왕교수가 알려주는 부자되는 100억 경매

01 공법이란 무엇인가
왜 경매를 하는가? 12
부동산 공법이란 무엇인가? 17
공법경매란 무엇인가? 19
토지이용규제를 확인하라 23

02 용도지역, 용도지구, 용도구역
용도지역이란? 30
개발하자-도시지역 34
허용하는 만큼만 지어라-건폐율, 용적률 42
보전하자-보전지역 46
애매하다-관리지역 47
햇빛 받자-일조권 49
용도지구란 무엇인가? 52
각종 지구마다 어떤 규제가 있을까? 54
용도구역이란 무엇인가? 69

03 건축법
건축법의 용어정의부터 섭렵하라 74
건물 입점 시 주의하라 77
사전결정통지를 조심하라 79
재량처분 유의할 것 81
건축허가제한지역 득실을 따져라 82
가설건축물을 구분하라 84
건축선을 염두하라 85
대지의 분할제한을 조심하라 87
대지안의 공지를 유념하라 89
가로구역 높이제한을 파악하라 91

04 건축법과 경매투자 방법
건축허가권의 승계 94
건축허가 받은 토지가 착공 신고 전인 경우 95
건축허가 후 착공신고가 된 경우 98
사용승인 받은 건물의 토지만 경매로 나온 경우 104
제시외건물인 경우 105

05 법정지상권과 경매투자
법정지상권 성립요건(민법) 110
건축주 명의변경의 함정 113
토지임차권과 법정지상권의 함정 116
가설건축물의 법정지상권? 121

06 주택법, 택지개발 촉진법
주택법의 존재이유 124
주택단지 경매물건 조심! 125
득과 실의 갈림길-매도청구 127
택지개발 촉진법-택지개발예정지구 130
득이 될 수 있는 환매권 133

07 도시정비사업
정비사업이란 무엇인가? 136
주거환경개선사업 138
공익적 성격이 강한 재개발사업 143
재건축사업 145
재개발 사업으로 전환 147
악성환권을 조심하라 149
미니 재개발이라 볼 수 있는 가로주택정비사업 151
재정비 촉진지구 153

08 재개발 재건축 경매 함정 탈출하기
입찰 전 이것을 꼭 확인하라 156
조합원의 지위를 확인하라 161
청산날짜를 확인하라 165
구상금액이 있는지 파악하라 167

09 수용예정지 찾는 법
나도 보상 한 번 받아보자 170
수용예정지임을 눈치 채자 1 171
수용예정지임을 눈치 채자 2 172
수용예정지임을 눈치 채자 3 177
수용예정지임을 눈치 채자 4 180
보상가 산정원칙 183
조기수용권 발동 186
실시계획은 언제인지 188
얼마 보상 나올까? 191
도시계획시설 투자기법 193
단계별 집행계획을 파악하라 195
가설건축물에 속지 마라 197
제대로 보상받는 법 199
감나무 밑에서 기다리자 202

10 미불용지 투자법
돈 되는 미불용지를 찾아라 206
가짜 미불용지를 조심하라 1 209
가짜 미불용지를 조심하라 2 211
영구적 미불용지를 조심하라 213

11 도로법
도로란 무엇인가? 216
도로의 범주 218
도로 특례를 알아두자 221
현황도로 222
대지와 도로의 관계 224
도로의 구분 226
사도법 230
도로부지 투자 특급노하우 232
하천부지 투자 특급노하우 235

12 농지법, 농어촌 정비법
농지란 무엇인가? 240
농지취득자격증명원 241
자경의 원칙 245
처분명령을 조심할 것 246
농지의 구분 249
행위제한 250
그 공장이 아니야 252
농업인주택 254
농지의 전용 256
농지전용이 불가능한 경우도 있다 258
기존 농지전용여부를 꼭 살펴라 260
농지 타용도 일시사용허가 261
생활환경정비사업 대상인지 살펴라 262
종전 신고인의 지위 승계여부 264

13 산지관리법
산지란 무엇인가? 268
보전산지-임업용산지 270
임업용산지의 행위제한 271
보전산지-공익용산지 273
공익용산지의 행위제한 275
준보전산지 277
산지전용이란? 279
산지전용허가기준 281
산지전용신고 284
산지전용?일시사용제한지역 285
임야 경매 입찰시 신중하라 288
나무 베는 벌기령 290

14 경매의 꽃 - 공장경매
개발 중인 공장의 경매투자 비법 294
7가지, 반드시 체크하라 297
개발 완료된 공장의 경매 투자비법 303
화재보험을 알아보아라 305
용도지역을 봐라 306
전용기간을 따져라 307
폐기물 우습게 보다 큰 돈 날린다 309
가격의 거품을 조심하라 311
공장크기와 도로크기의 함수 313
높이 보아라 315
명도의 심각성을 생각하라 1 317
명도의 심각성을 생각하라 2 319
명도의 심각성을 생각하라 3 320

왜 경매를 하는가?

그대여, 왜 경매를 하는가?
경매를 하는 이유는 일반매매물건보다 싸게 부동산을 취득하려는 목적이 있을 것이다. 하지만 경매는 목표달성을 위한 수단이지 종국적인 목표가 되어서는 안 된다. 예를 들어 부동산으로 10년 안에 10억을 벌겠다는 목표를 세우면 그 달성을 위한 수단으로 경매, 시행사업, 임대사업 등 다양한 수단 중의 일부분이 경매라는 것이다.
얼마의 금액을 써서 낙찰 받을지가 아닌 얼마의 수익을 얻고 나올 것인지를 먼저 생각해야 한다. 감정가 10억인데 5억이니 싸다고 낙찰 받을 것이 아닌 얼마에 팔 수 있을지 출구전략을 먼저 고려해야 한다는 것이다. 필자의 수업을 들어보신 독자들은 필자가 누누이 강조하는 출구전략의 중요성을 알 것이다.

입지론 + 필지론

부동산에는 입지론과 필지론이 있다.
입지론은 where이다. 어디에 있는가? 정말 뜨는 곳인가? 라는 그 입지가 존재하는 지역의 특성을 알아보고 면밀히 분석하고 로컬(local)이라는 개념으로써 장래의 성장가능성을 고려해야 한다.
필지론은 how이다. 어떻게 개발할 것인가? 어떻게 수익을 낼 것인가? 하는 문제를 염두해 두어야 한다. 결국, 행위제한의 범주 내에서 원하는 목적의 이용가능성을 찾아내야 한다.
부동산 투자를 하기 위해서는 입지론과 필지론의 균형이 맞아야 한다. 두 가지 모두 고려하여야 불측의 손해를 보는 일이 없다.
법은 목적 달성을 위해 행위제한을 한다. 이것이 바로 부동산 공법이다.
정선에 관광특구가 지정되며 카지노가 들어오자 기획부동산이 그 주변 토지들을 일제히 쪼개어 팔아먹는 일이 많았다. 토지를 매입한 일반사람들은 카지노 바로 옆 땅이니 분명 가치가 높다고 생각하고 샀지만 간과한 사실이 있다. 카지노 일대가 관광특구로 입지가 좋아진 것은 맞지만 그 주변 토지까지 행위제한을 풀어 준 것은 아니다. 여전히 공법상 규제로 묶여 있어 개발을 할 수 없는 것이다. 할 수 있는 행위라고는 농사, 양봉 등의 1차 산업만이 가능하며 단독주택마저 불가능했다.
경매로 투자를 한다면 그 지역의 입지가 어떤지를 먼저 살펴라. 국가계획으로 대규모 공개발(수용)이 있는지 민간기업 매입 개발계획이 있는지 살펴봐야 한다.
입지를 보았으면 이번엔 필지를 따져봐야 한다. 입지가 아무리 좋아도 해당 필지가 어떤 공법제한을 받고 있는지에 따라 해당 필지의 매입여부가 결정되기 때문이다.

경매 감정가 10억인데 현재 5억까지 유찰되었고 이에 법정지상권이 불성립하거나, 허위 유치권이라는 판단에 이것을 깰 자신감만 가지고 낙찰 받는다면 과연 옳은 결정일까? 10억 짜리를 5억에 샀으니 5억을 번 것일까?

단순 경매의 시각으로 특수물건에 투자하는 것은 위험하다.
민법적 법정지상권, 유치권의 성립요건만을 들어 낙찰을 받는다면 하나는 알고 둘은 모르는 것이다. 그 해당 필지가 갖고 있는 민법적, 공법적 행위제한을 내가 풀어갈 수 있는 필지론과 그 필지가 속하는 입지분석을 통해 과연 수익을 낼 수 있는 것인지 살펴봐야 한다.
특수물건을 낙찰 받았다고 자랑하는 분들이 있다. 내 경험상 강력한 입지론을 가진 경우는 웬만한 필지론은 해결 가능성이 있다. 물론 공익용산지, 비오톱 1등급, 자연생태 보전지구 등 겹겹이 강력한 규제들로 꽁꽁 묶여있는 땅이라면 입지가 아무리 좋아도 해결할 수 없는 필지론이 있다. 이런 경우를 제외하고는 웬만하면 해결이 가능하다는 것이다.
민간개발인 경우 2/3 이상의 토지를 확보해야 나머지 1/3의 수용권을 부여하기 때문에 이런 개발계획을 눈여겨 본 사람이라면 주변의 하찮아 보이는 땅들을 사들이는 경우가 바로 이런 경우다. 2/3의 권원 확보에 해당하기 전까지는 비싸게 팔 수 있기 때문이다. 따라서 당장 눈에 보이는 입지도 중요하지만 앞으로 어떻게 개발될 것인가를 아는 개발계획 입지론이 아주 중요하다.

부동산에서 투자에 80점, 90점은 없다. 단지 0점과 100점만이 존재할 뿐이다. 하나의 부동산에도 수 십여 가지의 공법들이 입체적으로 서로 엮여 있어 정확하게 도해하지 않고 자칫 오판을 하면 재산적으로 큰 손해를 볼 수 있다. 환가를 못하는 맹지가 되어 대대손손 물려주는 부동산일 수 있다는 얘기다. 투자로선 0점인 것이다.
부동산공법에 복합적이고 입체적인 매커니즘을 낱낱이 도해하고 정확한 투자 포인트를 알기위해선 공법을 깊이 있게 공부해야만 한다.