부동산 성공창업 무작정 따라하기

첫째마당 부동산중개와 공인중개사

01장│부동산중개란?
1983년 새로 부동산중개업법 제정
한국공인중개사협회 구성
잠깐만요! 부동산중개업 변천사
공인중개사 시험

02장│부동산중개 시장의 현황과 전망
031 현재 부동산중개 시장의 분위기
031 부동산업계가 어려운 진짜 이유
033 ① 국토의 효율적 이용
② 공인중개사 과잉 배출
잠깐만요! 정부의 부동산 규제 강화와 완화 사례
③ 중개업에 대한 열악한 인식
한미 FTA 이후 부동산중개 시장은 어떻게 될까?
한걸음더 부동산중개업의 선진화를 막는 3無

03장│공인중개사로 성공하려면?
나는 중개사로 성공할 수 있을까
지금 고전하고 있는 중이라면
성공하는 중개사 되기 5원칙
① 지역 분석이 제일 중요하다
② 나만의 PR 자료를 준비하자
③ 꾸준히 공부하고 벤치마킹하자
④ 친절이란 곧 고객을 속이지 않는 것
⑤ 최종 금액 결정권은 중개사가 가져라
무작정 따라하기 매수인과 함께 현장 방문할 때
한걸음더 토지거래계약허가제란?


둘째마당 공인중개사 창업하기

04장│창업 시기, 입지 선정하기
창업 시기는 언제가 좋을까?
① 경제적 여유
② 위치, 주중개대상물
③ 창업 비책, 일정표
첫째도 입지, 둘째도 입지
고객이 쉽게 접근할 수 있는 곳
한곳에서 오래 영업해야 단골고객이 생긴다
인터넷이나 정보지를 보고 찾아올 때 불편하지 않도록
주중개대상물에 따라 입지가 다르다
① 아파트
② 단독주택
③ 상가
잠깐만요! 신도시와 다가구주택 밀집지는 중개업소 입지로 적당할까요?
④ 재개발
⑤ 토지
잠깐만요! 재개발과 재건축은 어떻게 다를까요?
절대 해서는 안되는 일들
① 단기급등 지역으로 철새처럼 옮겨다니는 것
② 공법 규제가 심한 하자 있는 물건을 중개하는 것
③ 불법인 분양권·입주권 전매를 중개하는 것
잠깐만요! 분양권 전매와 투기과열지구
지역에 뿌리내린 사과나무가 되자
무작정 따라하기 나에겐 어떤 중개대상물이 맞을까?

05장│사무실 관리하기
초보로 경험이 없다면 공동창업
① 역지사지(易地思之)
② 상대적 실적분배
③ 최종결정권
④ 소유와 경영 분리
무작정 따라하기 실적분배 사례 알아보기
직원 채용과 관리
① 업무협력계약서를 꼭 작성하자
② 직원 채용은 만장일치로 하자
③ 기본급을 지급하고 실적분배를 공평하게 하자
④ 헤어질 때를 대비하자
무작정 따라하기 소속중개사 채용할 때 많이 하는 질문
한걸더 전속중개제도가 정착해야 합니다.

06장│초보와 달인의 차이
공동중개도 훌륭한 대안이 될 수 있다
자기 사무실에서 자신의 책임으로 계약서를 작성하자
공동중개를 점진적으로 개혁하자
수수료를 양보하자
초보이면서 전문가 티를 내는 방법
① 지역의 특성을 파악한다
② 부동산정책의 변천사를 숙지한다
③ 공무원과 자주 상담한다
잠깐만요! 부동산 가치는 곧 환경가치입니다.
④ 고객용 브리핑 자료를 만든다
⑤ 고급스러운 상담 공간과 첨단기기를 마련한다
⑥ 프랜차이즈와 전국 공동중개망으로 초보의 약점을 보완한다
한걸음더 사무실 내부, 외부 꾸미기

셋째마당 매물 확보, 매도 상담하기

07장│좋은 물건 어떻게 찾나?
매물 찾기
아파트
상가
토지
무작정 따라하기 토지 매물 찾는 법
물건을 찾았으면 잘 다듬자
매도인과 중개사가 가격 차이를 좁히려면? ① 매도인의 매도 사유를 정확하게 알아야 유리하다
② 부동산 전망을 알려준다
③ 주변의 거래시세와 비교한다
④ 자기편이라고 생각하게 만든다
한걸음더 우리나라 부동산의 5가지 가격

08장│가격 분석, 세무 마케팅
적정가격 분석하기
내재가치로 평가
약한 환금성을 빠른 거래로 보완
부동산 가치평가 방법
① 매매사례비교법
② 원가분석법
③ 수익분석법
④ 공법규제비교법
무작정 따라하기 도시지역 토지 가격 분석하기
세무 마케팅
① 부동산 취득할 때 내는 세금
② 부동산 보유할 때 내는 세금
③ 부동산 처분할 때 내는 세금
품목별로 양도세 자세히 알아보기
아파트
상가
농지
비사업용 토지
불법이므로 절대 하지 말아야 할 것들
잠깐만요! 실거래가신고, 너무 무서워하지 마세요.
무작정 따라하기 양도소득세 절세 방안 알아보기

09장│매도 상담하기
지역 특성부터 파악하자
토지 특성 파악하기
건물 특성 파악하기
지역 정서와 지방 정서
잠깐만요! 타운하우스, 테라스하우스?
매물을 접수할 때
무작정 따라하기 아파트 가격시세 찾기
본격적인 매도 상담
매도인이 결정을 미뤄서 애타게 만드는 경우
① 계약 직전에 다른 업소에서 더 많은 금액을 제시한 경우
② 앞으로 가격 상승 전망이 우세해 마음이 흔들리는 경우
③ 양도세가 예상보다 많아 결정이 어려운 경우
④ 이사 날짜가 맞지 않거나, 임차인이 속 썩이는 경우
⑤ 부부 간에 합의가 이루어지지 않거나 집안 사정이 변경된 경우

넷째마당 홍보하기, 매수 상담하기

10장│고객을 진심으로 섬기는 홍보 마케팅
직접 홍보
아파트는 온라인 광고 위주로
아파트는 저인망식 홍보가 유효
시간관리도 직접 홍보다
무작정 따라하기 인터넷에 부동산 광고 등록하기
간접 홍보
기존 고객과 연계되는 마케팅을 구상
디스플레이도 홍보의 수단
계약서가 스스로 홍보하도록 하자
법령과 상식을 적은 팸플릿, 소책자
무작정 따라하기 홍보 팸플릿에 들어가는 내용
프로그램 마케팅과 인터넷 이용하기
파워포인트 프로그램
중개업소의 인터넷 홈페이지
개인 홈페이지나 블로그
인터넷으로 부동산 거래를?
잠깐만요! 정부의 부동산정책과 중개사의 임무
반드시 신청해야 하는 메일링 서비스 목록

11장│매수 상담하기
투자분석의 심리적 요인
부동산 투자분석은 권리분석과 가치분석
아파트도 권리분석, 가치분석이 필요하다
상가는 가치분석이 더 중요
토지야말로 권리분석, 가치분석이 중요
현재가치와 미래가치의 차이가 투자이익
현재가치란 공법상 용도분석
공법을 활용한 투자 상담이 되어야
잠깐만요! 부동산 관련 민원을 상담할 때는 어디로 가야 할까요?
무작정 따라하기 각 분야 전문가를 능가하자
고객의 진정한 이익은 매수전속권
매수 의사결정은 본인이 하도록 한다
잠깐만요! 무조건 깎으려는 가격흥정은 매수인 자신에게 손해입니다.

12장│매수 상담 실무
매수인에게 부동산의 미래가치 알리기
환경친화적인 아파트
상가의 미래가치
토지야말로 환경가치가 절대적
무작정 따라하기 저평가된 물건을 고르는 내재가치투자법
먼저 매수인을 상담의 자리로 끌어내자
첫째, 전화 상담을 면담으로 유도하자
둘째, 일단 고객이 방문하면 엘리베이터 마케팅
셋째, 블링크론으로 고객을 판단한다
잠깐만요! 수익형 부동산, 관리의 어려움을 알아야
넷째, 확실한 투자금액을 먼저 파악한다
다섯째, 완전히 매수인의 입장에 선다
고객의 눈높이를 현실에 맞게끔 수정
매수인이 의사결정을 하지 못하는 경우
① 단순하다고 생각했는데 부동산투자가 증권투자보다 훨씬 어렵다
② 진행과정의 말미에 무리한 투자라는 판단이 들었다
③ 경험 부족 등으로 여러 곳의 물건을 비교하기가 어렵다
④ 지식이 짧은 탓에 다른 업소의 물건을 가져와 검증받으려고 한다
매수 상담에서 주의할 사항
전화 상담할 때 주의사항
대면 상담에서 주의사항

다섯째마당 계약서 작성, 고객관리

13장│가격협상과 계약서 쓰기
최종 가격 흥정하는 법
최종 가격 결정은 중개사가 과감하게
최종 가격협상은 사전에 하자
계약이 반드시 이행되도록 상세하게 계약서 작성
계약서에 기재된 내용은 법보다 우위다
법률적, 경제적, 기술적 하자를 방지하는 계약서
기타 서류로 보충
타협과 중재에 최선을 다하자
기존의 잘못된 관행을 과감하게 탈피
계약 특약과 구두로 타협과 중재를
사고가 나면 소송에도 적극적으로 대응하자
무작정 따라하기 계약서 특약 작성하기

14장│고객관리, 부동산시장 선진화
고객만족으로 평생고객을 만들자
부동산시장 선진화를 위한 10 대책
1. 표준권장계약서가 필요하다
2. 에스크로 제도가 정착해야 한다
3. 지적도와 토지대장의 공신력을 갖춰야 한다
4. 전속중개제도가 정착해야 한다
5. 부동산 관련 공무원을 교육시키자
6. 중개사 100% 책임과 중개수수료 현실화
7. 주민등록법과 확정일자제도
8. 상가임대차보호법 개정하자
9. 보수교육 강화와 협회의 책임
10. 매매사례비교법이 아니라 진정한 내재가치로 투자하자
부동산시장 선진화의 주역이 되자

부록 중개업 실무 서식

접수대장
상담일지
중개대상물확인설명서
토지개발 적합성 및 가치평가
부동산 (토지) 계약서
부동산 (건물) 계약서
농지(전·답·과수원) 투자
임야 투자
농촌 개발(관광농원, 전원마을, 펜션)
공장 허가
토지거래허가 절차
상가중개 실무

※ 본문에 삽입된 서식들
중개대상물확인설명서
매물 요약표
토지개발 적합성 및 가치평가
업무협력계약서
민법에 의한 매도인의 하자담보책임