잘나가는 공인중개사의 비밀노트

프롤로그
합격? 이제부터야! 4

1장 도로연수부터 하자 - 소공의 길
개공은 실장님만 좋아해 … 15
소공 취업 - 성차별, 나이 차별 … 15
급여 체계 - 비율제가 맘 편하다 … 16
소공 자리, 어떻게 알아보나? … 18
어디서 일해야 떼돈을 벌지? … 20
면접은 ‘서로’ 보는 것이다 … 22
소공의 장·단점 - 경험이 늘고 눈치도 는다 … 24
취업 후 지켜야 할 두 가지 - 공부 그리고 신뢰 관계 … 25
취업과 창업 전에 - 컴퓨터는 기본 중 기본 … 26

2장 창업 구상 - 비용을 예측하고 전공을 결정하라
쉽게 가자 창업 4단계 … 33
비용이 먼저다 … 35
전공을 정한다 - 아파트, 원룸, 상가… … 40
중개사무소의 종류 - 그냥, 법인, 공동 그리고 풀옵션 월세 … 45

3장 사무실 선정 - 초보는 싼 걸 찾고 고수는 될 자리를 구한다
사무실 입지가 사업의 반 … 53
위치가 가치 - 가성비를 따져라 … 55
사무실, 어디서 찾지? … 60
권리금, 얼마가 적당한가? … 64
회원제 업소가 뭐지? … 67
기존 업소 인수 시 주의사항 … 71

4장 개업 준비 - 개설등록, 사업자등록, 상호등록
중개업 등록 절차 … 77
일반과세자와 간이과세자, 뭐가 다르지? … 83
인테리어는 밝게, 내부는 있어 보이게 … 84
상호 등록 - 네이버, 다음, 구글 그리고 내비 … 85
개업전 직원 채용 - 강호의 고수를 초빙한다 … 90

5장 초기 영업 1 - 매물을 찾아내라
초기 6개월, 미친 듯이 ‘집중’하라 … 95
중개사는 지역전문가다 … 96
매물 확보 방법 … 96
온라인 검색 - 남의 매물도 내 것처럼 … 97
전공별 확보 방법과 특성 … 100
분양 영업을 알려줄게 … 109

6장 초기 영업 2 - 고객 유치와 응대 요령
고객의 종류 … 117
위치가 가치다 … 119
고객을 끌어들이는 방법 … 120
매물장은 ‘진열장’이다 … 122
임박한 손님 놓치면 옆집 가서 계약한다 … 124
말로 때우지 말고 자료로 어필하라 … 126
고객 호칭은 ‘손님’으로 … 126
고객 관리 5계명 … 127

7장 온라인 마케팅 - 돈보다 정성이다
온라인 마케팅의 종류와 방법 … 135
키워드광고 - 핵심 키워드 선택이 중요하다 … 136
네이버부동산 - 광고가 마약이다 … 139
바이럴마케팅 … 148
모바일 앱 - 원룸/오피스텔의 강자, 문제는 광고비와 허위매물 … 154

8장 중개업무 절차 - 기본에 충실하라
중개업무의 흐름 … 161
매물 확보 … 163
현장답사(임장활동) 및 Check List … 165
매물 가격 파악 - 공시지가/실거래가/시세 … 167
권리분석 … 169
매물등록 및 매수의뢰 접수 … 174

9장 확인·설명서와 계약서 작성
계약 전 참고사항 - 원칙이 꺾이는 사연 … 179
확인·설명서 작성 요령 … 180
계약서 작성 및 계약금 … 182
잔금 지급과 인도 … 183
사후 처리 - 전입신고 안내 및 부동산실거래신고 … 184
중개수수료 … 185
확인·설명서 작성 방법 … 188
계약서 작성법 … 205
개인정보수집 이용/활용 동의서, 받아야 되나? … 209

부록
1. 대표적 중개사고 유형 9가지 … 212
2. 부동산거래정보망의 실상과 문제점 … 222
3. 중개업무에 필요한 부동산 관련 사이트 … 230

“소공은 어떤 사람들이 해야 하나?”라고 물으면 안 된다. “어떤 사람이 소공으로 취직할 수 있을까?”로 생각의 틀을 바꿔야 한다. 앞서 언급했듯이 창업 자금이 부족한 사람? 창업 전에 중개업 분위기와 영업 노하우를 배우고 싶은 사람? 둘 다 아니다. 여성 또는 젊은(40대 초반까지) 공인중개사들만 소공이 될 수 있다. 성차별, 나이 차별 아니냐고? 하지만 현실이 그렇다.

창업비용은 크게 고정비와 변동비로 나뉜다. 권리금, 보증금, 시설 및 인테리어, 사무집기 구입비용 등이 고정비다. 변동비는 매월 사무실 운영에 필요한 임대료, 관리비, 광고비, 기타 사무실 운영비 등이다.

사무실 입지가 좋은지 여부는 임대료와 권리금으로 어느 정도 알 수 있다. 권리금의 개념은 상가건물 임대차보호법 제10조의 3에 자세히 규정돼 있다. 즉, 권리금이란 ①영업시설, 비품 ②거래처, 신용, 영업상의 노하우 ③상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용을 위해 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ①을 시설권리금, ②를 영업권리금, ③을 바닥권리금이라 한다.