부동산 감정평가 세무 가이드북

머리말 4

일러두기 9

제1장 부동산 가격과 세무상 쟁점
지금은 부동산 시가 과세의 시대! 17
시가란 뭘까? 19
세법상 시가의 종류와 측정방법 23
시가 과세를 뒷받침하는 제도들 28
현행 시가평가제도의 문제점 33
시가 과세제도에 대한 납세자의 대응책 38
[절세탐구] 부동산 세금의 과세기준 41

제2장 국세법과 지방세법상의 재산평가방법
재산평가의 순서 47
당해 재산의 시가(매매감정수용경매공매가액) 51
유사재산의 시가(매매감정수용경매공매가액) 55
유사한 재산에 대한 매매사례가액을 찾는 방법 58
매매사례가액으로 신고하면 손해 보는 이유 64
보충적 평가방법에 따른 재산평가 68
평가심의위원회의 심의를 통한 시가평가 72
[절세탐구] 국세법과 지방세법상 시가평가 제도의 비교 77

제3장 감정평가가 대세가 된 이유
최근 감정평가를 많이 하는 이유 83
감정평가의 장점 1 : 세법상 시가로서의 안정성이 높다 86
감정평가의 장점 2 : 부당행위에 대한 리스크를 감소시킨다 89
감정평가의 장점 3 : 안분계산 시 활용도가 높다 94
감정평가의 장점 4 : 자산재평가에 적합하다 98
[절세탐구] 세목별 감정평가 사용 용도 101

제4장 감정평가로 취득세를 줄이는 방법
취득세와 과세기준 107
지방세법상 시가인정액 110
무상취득과 감정평가 114
유상승계원시취득부담부증여와 감정평가 118
[절세탐구] 지방세법상 시가평가 규정분석 122

제5장 감정평가로 부가세를 줄이는 방법
부가세와 과세기준 127
부동산 일괄공급과 과세표준 안분계산 131
건물 가액을 줄여 부가세를 줄이는 방법 136
[절세탐구] 건물 취득 후 철거 시 부가세 처리법 분석 140

제6장 감정평가로 양도세를 줄이는 방법
양도세와 과세기준 147
토지와 건물의 양도가액 구분과 감정평가 151
고가주택과 비사업용 토지의 양도 시 양도세 계산법 155
건물 가액을 0으로 하는 경우의 양도세 실익분석 159
취득가액 입증방법 1(유상 승계취득) 165
취득가액 입증방법 2(무상취득) 169
이축권, 영업권 등과 감정평가 173
양도세 부당행위계산과 시가 177
절세탐구 양도세 부당행위계산과 시가평가분석 180

제7장 감정평가로 상속세와 증여세를 줄이는 방법
상증세와 과세기준 185
상속세와 증여세 재산평가방법 188
상속세 및 증여세와 감정평가 기준 192
고액 부동산 상증세 신고 시 감정가액 활용법 196
저가 양도와 상증법상 시가평가 199
[절세탐구 1] 상증법과 시가평가(기본) 203
[절세탐구 2] 상증법상 시가평가에 대한 세무상 쟁점 분석 209
[절세탐구 3] 납세자의 국세청 감정평가사업에 대한 대응방법 222

제8장 감정평가로 법인세를 줄이는 방법
법인의 부동산과 과세기준 229
개인과 법인의 거래 시 감정평가 233
법인에 대한 상속증여와 감정평가 237
법인의 부동산과 자산재평가 241
[절세탐구 1] 법인세와 종합소득세의 시가평가법 246
[절세탐구 2] 부동산 과다보유법인의 비상장주식 평가방법 249

제9장 감정평가 받기 전에 알아야 할 것들
감정평가 시행 전에 점검해야 할 것들 259
세무 실무상 감정평가 진행절차 262
감정평가 대상의 선정방법 265
세목별로 필요한 감정평가 개수 268
소급감정가액 세법상 인정 여부 272
감정가액이 인정되지 않는 부실감정의 범위 276
[절세탐구] 감정평가수수료와 세무처리법 280

부록 부동산입주권분양권 재산평가법
아파트 285
단독주택, 상가주택 288
토지(농지, 나대지 등) 290
상업용 건물 292
분양권 또는 입주권 295

이 책에서는 세법상 시가의 하나에 해당하는 감정가액이 부동산 세금에 어떤 영향을 주는지 살펴보고자 한다. 그런데 이를 잘 이해하기 위해서는 세법상 시가가 뭔지를 정확히 알 필요가 있다. 시가가 거래가액을 의미하는지, 거래가 없다면 어떤 식으로 시가를 측정하는지 등이 쟁점이 되기 때문이다. 이러한 관점에서 먼저 시가에 대한 개념부터 알아보자.

1. 세법상 시가의 종류
세법을 적용하기 위해서는 시가에 해당하는 가격이 특정되어야 한다. 그래야 세법을 구체적으로 적용할 수 있기 때문이다. 세법은 다음과 같은 가격을 시가로 인정하고 있다.
• 매매사례가액→실제거래가액을 말한다.
• 감정가액→감정평가사가 평가한 가액을 말한다.
• 수용가액→수용에 따른 보상을 받은 금액을 말한다.
• 공매 또는 경매가액→공경매에 의해 낙찰받은 가액을 말한다.

[Tip] 시가로 보는 유사 사례가격(상증세 집행기준 60-49-7)
당해 재산의 시가로 보는 매매·감정·수용·경매·공매가격이 없는 경우로서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액·2 이상 감정가액·수용가액·경매가액·공매가액이 있는 경우에는 이 가액을 시가로 본다. 이때 상속세 또는 증여세 과세표준을 평가기간 이내에 신고한 경우 유사 사례가액은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 6개월(증여의 경우 평가기준일 후 3개월) 이내 신고일까지의 가액을 적용한다.)