부동산 세금을 절반으로 줄였습니다

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부동산 세금 전문가가 제시하는 합리적인 부동산 절세전략

머리말
주택 보유와 매매를 위한 절세에 도움이 되기를

1부 내 상황에 맞는 세테크 전략 세우기

1장 세테크 전략
01 1주택자도 절세전략을 세워야 낭패 안 본다
02 2주택자: 세테크 전략에 따라 손에 쥐는 현금이 다르다
03 3주택 이상자: 정밀분석 후 최적의 절세 조합을 찾아라

2장 세테크 전략 종합 사례
01 1주택자 절세전략 사례
02 2주택자 세테크 전략 사례
03 3주택 이상자 세테크 전략 사례

2부 보유세: 재산세·종합부동산세·임대소득세

3장 계산구조로 알아보는 절세 포인트
01 재산세는 2018년보다 최대 30%까지 늘어날 수 있다
02 배보다 배꼽이 더 크다! 재산세에 부가되는 세금들
03 어려운 종합부동산세 계산은 못해도 절세 변수는 알아두자
04 공시가격이 오르지 않아도 종합부동산세는 매년 늘어날 수 있다
05 3주택 이상자와 조정대상지역 내 2주택자: 종합부동산세 세율이 가장 높다
06 종합부동산세 세부담상한이 있다고 안심하지 말라
07 1주택자 종합부동산세: 세액감면이 없다면 공동명의가 적다
08 조정대상지역 내 2주택자: 종합부동산세 3배 이상 급증할 수 있다
09 3주택 이상자: 공시가격 상승하면 종합부동산세 부담될 수 있다
10 주택 수와 전월세 수입에 따라 임대소득세가 다르다
11 3주택 이상이라도 임대보증금에 대해 소득세를 내지 않는 주택이 있다
12 연 임대수입 2,000만 원 이하: 임대등록과 타 소득에 따라 소득세가 다르다
13 연 임대수입 2,000만 원 초과: 타 소득과 합산해 소득세가 증가할 수 있다

4장 보유세 부담을 견디기 위한 고도의 절세전략
01 2주택 이상자: 절세책 마련하지 않으면 보유세 폭탄 맞는다
02 1주택 단독명의자: 종합부동산세 절세를 위해 증여하면 손해다
03 2주택 이상자: 배우자 증여로 종합부동산세·양도세·상속세·임대소득세 절세하라
04 자녀 증여로 종합부동산세·양도세·상속세 절세하라
05 임대등록, 재산세와 종합부동산세 절세가 크다 1
06 임대소득세 절세하려면 상황에 맞게 증여 또는 임대등록하라

3부 주택 양도세

5장 주택 양도세 계산하기
01 양도세 계산은 절세 변수 조절이 관건이다
02 장기보유특별공제율은 주택마다 다르다
03 세율도 주택마다 다르다
04 매도가격 9억 원 초과, 1주택자 양도세: 계산 시 꼭 알아야 할 2가지
05 2주택자 양도세 중과세 ① 판단을 잘 하라
06 2주택자 양도세 중과세 ② 중과세 제외 주택을 찾아라
07 3주택 이상자 양도세 중과세 ① 판단을 먼저 한 후 매도순서를 잡아라
08 3주택 이상자 양도세 중과세 ② 중과세 제외 주택을 찾아라
TIP 감면 대상 장기임대주택과 감면 대상 신축주택

6장 주택 양도세 절세전략
01 1주택자 ① 취득 시기와 조정대상지역 여부에 따라 다른 양도세 비과세
02 1주택자 ② 2년 거주 또는 2년 보유를 할 수 없을 때 양도세 비과세 혜택 체크
TIP 1주택자 양도세 비과세 사유
03 1주택자 ③ 2020년 이후 매도 시 2년 거주 여부에 따라 다른 장기보유특별공제율
04 1주택자 ④ 2021년 이후 매도 시 보유기간 체크
TIP 매도 전 체크 포인트
05 2·3주택 이상자: 절세 판단 기준은?
06 2주택자 ① 일시적 2주택 양도세 비과세 달라지는 점
07 2주택자 ② 수도권 1채 보유+취학·질병·근무상 형편 등으로 비수도권 1채 취득한 경우
08 2주택자 ③ 결혼 또는 부모합가로 2주택 비과세를 활용하라
09 2주택자 ④ 상속주택이 있을 때 2주택 양도세 비과세
TIP 농어촌주택 또는 고향주택을 취득해 2주택일 때 비과세
TIP 귀농주택 또는 이농주택이 있을 때 2주택 비과세
10 2·3주택 이상자 ① 감면주택이 있다면 매도순서를 조절하라
11 2·3주택 이상자 ② 임대등록의 양도세 절세효과는 하나가 아니다
12 2·3주택 이상자 ③ 자녀 또는 배우자 증여로 양도세 절세하라

4부 분양권과 재개발·재건축 조합원입주권 양도세

7장 분양권과 조합원입주권 양도세 계산하기
01 분양권 양도세 ① 조정대상지역 여부에 따라 다르다
02 분양권 양도세 ② 조정대상지역인데 일반세율 적용하는 경우
03 재개발·재건축 조합원입주권의 양도세 계산
04 재개발·재건축 조합원입주권과 일반주택의 매도순서에 따른 양도세
05 재개발·재건축 완성 후 양도세 계산은 복잡하다

8장 조합원입주권 양도세 절세전략
01 1주택 소유자 ① 재개발·재건축이 진행될 경우
02 1조합원입주권자가 1주택을 취득한 경우
03 1주택 소유자 ② 재개발·재건축 조합원입주권 매입할 경우
04 1주택 소유자 ③ 재개발·재건축 사업시행기간 중 대체주택 취득해 매도할 경우
TIP 상속·결혼·부모봉양과 조합원입주권 비과세

5부 임대등록에 숨어 있는 절세 포인트

9장 취득세·보유세·임대소득세 절세
01 전용면적 60㎡ 이하: 임대등록 시 취득세 감면
02 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하: 취득세 감면받기 힘든 이유
TIP 임대주택 취득세 감면 포인트
03 전용면적 85㎡ 이하: 단기민간임대등록 시 재산세 감면
04 전용면적 85㎡ 이하: 장기일반민간임대등록 시 재산세 감면
05 다가구주택: 까다로운 재산세 감면
06 지금 단기민간임대주택 등록 시 종합부동산세 절세혜택
07 지금 임대등록해 종합부동산세 합산배제 받을 수 있는 주택
08 매입임대주택보다 건설임대주택이 종합부동산세 합산배제하기 쉽다
09 임대수입 2,000만 원 이하: 임대등록으로 소득세와 건강보험료 혜택
10 임대수입 2,000만 원 초과: 임대등록으로 소득세만 감면

10장 임대주택 등록 시 양도세 절세효과
01 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 2018년 9월 13일 이전 취득한 경우
02 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우
03 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 초과 주택: 2018년 9월 13일 이전 취득한 경우
04 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 초과 주택: 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우
05 전용면적 85㎡ 초과, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 2018년 9월 13일 이전 취득한 경우
06 전용면적 85㎡ 초과, 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우
07 2018년 3월 31일 이전: 단기임대등록 주택의 양도세
08 2018년 4월 1일 이후: 단기임대등록 주택의 양도세
09 건설임대주택의 양도세 중과세 배제 기준은 다르다
10 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하 주택: 임대등록하면 거주주택 매도 시 양도세
TIP 임대주택과 거주주택의 양도세 비과세 개정 내용

11장 임대주택 Q&A
01 임대사업자등록 FAQ
02 임대료 상한 5% 룰
03 현행 과태료와 개정 추진 중인 과태료
04 임대등록 후 각종 신고절차
05 궁금한 임대의무기간

6부 알고 활용하면 추징당하지 않는 국세청 해석
기억해야 할 국세청 해석 54가지

1주택을 소유한 사람도 2019년부터는 매년 내야 하는 보유세와 주택을 매도할 때 내야 하는 양도세(지방소득세 포함)를 미리 계산해보고 절세전략을 세워둬야 한다. 1주택자의 보유세(특히 종합부동산세)와 양도세가 변경돼 종전과 같은 방식으로 접근하면 큰 세금 변화를 감당하지 못하는 상황이 발생하기 때문이다. 보유기간 동안 매년 내야 하는 재산세, 종합부동산세 등이 감당 가능한지 분석하라.
1주택자 단독 소유자는 보유세가 많지 않다고 오인하는 사례들이 많다. 물론 공시가격 9억 원 이하인 주택을 단독 소유하고 있다면 보유세 상승은 적을 수 있다. 그러나 공시가격이 9억 원을 넘는다다면 보유세가 얼마인지 반드시 확인해야 한다.
매도 시기와 매도가격, 취득 시기별 비과세 요건과 양도세를 미리 계산하라. 시세가 9억 원 이하이면 양도세 걱정을 크게 하지 않아도 된다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득했다면 2년 이상 보유와 2년 이상 거주를 채운 후 매도하면 양도세를 전액 비과세 받을 수 있고, 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택이라면 2년 이상 보유 후 매도하면 양도세는 0원이기 때문이다. 그러나 매매시세가 9억 원을 넘는 주택은 2017년 8월 2일 이전에 취득했더라도 2020년 이후부터는 2년 이상 거주 여부와 매도 시기에 따라 양도세 차이가 크므로 주의한다.
-1부 내 상황에 맞는 세테크 전략 세우기 중에서-

김막둥 씨는 2019년에 보유세가 상당히 오를 것이라는 뉴스를 계속 접하다 보니 자신이 소유한 A주택의 재산세가 은근히 걱정되었다. 어느 날 친구인 세무사에게 “2019년 공시가격이 오르면 재산세를 많이 낼까 봐 걱정”이라고 했더니 친구는 “공시가격과 2018년도 재산세가 얼마니?”라고 물어서 “공시가격은 2억 원이고 2018년도 재산세는 12만 원 정도 냈어”라고 답했다. 세무사는 큰소리로 웃으면서 “걱정하지 마라. 공시가격이 아무리 뛰어도 2019년에는 12만 6,000원을 넘지 않으니까”라고 했다. 김막둥 씨는 그 말을 듣고 안심이 됨과 동시에 재산세가 왜 그렇게 나오는지 궁금했다. 전년도 재산세의 130%를 넘지 않는다.
재산세는 주택의 공시가격에 60%(공정시장가액비율이라 하는데 2019년 현재 60%)를 곱한 금액에 0.1~0.4%의 재산세 세율을 곱해 산출한다. 그다음 전년도 재산세액과 비교해 전년도 재산세액의 일정비율 이내에서 최종 재산세액으로 확정한다. 세부담상한으로 매년 재산세 증가액이 크지 않다. A주택의 재산세 산출세액은 1억 2,000만 원(=2억 원×60%)에 세율(0.1%와 0.15%)을 곱하면 15만 원(=6,000만 원×0.1%+6,000만 원×0.15%)이다. 그런데 세부담상한은 12만 6,000원(=2018년도 재산세12만 원×105%)이므로 2019년 재산세액 납부액은 12만 6,000원이다.
-2부 보유세: 재산세·종합부동산세·임대소득세 중에서-

김막둥 씨는 공시가격 10억 원과 6억 원인 주택 2채를 모두 조정대상지역 내에 소유하고 있고 2018년에 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 354만 8,180원을 납부했다. 종합부동산세 상한이 300%에서 200%로 낮아졌으니 종합부동산세 부담이 줄어든다는 뉴스를 접하고 ‘2019년 공시가격이 12억 원과 7억 원으로 상승되더라도 종합부동산세는 2배가 넘지 않으니까 최대 700만 원 정도까지겠네’라고 생각하고 있었다.
정확한 종합부동산세를 알고 싶어 세무사에게 계산을 부탁했더니 “2019년에는 932만 8,360원, 2022년에는 1,377만 6,180원을 내야 해”라는 답변을 듣고 “무슨 소리야! 종합부동산세는 2배를 넘지 않는다는데?”라고 답답하다는 투로 말했다. 그러자 세무사는 “네가 잘 못 알고 있는 게 있는데, 2018년도 종합부동산세의 2배가 아니야. 2019년 재산세와 종합부동산세의 합계액이 2018년도 재산세와 종합부동산세 합계액의 2배를 넘지 못해. 따라서 2019년도 종합부동산세는 2018년도의 2배가 넘을 수 있는 거야”라고 했다. 막둥 씨는 마음이 급해지기 시작했다.
-2부 보유세: 재산세·종합부동산세·임대소득세 중에서-