부동산과 생활법률

개정증보판을 내면서 · v
개정판을 내면서 · vii
머리말 · viii

Chapter 1 법의 이해 _ 1
1. 법이란 무엇인가? · 3
1) 사회가 있는 곳에 법이 있다. · 3
2) 법제도가 하는 일 · 4
2. 법 기관의 종류 · 6
1) 입법 작용을 하는 법 기관 6
2) 행정 작용을 하는 법 기관 7
3) 사법 작용을 하는 법 기관 7
3. 법의 기본 원리 · 10
1) 헌법적 관계의 기본 원리 10
2) 민사 관계의 기본 원리 13
3) 형사 관계의 기본 원리 14
4. 분쟁을 해결하는 방식 · 18
1) 소송 방식 18
2) 대안적 분쟁 해결 방식 21
5. 법의 의의와 구조6) · 23
1) 사회규범과 사회생활 · 23
2) 법의 이념 24
3) 법의 분류 29
4) 자연법론과 실정법 29
6. 시민사회의 법 · 31
1) 사법(私法)으로서의 민법(民法) 31
2) 사법의 일반법으로서의 민법 · 32
3) 민사특별법 33
4) 실체법과 절차법 36

Chapter 2 권리와 의무, 계약 _ 41
1. 권리와 의무 · 43
1) 법률관계와 권리, 의무 43
2) 행위능력 44
3) 미성년자의 권리 보호 · 45
4) 제한능력자 상대방 보호 46
2. 계약의 성립과 효력 · 47
1) 청약과 승낙 · 47
2) 계약서와 계약금 48
3) 계약의 효력 · 52
4) 계약의 해제 · 54

Chapter 3 부동산 거래 _ 65
1. 증여 · 67
1) 의의 및 성질 · 67
2) 성립 - 계약 · 67
3) 증여에 특유한 해제 · 67
2. 매매 · 69
1) 매매의 의의 · 69
2) 매매의 성립 · 70
3) 매매의 효력 · 70
3. 부동산 매매 · 77
1) 부동산 · 77
2) 계약의 체결 · 78
3) 계약의 이행 · 79
4. 부동산 권리관계의 발생·변경 · 79
1) 물권변동의 요건으로서 등기 · 79
2) 법률의 규정에 의한 변동 82
3) 소유권 이전을 위한 요건 분석 83

Chapter 4 부동산 거래 시 주의사항 _ 87
1. 부동산 매매계약을 맺기 전에 살필 점 · 89
1) 유의사항 89
2) 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법 · 90
2. 부동산 매매계약을 체결할 때 유의할 점 · 97
1) 매매계약서 작성 시 주의사항 · 97
2) 집이나 땅의 진짜 주인인지 살펴보자 · 97
3) 반드시 확인해야 할 내용 · 104
4) 계약서에 기재해야 할 사항 106
3. 법인과 계약체결 · 106
1) 법인이란? · 107
2) 법인과의 관계 107
4. 잔금을 지급할 때 유의할 점 · 108
1) 등기부 확인 및 등기서류 수령 · 108
2) 잔금기일이 장기인 경우 · 108
3) 등기부 등본을 이용한 사기를 주의하자 · 109
4) 부동산 이전 등기에 필요한 서류 · 109
5) 부동산 거래 신고 · 109

Chapter 5 부동산 등기 _ 113
1. 소유권의 양도 · 115
1) 부동산 매도인의 의무 115
2) 민법이 정하는 물권 115
3) 물권거래에 있어서 공시(公示) · 116
4) 공시(公示)의 원칙과 공신(公信)의 원칙 · 118
2. 부동산 등기(不動産 登記) · 120
1) 등기의 의의 120
2) 등기의 종류 120
3) 부동산 등기 절차 · 121
4) 등기청구권 · 126
5) 등기의 효력 127
3. 취득시효(取得時效) · 130
1) 취득시효의 의의 · 130
2) 점유취득시효 130
3) 등기부 취득시효 · 131

Chapter 6 진실한 권리관계와 부합하지 않는 부실등기 _ 141
1. 부실등기 · 143
1) 등기의 유효요건 · 143
2) 2중 등기의 문제 · 143
2. 중간생략등기(中間省略登記) · 145
1) 등기의 실질적 유효요건 · 145
2) 실체관계에 부합하는 등기 · 146
3) 부동산등기 특별조치법 150
3. 명의신탁 · 154
1) 명의신탁약정 154

Chapter 7 소유자의 권리 _ 165
1. 소유권 · 167
1) 소유권의 의의 167
2) 소유권에 기한 물권적 청구권 167
3) 소유권과 부합(附合) · 169
2. 부동산 소유권의 범위 · 170
1) 토지 소유권의 범위 170
2) 상린관계(相憐關係) 170
3. 건물의 구분소유 · 180
1) 민법 제215조 180
2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 · 180
3) 대지사용권 · 181
4) 구분소유자의 권리, 의무 · 182
5) 관리단 183
6) 규약 183
4. 공동소유(共同所有) · 186
1) 공동소유 형태 186
2) 공유(共有) · 186
3) 합유(合有) · 188

Chapter 8 부동산의 이용관계 I - 전세권 _ 195
1. 용익물권의 개요 · 197
1) 용익물권과 채권적 이용권 · 197
2) 용익물권의 내용 개요 198
2. 지상권 · 199
1) 의의 199
2) 지상권의 취득·존속기간 · 200
3) 지상권의 효력 200
4) 법정지상권(法定地上權) · 201
5) 구분지상권 · 204
6) 분묘기지권(墳墓基地權) · 204
7) 지역권(地投權) · 207
3. 전세권(傳貰權) · 209
1) 전세권의 의의 209
2) 전세권의 취득과 기간 210
3) 전세권의 효력 210
4) 전세권의 소멸 216

Chapter 9 부동산의 이용 관계 II - 임대차 _ 223
1. 민법상의 임대차 · 225
1) 임대차 225
2) 임대차의 존속기간 · 226
3) 임대차의 효력 228
4) 보증금 및 권리금 · 236
5) 임대차의 종료 238
2. 주택임대차보호법상의 임대차 · 243
1) 법의 목적과 적용 범위 · 243
2) 임차인의 권리 244
3) 주택 임차권 승계(이어받기) · 249
4) 임대차 기간의 보장 250
5) 차임·보증금의 증감청구권 · 250
6) 보증금 회수(돌려받기) 252
3. 상가건물임대차보호법 · 256
1) 법적성격 · 256
2) 적용 대상 · 256
3) 보호 대상의 범위 · 257
4) 임차인의 권리 258
5) 차임증액의 제한 · 260
6) 권리금 260
7) 임차권등기명령 261

Chapter 10 담보제도 I _ 269
1. 담보 일반 · 271
1) 담보의 의미 271
2) 담보의 종류 271
2. 보증 · 272
1) 보증계약 · 272
2) 보증의 내용 273
3) 보증의 효력 274
4) 보증인의 구상권(求價權) 275
5) 연대보증 · 275
6) 근보증(根保證) · 277
3. 저당권 · 282
1) 저당권의 개요 282
2) 저당권의 설정 방법 282
3) 저당권의 목적물 · 285
4) 저당권의 피담보채권 285
5) 저당권의 효력이 미치는 범위 285
6) 우선변제적 효력 · 288
7) 저당권자가 채권의 변제를 받는 방법 289
8) 저당권과 용익관계 · 292
9) 토지와 건물의 일괄경매 · 294

Chapter 11 담보제도 II _ 301
1. 근저당권 · 303
1) 근저당권의 의미 · 303
2) 저당권과 근저당권의 차이 · 303
3) 근저당권의 설정 · 305
4) 근저당권의 효력 · 307
5) 포괄근저당 · 310
2. 가등기담보 · 311
1) 의의 311
2) 가등기담보법 312
3) 설정 313
4) 효력 314
5) 가등기담보권의 실행 314
3. 양도담보(讓渡擔保) · 322
1) 의의 322
2) 양도담보의 설정 · 322
3) 효력 322

Chapter 12 부부간의 재산 관리 _ 327
1. 혼인 · 329
1) 혼인의 의의 329
2) 혼인의 성립 329
3) 혼인의 성립 요건을 갖추지 못한 경우 · 332
4) 약혼과 사실혼 334
5) 혼인의 효과 336
2. 이혼 · 344
1) 이혼의 의의 344
2) 이혼의 방법 344
3) 이혼의 효과 350

Chapter 13 상속 _ 361
1. 유언 · 363
1) 유언의 의의 363
2) 유언의 방식 363
3) 유언의 철회 368
4) 유언의 효력 발생 · 368
5) 유증 368
6) 유류분 370
2. 상속 · 373
1) 상속 및 상속권의 의의 · 373
2) 상속의 개시 373
3) 상속인 376
4) 상속의 효과 386
5) 상속의 승인과 포기 394
6) 상속세와 증여세 · 400
찾아보기 · 409
참고문헌 · 419

머리말

이 책은 사회생활을 하면서 일어나는 법적 문제들을 보다 더 효과적으로 대처하게 함으로써 불필요한 법적 분쟁을 방지함과 아울러, 법과 제도의 운용에 대한 이해를 증진시켜 개인의 권익을 보장하려는데 그 목표를 둔다.
생활법률에 관한 책이면서 그 주된 대상을 부동산을 중심으로 다루었다. 따라서 다루는 범위는 크게 두 영역이라 하겠다.
1. 법, 계약, 권리 등에 대한 일반적 지식과 사회생활 및 혼인생활에 있어서의
권리 보호를 위한 기본적인 법률지식 습득
2. 부동산과 관련하여 법적 지식 습득
법률 분쟁이 발생하면 당사자들은 경제적·시간적으로 크게 손해를 보게 됨은 물론이고, 해결 과정 속에서 상당한 심적 고통도 뒤따르게 된다. 따라서 법률생활에서 가장 중요한 미덕은 바로 분쟁을 미리 예방하는 삶의 지혜이다. 그러나 법률적 분쟁은 개인의 노력에도 불구하고 발생하기 마련이고, 이때에는 가능한한 최선의 해결책을 제공받을 수 있는 방법을 찾도록 노력해야 한다. 이를 위한 전제로서 요구되는 기본적인 법률 사항을 설명하고자 하였다.
사회생활을 하는데 있어서 권리를 보호하기 위하여 기본적으로 법률에 관한 지식을 갖추고 있어야 한다. 이 책은 오늘날 자본주의 경제의 법질서 하에서 그 중요성이 더욱 부각되고 있는 부동산을 중심으로 한 법률관계를 다루었다. 부동산이 차지하는 재산적 가치와 국가 경제적 활동의 기반으로서도 중요한 의미를 갖고, 경제생활에서 부동산이 차지하는 비중은 상대적으로 크다. 경제활동을 하게 되면 토지와 건물 등의 부동산에 대한 거래 및 이에 대한 사용관계, 그리고 이와 관련한 법적 문제로 분쟁이 발생하고 있다. 따라서 부동산과 관련하여 법적 지식이 요구 된다.
이 책은 먼저 법학을 전공으로 하지 않는 일반인을 대상으로 하였다. 일반인들이 부동산거래를 함에 있어서 전문적인 법률지식부족으로 거래상 위험에 노출되기도 하고, 거래가 복잡 다양한 형태를 띠면서 복잡한 권리관계가 전개되는바, 이에 관해 법률적 측면에서 유의해야 할 점들에 대해 가능하면 쉽게 설명하고자 하였다. 그러면서도 법학을 전공하지만 기초를 다지거나 혹은 부동산을 중심으로 한 법률관계를, 채권법 혹은 물권법이라는 기존의 틀을 벗어나, 정리하고자 하는 학생들에게도 도움이 될 것이다. 따라서 미래의 법률가에게는 물론이고 법 교양을 쌓으려는 일반인에게도 법의 세계에 대한 의미 있는 입문의 길을 열어줄 것으로 기대한다.
이 책의 큰 특정으로는 먼저 해당 부분에서 기초적인 내용을 설명하고, 이에 대해 사례를 통하여 보다 사실감 있게 접근하고자 하였다는 점이다. 무릇 법학은 실천학문이다. 따라서 법학이 교과서 내에 머물고 있거나 그에 한정된 추상적 이론 설명을 통한 법(내지 법학)의 학습은 그 실천적 기능을 다하지 못한다. 이러한 생각에서 사회에서 발생할 수 있거나 일상생활에서 실제로 부딪히는 법률문제를 사례화하여 해설, 정리함으로써 그 이해를 도왔다.
이 책은 사이버외국어대학교의 교양과정으로 개설된 ‘생활법률과 부동산’에서 강의한 내용을 정리하여 보완한 것이다. 이러한 뜻 깊었던 화상강의 경험 및 이를 통해 이 분야를 정리하게끔 기회를 주신 최영 학장님과 최종찬 전 학장님, 그리고 도와주신 사이버외국어대학교의 관계자 여러분께도 고맙다는 말을 전한다. 아울러 분주한 법학연구소 일을 하면서 이 책의 교정과 자료정리에 힘써준 한국외국어대학교 대학원 석사과정의 조운희 군에게, 마지막으로 이 책의 초고를 꼼꼼히 읽으면서 내용에 관해 comment해준 한국외국어대학교 박희호 교수에게도 고맙다는 마음을 전한다.

2006년 11월
박영복