건축과 도로

추천사
머리말

PART1 맹지와 건축법 도로

01 맹지盲地란 무엇인가
02 건축법 도로의 정의 - 건축법 제2조
03 접도接道 의무 - 건축법 제44조
04 도로의 지정·관리 의무 - 건축법 제45조
05 건축(후퇴)선을 유의하라 - 건축법 제46조

PART2 공도 찾아 연결하기
01 공도公道 찾는 순서
02 건축허가와 사용 승낙(=동의)
03 사용 승낙서 실무
04 판례 등 유권해석

PART3 건축법 도로에 연결하기
01 건축법의 지정 도로 이용하기
02 국토계획법의 도로 이용하기
03 도로법의 도로 이용하기
04 사도법私道法의 사도 개설
05 기타 관계 법령의 도로

PART4 현황 도로에 연결하기
01 도시 지역(주·상·공)의 현황 도로 이용하기
02 녹지 지역 및 비도시 지역의 현황 도로 이용하기
03 비도시ㆍ면 지역의 현황 도로 이용하기
04 현황 도로를 ‘조례 도로’로 지정하기
05 민법民法으로 해결하기

PART5 개설 도로에 연결하기
01 개발행위허가로 사설 도로 만들기
02 국·공유지 도로를 확장하기 (국유재산 사용 허가)
03 하천 및 소하천에 교량 설치 (무상 귀속)
04 구거를 도로로 만들기
05 공유수면을 도로로 만들기 (공유수면 매립 면허)
06 건축협정으로 도로 만들기

부록
맺음말

01 맹지盲地란 무엇인가

1. 부동산 용어의 이해

우리가 흔히 쓰고 있는 부동산 용어를 대충 이해하고 거래하면 토지 투자에서 낭패를 볼 수 있다. 사실 부동산 규제를 정한 법령에서의 용어 정의가 너무 어려워서 이를 제대로 이해하지 못하고 실제 거래 현장에서 잘못 사용하거나, 반대로 법령의 정의보다 더 구체적으로 사용하기도 한다. 특히 (현황)도로에 관한 용어는 관련법 및 기관에 따라서 조금씩 다르게 사용하고 있으므로 정확한 이해가 필요하다.
⑴ 먼저 대지垈地와 대垈는 다른 용어인데 혼용하고 있다. 대지는 건축법에서 정의하고 있고, 대는 공간정보관리법(구. 지적법)에서 정의하고 있다.
① 대지垈地란 건축법에서 ‘공간정보관리법에 따라 각 필지로 나눈 토지’라고 정의하고 있으나, 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 또는 하나의 필지 일부를 대지로 할 수 있기 때문에, 대지垈地란 지목에 구애됨 없이 건축할 수 있도록 허가받은 또는 신고된 특정의 토지라고 이해하여야 한다.
② 대垈란 공간정보관리법에 의한 28가지 지목 중 하나로써, ①‘영구적 건축물 중 주거·사무실·점포 등의 부지와 ② 국토계획법에 의하여 택지 조성 공사가 준공된 토지를 말한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제58조 제8호). 기타 공장 용지, 학교 용지, 주유소 용지, 창고 용지, 종교 용지, 일부 잡종지 등은 형질이 대垈와 비슷한 토지이므로, 추후 위 건축물 용도가 주거·사무실·점포 등으로 변경되면 곧바로 지목이 대垈로 바뀐다.

맺음말

부동산 투자에 성공하려면, 많은 사람이 선호하는 부동산을 저렴하게 구입하여 보유기간 동안 높은 수익도 창출하면서 매도 시 큰 시세 차익을 남겨야 한다. 즉, 환금성, 수익성, 안정성을 모두 가진 부동산에 투자하여야 한다.
잘 아시다시피 부동산은 금융 상품과 달리 환금성이 약한 상품이다. 특히 토지는 아파트와 달리 객관적 시세를 알 수 없으므로 환금성이 더더욱 약하다. 그런데도 많은 사람들이 토지에 관심을 두는 이유는 특정 지역의 개발로 인하여 지가가 일시적으로 폭등하면 큰 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다.

여러분이 토지 투자에 성공하려면 개발 호재가 있는 곳에 남보다 한발 빠른 투자를 하면 되겠지만, 개발 호재보다 오히려 내재 가치 있는 토지에 투자하는 것이 더 확실한 성공이 될 것이다. 이 내재 가치를 분석하는 방법의 첫 번째는 투자하려는 토지가 ‘그 지역에서 많은 사람들이 선호하는 용도의 건축허가가 되는지’일 것이다.
또한, 건축허가 여부를 결정하는 첫 단추는 ‘대지(=투자하려는 토지)가 도로에 접해 있거나 또는 대지가 도로와 연결될 통로가 있느냐’이다. 그런데 대지가 도로에 접해 있어도 그 도로의 소유자로부터 별도의 허가 또는 사용 승낙을 받아야 한다면, 대지의
가치는 그렇지 않은 토지에 비해 상대적으로 낮을 것이다.

건축법의 접도接道 의무에 대한 판단은 곧 맹지 탈출 방법을 찾는 것인데, 그 진입로의 형질변경 여부에 따라 크게 두 가지로 나눌 수 있다. ㈀ 현황 도로를 이용하여 (진입로를 형질 변경을 하지 않고) 건축법의 접도 의무를 다하는 것과 ㈁ 국토계획법의 개발행위허가를 통하여 접속시설(=기반시설)을 새롭게 만드는 것이다.
특히 대형 토지가 맹지인 경우에는 도로 개설을 위하여 상당한 금액이 소요되더라도, 그 투자로 인하여 개발하려는 대형 토지의 가치가 몇 배로 오른다면, 그 도로를 만들어 무상으로 기부(채납)하는 방법도 좋다는 것이다.
현재 국토교통부에는 허가 신청자인 국민을 위한 건축허가와 관련된 건축법 및 국토계획법에 대한 통일된 업무편람이 없고, 법조문과 건축조례가(조례로 지정할 수 있는
도로) 제대로 다듬어지지 않아서 국민의 고통이 엄청난데도, 국토교통부 및 일선 지자체장은 현행 건축법의 개정에 엄두를 내지 못하고 있는 것 같다. 국토부에서는 국민을
위한 업무편람을 하루빨리 제정하고, 건축법을 개정할 필요가 있다.