AI 부동산 경매

스마트폰으로 시작하는 빅데이터 부동산 경매

01 경매 초보의 착각
02 AI 알고리즘으로 물건 검색하기
03 기초 권리분석
04 심화 권리분석
05 랜선 임장
06 현장 임장
07 입찰가 산정
08 AI 협상 스크립트와 명도, 매도
09 AI 부동산 경매의 성공과 실패 사례
10 하루 30분 시스템으로 재산 증식하기

경매 학습에 입문한 이들 중 상당수가 실무와 무관한 난해한 법리 연구에 몰두하는 경향을 보인다. 법정지상권의 성립 요건이나 분묘기지권의 시효 취득과 같은 특수 이론을 암기하는 데 막대한 시간을 소요한다. 그러나 경매 투자의 목적은 법률적 지식의 함양이 아닌 ‘수익의 극대화’에 있다. 복잡한 특수 물건 분석에 매몰되기보다는 현장 시세 조사와 우량 물건 탐색에 집중하는 것이 실질적인 부의 창출에 기여한다. 권리분석의 핵심은 ‘말소기준권리’를 식별하여 인수와 소멸을 구분하는 것만으로도 전체 아파트 경매 물건의 90% 이상을 해결할 수 있다.

－01_“경매 초보의 착각” 중에서

이를 위해 반드시 이해해야 할 개념이 ‘말소기준권리(Malso Criterion Right)’다. 나는 이를 편의상 ‘지우개’라 칭한다. 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 담보가등기 중 등기부상 날짜가 가장 빠른 권리가 바로 지우개다. 이 지우개를 포함하여 그보다 늦게 설정된(후순위) 모든 권리는 매각으로 인해 소멸한다. 이를 ‘소멸주의(Extinguishment Principle)’라 한다(민사집행법 제91조). 투자자는 복잡한 권리 관계 속에서 이 ‘지우개’ 하나만 찾아내면 된다. 지우개 밑에 있는 권리들은 아무리 복잡해 보여도 낙찰과 동시에 깨끗이 사라진다. 반면, 지우개보다 먼저 설정된(선순위) 권리는 낙찰자가 떠안아야 한다(인수주의). 즉, 권리분석은 ‘지우개 찾기 게임’이자, O(소멸)와 X(인수)를 가려내는 단순한 이진 분류(Binary Classification) 작업이다.

－03_“기초 권리분석” 중에서

프롭테크 앱(호갱노노, 아실 등)에서 확인한 실거래가는 ‘과거의 데이터(Lagging Indicator)’다. 부동산 시장은 주식 시장보다 반응 속도가 느리지만, 현장의 호가는 그 무엇보다 빠르게 변한다.

상승장에서는 실거래가가 3억 원이라도 현장 호가는 3억 5000만 원일 수 있으며, 하락장에서는 그 반대일 수 있다. 따라서 앱 데이터는 ‘추세(Trend)’를 파악하는 용도로만 사용하고, 입찰가 산정의 기준이 되는 ‘적정 매도 가격(Target Price)’은 현장 중개사가 제시하는 호가, 즉 ‘선행 지표(Leading Indicator)’를 기반으로 보정(Calibration)해야 한다.

－06_“현장 임장” 중에서