물 게시글은 2020년 8월 21
일부터 삭제해야 하나?
❘세대 당 가능한 주차대수를 확인하기 어려운 경우
❘다가구, 상가주택 등 세대별 전용면적을 확인하기 어려운 경우

❘본인 중개사무소의 창문에 붙이는 매물광고도 중개사무소 명시
사항은 기재해야 하나요?
❘중개보조원도 표시광고를 할 수 있는가?
❘인터넷 부동산 카페에 중개업자가 아님에도 매물광고를 다수 올
린 경우?
❘단독으로 집합건물에 간판설치한지?
❘원룸건물 외벽에 중개업소의 전화번호, 상호만 있는 광고판을
기재하는 경우
❘사설 부동산거래정보업체가 인터넷사이트에 무등록중개업자를
가입케 하여 부동산매물을 게제하게 하는등 부적절한 행위
❘자격이 없는 자가 인터넷 공간의 불특정 임대인으로 하여금 부
동산의 임대차에 관한 광고를 게제하도록 하고 수수료를 받는
행위
❘공동중개사무소 운영 시 건물 외부에 간판을 꼭 설치해야하는지
여부
❘중개업소 외부간판에는 어떤 것을 명기하나?
❘중개업소 외부간판에 있는 대표자의 이름 사이즈는 얼마로 해야
하나?

겸업금지
❘중개업자의 겸업금지행위
❘개업공인중개사 가족이 부동산을 취득하는 경우 금지행위에 해
당되는지?
❘중개업소 소속중개사나 보조원의 건물을 임대차계약하는 경우도
금지행위에 해당되는지?
❘중개사무소를 이전하고자 건물주와 직접 거래하는 경우?
❘퇴사한 중개사무소 직원의 경업금지가처분


중개보수
❘중개보수는 계약 때 받을 수 있나요?
❘동일물건을 매매와 전세로 중개 시 중개보수?
❘교환일 경우 중개보수?

부동산 상담기관
❘부동산 상담기관

중개사법 처벌조항
❘공인중개사자격증 취소
❘공인중개사자격증 시험의 결격사유
❘중개사무소 개설등록의 결격사유
❘소속공인중개사 자격정지
❘중개사무소 등록취소
❘중개사무소 등록취소(선택)/업무정지/벌칙
❘공인중개사 업무정지
❘공인중개사 과태료
❘벌칙

표시광고 명시사항
❘공인중개사법 표시광고 명시사항

민법/주택/상가건물임대차보호법
❘민법/주택임대차보호법/상가건물임대차보호법의 비교

참고 및 인용도서