월세 혁명

Part. 1 임대사업 편
연봉 4,000만원 만들기 ... 14 ｜ 왜 임대사업을 시작해야 하는가 ... 19 ｜ 임대사업 개념잡기 ... 22 ｜ 임대도 엄연한 사업이다 ... 25 ｜ 파이프라인을 만들어라 ... 29 ｜ 시스템 만들기 ... 31 ｜ 미리 준비해야 합니다 ... 34 ｜ 정년 없는 직업, 경매 ... 38 ｜ 무피투자 ... 40 ｜ 무피투자2 함정 ... 51 ｜ 얼마의 자금이 필요할까? ... 55 ｜ 왜 주거용인가 ... 58 ｜ 왜 빌라인가 ... 63 ｜ 주거용으로도 빌라 ... 66 ｜ 어떤 빌라를 공략해야 하는가 ... 69 ｜ 빌라는 안 팔린다? ... 75 ｜ 무피투자가 위험하다? ... 82 ｜ 빌라투자가 허접해? ... 85 ｜ 경매는 미인대회가 아니다 ... 88 ｜ 싼 것보다 좋은 것을 낙찰 받아라 ... 90 ｜ 무식함도 필요하다 ... 102 ｜ 적은 수익에 연연하지 말자 ... 105 ｜ 그 분이 오실 때까지 ...108 ｜ 열정과 간절함만 있다면 ... 111 ｜ 미리 걱정하지 맙시다 ... 115 ｜ 인적 네트워크를 형성하라 ... 117 ｜ 그 많던 투자자들은 다 어디로 간 걸까? ... 121 ｜ 천천히, 꾸준히, 부단하게 1 ... 124 ｜ 천천히, 꾸준히, 부단하게 2 ... 126 ｜ 천천히, 꾸준히, 부단하게 3 ... 130 ｜ 절약하고 모으고 투자하고 ... 133 ｜ 돈의 노예 또는 주인 ... 141 ｜ 준비된 은퇴는 아름답다 ... 144 ｜ 세 가족 자살에 대한 소고(小考) ... 147

Part. 2 실전 편
부동산 상승기의 투자... 152 ｜ 이래도 집 안 살래? ... 157 ｜ 책 열 권보다 한 건 낙찰 받는 것이 낫다 ... 160 ｜ 계획과 준비의 필요성... 166 ｜ 현장에 답이 있다 ... 171 ｜ 상가 패찰기 ... 179 ｜ 불허가 신청 ... 185 ｜ 유치권 ... 196 ｜ 가장임차인 ... 205 ｜ 가장임차인2 ... 212 ｜ 또 초보에게 당하다 ... 217 ｜ 다시보자 토지별도 등기 ... 222 ｜ 하나의 사건, 상반된 물건 ... 228 ｜ 불법건축물 ... 236 ｜ 불법건축물2 ... 243 ｜ 불법건축물의 온상 ... 255 ｜ 실패 사례 ... 262 ｜ 선순위 가처분 ... 265 ｜ 입찰 당일까지 꼼꼼히 체크하는 버릇 ... 270 ｜
실패 사례가 성공 사례로 ... 275 ｜ 탐정놀이 ... 280 ｜ 제3자 점유 ... 284 ｜ 눈에 보이는 것이 다가 아니다 ... 292 ｜ 1년 만에 한 명도 ... 300 ｜ 결국 명도를 못했습니다 ... 305 ｜ 공포 특집 ... 311 ｜ 마음을 얻다 ... 315 ｜ 배당배제에 대한 사례 ... 324 ｜ 팔복이 님의 셀프 수리기 ... 332 ｜ 햇살 님 반지하 수리기 ... 336 ｜ 테트라 님의 셀프 수리기 ... 341 ｜ 오피스텔 다수 낙찰기 ... 348 ｜ 새 술은 새 부대에 담아라? ... 363 ｜ 나만의 임차인 관리 요령 ... 373 ｜ 자동차 경매 ... 381

Part 01 임대사업 편
제가 이루려는 임대사업은 지금 같은 저금리시대에 대출을 많이 받아 적은 이자를 내고, 대신 월세를 많이 받아 그 차액을 노리는 것입니다. 즉 월세는 1부(년 12%)로 받고 이자는 4% 정도를 내서, 그 차액인 8%를 취하는 형태입니다. 이런 계산은 주거용 건물에만 적용이 되는 것이 아니라 상가나 아파트형 공장 등 임대가 가능한 모든 부동산에 통용됩니다.
특히 주택은 임대보증금을 받음으로 해서 이미 양도차익을 취한 셈이기에, 굳이 팔기보다는 보유를 통해 꾸준한 현금 수입원으로 삼을 수 있습니다. 해보시면 알겠지만 한 채 한 채가 나에게 월급을 주므로 모두가 자식 같은 애정을 가지게 될 것입니다. 물론 많은 양도차익이 생긴다면 한 채를 팔아 두세 채를 장만하는 것이 현명한 방법입니다. 그러나 적은 양도차익이라면 굳이 팔려고 하질 않습니다. 또한 지금 싸게 낙찰 받았다고 나중에도 비슷한 가격으로 낙찰 받을 수 있는지는 또 모르는 일입니다. 게다가 부동산이 조금 반등하니 경쟁률 자체가 높아져 싼 금액으로 낙찰 받기가 점점 어려워지고 있습니다. 그러므로 보유하며 월세를 받는 것이 더 현명한 선택이 될 것입니다.
투자금이 아주 적은 투자자들은 자본금을 늘려야 하기에 양도차익을 노려야 합니다. 그러나 지금처럼 경매가 과열일 때에는 많은 양도차익을 내기가 만만치 않습니다. 그럴 때는 특수물건 등 흠 있는 물건에 투자를 해야 양도차익이 많아져 자본금을 늘려나가기가 쉽습니다. 우리가 경매를 심도 있게 깊이, 열심히 공부해야 하는 이유입니다.

Part 01 임대사업 편
다음은 제가 나름대로 정한 빌라 입찰 시 유의사항입니다.

빌라 경매의 주의할 점
1) 벽돌조는 낙찰 받지 않는다
벽돌조는 위치가 좋고 월세가 많이 나와도 낙찰 받지 않습니다. 세입자에게서 여기저기 수리해 달라고 전화가 와 수리비가 나가거나 스트레스를 받을 확률이 크기 때문입니다. 집이 낡아 세입자의 요구로 바닥난방, 샤시 등만 해주게 되면 일년치 월세가 다 나갑니다. 개인적으로 전 마음이 약해 세입자의 요구를 다 들어주는 경향이 있어서, 아예 입찰을 하지 않는 편입니다. (...)
3) 높은 곳의 빌라는 피한다
연세 드신 분들은 물론이고 요즘 젊은이들조차도 힘든 것을 싫어하는 경향이 있어 세입자가 한정됩니다. 세입자 구하기도 힘들고 월세도 낮춰줘야 하므로 같은 가격이면 평지이며 버스나 지하철에서 가까운 곳의 빌라를 낙찰 받는 것이 유리합니다.
4) 가파른 언덕의 빌라는 낙찰 받지 않는다
겨울에 눈이 조금만 내려도 차가 올라가지 못하고 사람도 골절상 등에 당할 위험이 있습니다. 여름에 낙찰을 받더라도 이를 유의해서 살펴보시길 바랍니다.
5) 가능한 네모난 구조의 빌라만 낙찰 받는다
한 층에 3~4가구가 있을 경우, 가운데 낀 가구는 구조가 좋지 않을 수 있습니다. 저의 경우 전용12평이 네모난 10평 빌라보다도 작은 것도 있었고, 16평 빌라인데도 방이 2개 밖에 안 나와 임차인을 구하는데 애를 먹었던 경우도 있습니다. 결국 5만원 싸게 놓았습니다. 또한 같은 평형이라도 방3개짜리가 방2개짜리보다는 세놓기가 수월하고 매매도 잘됩니다.