합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 : 부동산편

서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요!

chapter 01 부동산 감세의 시대
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│2023년 부동산 세금 총정리│2024년 부동산 세금은 어떻게 바뀔까?│2024년의 부동산 절세 전략

chapter 02 취득세 중과세 대응법
취득세도 중과세가 적용되는 시대!│취득세 중과세는 어떤 경우에 적용될까?│무주택자가 1주택을 취득한 경우의 취득세는?│1주택자가 2주택자가 된 경우의 취득세는?│2주택자가 3주택 또는 4주택 이상 자가 된 경우의 취득세는?│취득세 관련 주택 수 산정은 어떻게 할까?│분양권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│조합원 입주권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│주거용 오피스텔에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│증여에 따른 취득세는 얼마나 될까?

chapter 03 보유세 줄이는 방법
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│주택 수별 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략

chapter 04 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A

chapter 05 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│임대사업자가 거주 주택 비과세 받는 방법│도대체 임대등록제가 어떻게 바뀐 거야?│등록말소에 따라 달라지는 세금들

chapter 06 고가·다가구·겸용주택, 중과 주택 절세 전략
고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면 주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산 매매업 실익, 지금도 유효한가?│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 20가지

chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 세금 다루는 방법

chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략
상가빌딩 분양 세금을 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인 전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다

chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간의 거래는 이렇게 하라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여 vs 증여 vs 매매의 실익 비교

주택에 대한 중과세는 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하면 기본세율+20~30%p를 적용하는 제도에 해당한다. 따라서 현실적으로 이러한 중과세율이 적용되면 거래를 할 수 없게 된다. 이에 정부는 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 2024년 5월 9일까지 한시적으로 중과 배제를 해 주고 있다. 그러나 이보다도 더 중요한 것은 바로 조정대상지역의 해제다. 이 지역에서 해제되면 100채를 가지고 있더라도, 아무리 비싼 주택을 가지고 있더라도 중과세가 적용되지 않기 때문이다. 이에 따라 2023년 12월 현재 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4곳만 제외하고는 중과세가 적용되지 않는다. 이러한 이유로 중과세 제도가 무력해졌다고 하는 것이다. 참고로 조정대상지역의 해제는 중과세뿐만 아니라 다양한 곳에서 영향을 미치는데, 이를 알아 두는 것도 좋을 것으로 보인다.

일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세는 매우 중요한 제도로, 신규 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 것이 중요하다. 만일 거래가 되지 않을 때는 세대가 분리된 자녀에게 양도하거나 가족법인에 양도할 수 있다. 다만, 이때 중요한 점은 거래금액을 시가에 맞춰서 정해야 하고 자금이 정확히 수수되어야 한다는 것이다. 이러한 것을 놓치면 양도세 대신 증여세 같은 엉뚱한 세금을 부과받을 수 있다. 한편 주택 외에 조합원 입주권이나 주택분양권을 보유한 경우에는 비과세 판단에 매우 유의해야 한다. 전자는 종전부터, 후자는 2021년 1월 1일 이후에 취득한 것은 비과세 판단 시에 주택 수에 포함되기 때문이다.

종합합산 대상 토지는 앞에서 본 분리과세와 별도합산 토지, 비과세(묘토와 사도 등)와 과세 경감 토지를 제외한 모든 토지를 말한다. 예를 들어 놀고 있는 땅(나대지)이나 대부분의 임야 그리고 입지 기준 면적을 초과한 공장용지 등이 해당한다. 종합합산도 별도합산처럼 같은 시·군·구 내의 토지를 합산하여 과세한다. 한편 이러한 종합합산 대상 토지를 많이 갖고 있어도 종부세가 부과된다. 다만, 공시지가 기준으로 5억 원을 초과해야 한다.