왕교수가 알려주는 부동산 공법 경매로 100억 부자되는 비법

프롤로그
들어가며 5,000만 원 투자로 3억 원을 벌다
좋아 보이지만 절대 낙찰받아서는 안 되는 물건

PART 01 부동산 공법이란 무엇인가?
01 왜 경매를 하는가? … 21
02 부동산 공법이란 무엇인가? … 27
03 공법 경매란 무엇인가? … 29
04 토지이용규제를 확인하라 … 34

PART 02 내 땅이어도 내 맘대로 못한다 - 용도지역, 용도지구, 용도구역
05 용도지역이란? … 43
06 개발하자-도시지역 … 47
07 허용하는 만큼만 지어라-건폐율, 용적률 … 56
08 보전하자-보전지역(농림지역, 자연환경보전지역) … 61
09 애매하다-관리지역 … 63
10 햇빛 받자-일조권 … 66
11 용도지구란? … 69
12 각종 지구마다 어떤 규제가 있을까? … 72
13 용도구역이란? … 94

PART 03 건축법을 알아야 부동산 투자가 보인다
14 건축법의 용어정의부터 섭렵하라 … 103
15 건물 입점 시 건축물의 용도를 주의하라 … 106
16 사전결정통지를 조심하라 … 109
17 재량처분을 유의할 것 … 111
18 건축허가제한지역의 득실을 따져라 … 112
19 가설건축물을 구분하라 … 114
20 건축선을 염두하라 … 116
21 대지의 분할제한은 지분 경매에서 쟁점이 될 수 있다 … 118
22 대지 안의 공지 규정으로 개발이 좌절되기도 한다… 120
23 가로구역 높이 제한은 용적률에 막강한 영향을 미친다 … 122

PART 04 건축법을 적극 활용하는 경매 투자 방법
24 너무도 중요한 건축허가권의 승계 … 127
25 건축허가 후 착공 신고 전인 경우 … 129
26 건축허가 후 착공신고가 된 경우 … 133
27 사용승인받은 건물의 토지만 경매로 나온 경우 … 139
28 제시외건물인 경우 … 140

PART 05 법정지상권과 경매 투자
29 법정지상권 성립요건(민법) … 145
30 건축주명의변경의 함정 … 148
31 토지임차권과 법정지상권의 함정 … 151
32 가설건축물의 법정지상권 … 156

PART 06 일정 규모 이상은 주택법, 택지개발 촉진법
33 주택법의 존재 이유 … 161
34 주택단지 경매 물건을 조심하라! … 162
35 득과 실의 갈림길-매도청구 … 164
36 택지개발촉진법-택지개발예정지구 … 167
37 득이 될 수 있는 환매권 … 170

PART 07 노후 도시를 정비하라, 도시정비사업
38 정비사업이란? … 173
39 주거환경개선사업, 공급 대상 적격자인지를 먼저 고려하라 … 175
40 공익적 성격이 강한 재개발사업 … 182
41 사익적 성격이 강한 재건축사업 … 184
42 사업속도가 신속한 도시환경정비사업 … 186
43 악성환권을 조심하라 … 189
44 투자가 유망한 주거환경관리사업 … 191
45 미니 재건축이라 볼 수 있는 가로주택정비사업 … 193
46 정비사업과 비슷한 재정비촉진지구 … 195

PART 08 재개발·재건축 경매 함정 탈출하기
47 입찰 전 이것을 꼭 확인하라 … 199
48 조합원의 지위를 확인하라 … 205
49 청산날짜를 확인하라 … 210
50 구상금액이 있는지를 파악하라 … 212

PART 09 수용예정지 찾는 법
51 나도 보상 한번 받아보자 … 217
52 수용예정지임을 눈치채자 ① … 219
53 수용예정지임을 눈치채자 ② … 221
54 수용예정지임을 눈치채자 ③ … 226
55 수용예정지임을 눈치채자 ④ … 229
56 보상가 산정원칙 … 232
57 조기수용권을 발동해 보상금을 책정한다 … 235
58 실시계획은 언제인지가 중요하다 … 237
59 보상이 얼마 나올까? … 240
60 도시계획시설 투자 기법 … 243
61 단계별 집행 계획을 파악하라 … 245
62 가설건축물에 속지 마라 … 247
63 제대로 보상받는 법 … 249
64 감나무 밑에서 기다리자 … 253

PART 10 미불용지 투자법
65 돈 되는 미불용지를 찾아라 … 257
66 가짜 미불용지를 조심하라 ① … 260
67 가짜 미불용지를 조심하라 ② … 263
68 영구적 미불용지를 조심하라 … 266

PART 11 도로 없으면 헛것이다, 도로법
69 법마다 다른 도로의 정의 … 271
70 도로의 범주 … 273
71 도로 특례를 알아두자 … 276
72 지적도에 표기되지 않는 현황 도로 … 278
73 대지와 도로의 관계 … 280
74 도로의 구분 … 282
75 사도개설의 준칙, 사도법 … 286
76 도로부지 투자 특급노하우 … 289
77 하천부지 투자 특급노하우 … 293

PART 12 농지 투자는 농지법, 농어촌 정비법으로
78 농지란 무엇인가? … 299
79 농지취득자격증명서를 제출해야 한다 … 301
80 자경의 원칙 … 305
81 처분명령을 조심할 것 … 307
82 농지의 구분 … 311
83 농지에 대한 행위제한과 그 원칙 … 313
84 그 공장이 아니야 … 315
85 농업인주택이란? … 318
86 농지를 다른 목적으로 쓰다, 농지의 전용 … 320
87 농지전용이 불가능한 경우도 있다 … 323
88 기존 농지전용 여부를 꼭 살펴라 … 325
89 농지 타용도 일시사용허가 … 326
90 생활환경정비사업 대상인지 살펴라 … 328
91 종전 신고인의 지위 승계 여부 … 330

PART 13 임야 투자는 산지관리법으로
92 산지란 무엇인가? … 335
93 임업용산지란? … 337
94 임업용산지의 행위제한 … 339
95 공익용산지란? … 342
96 공익용산지의 행위제한 … 344
97 준보전산지와 그 행위제한 … 346
98 임야를 다른 목적으로 쓰다, 산지전용 … 348
99 산지전용허가기준은? … 350
100 산지전용신고로 가능한 경우 … 353
101 산지전용·일시사용제한지역이란? … 355
102 가장 무서운 산지전용제한지역 안의 행위제한 … 357
103 임야 경매 입찰 시 신중하라 … 359
104 투자 손익에 영향을 미치는 벌기령 … 361

PART 14 경매의 꽃, 공장 경매
105 개발 중인 공장의 경매 투자 비법 … 367
106 공장 경매 체크 포인트 7 … 370
107 개발 완료된 공장의 경매 투자 비법 … 377
108 화재보험을 알아보자 … 379
109 용도지역에 따라 신규업종코드가 달라진다 … 381
110 전용기간을 따져라 … 382
111 폐기물 우습게 보다 큰돈 날린다 … 384
112 공장저당법의 거품을 조심하라 … 387
113 공장 크기와 도로 크기의 함수 … 389
114 공장 높이도 봐야 한다 … 391
115 공장 명도의 심각성을 생각하라 ① … 393
116 공장 명도의 심각성을 생각하라 ② … 395
117 공장 명도의 심각성을 생각하라 ③ … 396

▷ 경매를 하는 이유는 일반 매매보다 싸게 부동산을 취득하려는 목적에서 일 것이다. 하지만 경매는 목표달성을 위한 수단이지 종국적인 목표가 되어서는 안 된다. 예를 들어 부동산으로 10년 안에 10억 원을 벌겠다는 목표를 세우면 그 달성을 위한 수단으로 경매, 시행사업, 임대사업 등 다양한 수단 중의 일부분이 경매라는 것이다. 얼마의 금액을 써서 낙찰받을지가 아닌, 얼마의 수익을 얻고 나올 것인지를 먼저 생각해야 한다. 감정가 10억 원인데 5억 원이니 싸다고 낙찰받을 것이 아닌, 얼마에 팔 수 있을지 출구전략을 먼저 고려해야 한다는 것이다.

▷ 부동산에서 투자의 80점, 90점은 없다. 단지 0점과 100점만이 존재할 뿐이다. 하나의 부동산에도 수십여 가지의 공법들이 입체적으로 서로 엮여 있어 정확하게 도해하지 않고 자칫 오판을 하면 재산적으로 큰 손해를 볼 수 있다. 환가를 못하는 맹지가 되어 대대손손 물려주는 부동산일 수 있다는 얘기다. 투자로선 0점인 것이다. 부동산 공법의 복합적이고 입체적인 메커니즘을 낱낱이 도해하고 정확한 투자 포인트를 알기 위해서는 부동산 공법을 깊이 있게 공부해야만 한다.

▷ 미래의 개발을 위해 현재 보전하는 자연녹지는 미래의 개발 가능성이 높다. 생산성을 위해 개발을 유보한 생산녹지, 개발을 유보했다는 뜻은 언젠가는 개발을 할 수 있다는 여지가 있다. 이런 자연녹지와 생산녹지는 투자의 블루오션이다. 단 마구잡이 투자는 위험하다. 잘 고르면 미래의 도시용지가 되거나 여러 가지 행위제한이 완화되며 시가지로 변모하는 곳이 있다는 것이다. 이걸 제대로 골라내는 안목이 있어야 함은 두말할 나위 없다.