위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들

들어가며 당신의 부동산은 안녕하십니까?

1장 렌트푸어와 하우스푸어 전성시대
우리 시대 너무 많은 렌트푸어와 하우스푸어
왜 그들은 렌트푸어와 하우스푸어가 되었을까?
하우스푸어와 렌트푸어를 판단하는 기준은 무엇일까?
그렇다면 나의 푸어지수를 점검해보자

2장 하우스푸어도 얼마든지 부동산 부자가 될 수 있다
푸어에게도 얼마든지 기회와 희망은 있다
부동산 부자가 되고 싶다면 전략이 필요하다
푸어에서 부자가 된 사람들은 어떻게 부동산 부자가 되었을까?
부동산 부자 되는 법은 따로 있다

3장 부동산 부자가 된 사람들의 공통점 7가지
부동산 트렌드를 읽는 감각을 끊임없이 배운다
자신의 투자 성향과 목표를 정확하게 안다
부동산을 최고의 상태로 유지하도록 관리한다
전문가의 의견을 최대한 활용한다
장기적으로 투자가치가 있는 집을 매입한다
빠르게 판단하고 빠르게 움직인다
잘못 투자했다는 판단이 서면 과감하게 처분한다

4장 그들은 어떻게 부동산 부자가 되었을까?
셰어하우스, 공간을 나눌수록 수익률은 커진다
주유소 유휴부지를 활용해 월 수익 5천만 원을 받다
나대지 개발과 기존 건물 매입 중 어떤 선택을 할 것인가?
시멘트공장, 연수원 시설로 변모해 큰돈이 되다
노후 건물이 명품 호텔로 재탄생하다
다가구주택을 다세대주택으로 재건축해 수익을 배가시키다
공실상가 앞에 버스정류장을 유치해 대박을 터트리다

5장 부동산 부자가 될 수 있는 부동산투자 노하우 7가지
제대로 알려주는 아파트 투자 전략
재건축·재개발 투자, 이것만은 명심하자
적은 돈으로 큰돈 버는 수익형 부동산은 무엇인가?
오피스빌딩, 돈 버는 방법은 따로 있다
돈 버는 토지투자 노하우는 따로 있다
매매계약에서 승기 잡는 법은 따로 있다
기획부동산을 조심해야 한다

6장 부동산 부자가 되려면 부동산 트렌드에 강해야 한다
부동산 부자로 만들어주는 투자유망 지역은 어디인가?
앞으로 3년, 부동산시장을 말한다
저금리, 부동산시장에 어떤 영향을 미치는가?
인구변화에 따른 부동산시장의 미래를 파악하자
정부 정책이 부동산시장을 움직인다
부동산 트렌드에 강해야 부자가 될 수 있다

참고문헌
<위기를 기회로 만드는 대한민국 부동산 부자들> 저자와의 인터뷰

‘하우스푸어’란 금융위기 이후 미국 사회에 등장한 신조어로, 무리해서 대출을 많이 받아 구입한 집값이 급격히 하락하자 소득의 대부분을 주택담보대출 이자 비용으로 지출하게 되어 삶의 질이 낮아진 사람들을 지칭한 말이다. 한마디로 ‘비싼 집에 살고 있는 가난한 사람’이라는 의미다. 하우스푸어는 국내에도 2010년 전후로 나타나기 시작했는데, 비싼 전월세 비용으로 여유롭지 못한 렌트푸어와 더불어 심각한 사회적 문제로 대두되었다. 렌트푸어와 하우스푸어는 부동산 호황기 이후 침체기가 올 때면 사회적 이슈가 되기 마련이다. 2014년 하반기부터 2016년까지는 분양 및 재건축 시장이 선도한 부동산 상승기였다고 볼 수 있다. 이 시기에 주택을 구매한 경우 상대적으로 입지가 좋지 않은 지역의 아파트라면 금리 인상 및 주택 공급과잉 등의 이슈가 더해졌을 때 집값이 하락해 중산층이 ‘하우스푸어’로 전락할 수 있다. 왜냐하면 금리가 오를수록 이자 부담은 커져서 원리금 상환이 어려워지는 가정이 증가하기 때문이다. _pp.31~32

사회의 소득 계층을 구분할 때 주택의 자가 소유 여부에 기준을 두기도 하지만 우리나라에는 전세라는 독특한 제도가 있고, 주택을 구입했다고 하더라도 과도한 대출금으로 어려움을 겪는 경우가 많기 때문에 슈바베지수를 따져보는 것이 더 정확하다. 지역에 따라 금액의 차이가 커서 집을 몇 채 소유한 사람보다 집을 한 채도 가지고 있지 않은 사람의 전세금이 더 큰 경우도 있기 때문이다. 엥겔지수가 높을수록 살림이 어려워지는 것처럼 슈바베지수가 높을수록 부담이 커지는데, 우리나라의 평균 슈바베지수는 10% 내외이고 엥겔지수는 15% 정도 된다. 따라서 전체 수입의 25%를 주거 및 식비로 사용한다고 볼 수 있다. 결론적으로 수입의 1/4이 고정적으로 지출된다는 뜻이다. OECD 회원국 중에서 비교적 높은 수치다. 여기에 우리나라만의 특수한 상황인 사교육비 지출이 더해진다면 30~50대 가정의 고충이 얼마나 클지 짐작이 된다. 선진국에서는 슈바베지수를 빈곤의 척도로 사용한다. 이 지수가 25%를 넘으면 빈곤층에 속한다고 판단하는데, 저소득층일수록 비율이 높고, 고소득층일수록 낮다. _p.43

투자를 하는 고객의 종잣돈 규모와 투자의 목적이 차익인지 현금 흐름인지에 따라 보증금 인상을 통해 레버리지 효과(타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것)를 보는 것보다는 보증금 인상 여력을 월세로 환산해 소득가치를 높이는 전략을 선택했을 수도 있다. 진입장벽이 높다고 해서 단지 남의 이야기로만 생각하고 흘려보낼 것이 아니라 전략을 짜고 실행으로 옮기면서 자신에게 맞는 기회로 만들어야 한다. 누구나 처음에는 이런 과정과 결정을 거쳐 부자로 발돋움한다는 점을 시사하는 사례라고 볼 수 있다. 그것을 기회로 만드느냐 지나가느냐의 문제일 뿐 살펴보면 주변에 항상 기회는 있다. 여기서 한 가지 알아두어야 할 점은 2001년에 일반주거지역을 일반주거 1종?2종?3종으로 세분화하면서 건폐율 60%, 용적률 250%가 일반주거 2종일 경우 건폐율 60%, 용적률 200%로 조건이 바뀌었다는 것이다. 따라서 대상 물건은 바뀌기 전에 건폐율이 적용되어 122평으로 지었지만 2017년 현재 건축하면 100평 이하로 지어야 한다. _p.70