수익형 부동산의 99%는 입지다

지은이의 말 _ 월세 받는 부동산, 입지가 답이다

:: 1장. 수익형 부동산이 부의 지도를 바꾼다

수익형 부동산, 왜 대세인가?
수익형 부동산, 시장별로 희비는 엇갈린다 | 급격한 월세화로 시장 구조가 급변했다 | 중∙장기적인 모멘텀 투자가 필요하다

‘언제’보다 ‘어디’가 중요하다
‘어디’를 사야 하는지 전문가도 궁금해한다 | 인기지역에 투자하면 실패할 가능성이 높다

수익형 부동산 트렌드의 중심에 저금리가 있다
미국의 금리 인상은 신호탄이다? | 초저금리가 부동산 활황기를 부른다

베이비붐 세대, 은퇴 후에 수익형 부동산에 집중한다
전체 인구의 33%가 40~50세대다 | 노후 자산도 없고, 노후 준비도 못한다 | 고령화, 저성장, 생산 가능 인구의 감소

뉴스테이가 수익형 부동산 시대를 부른다
뉴스테이, 낮은 월세로 8년 동안 거주할 수 있다 | 월 30만~50만 원 임대료를 가장 선호한다

1장 핵심 요약

:: 2장. 본격적인 주거 월세 시대, 집세 잘 나오는 지역은 어디인가?

다양한 모습으로 진화하는 초고가 월세 시장
굳건한 입지를 다지는 초고가 월세 시장 | 고급 빌라나 오피스텔도 연 3~4%의 수익률이 가능하다 | 신흥 부촌으로 떠오른 서판교 단독주택지

강북 지역 소형 아파트를 잘 공략하라
비강남권 아파트 상승률이 강남을 앞질렀다 | 3억 원을 투자해 4% 이상의 수익률을 낼 수 있다 | 지하철 7호선 라인 아파트와 뉴타운 지역을 노려라 | 5억 원 이상을 투자할 필요는 없다 | 임대주택사업자 등록으로 세금 혜택을 누려라

다가구·다세대주택, 어디에 투자해야 돈이 될까?
찬밥 신세에서 귀한 몸이 된 ‘빌라’ | 주거환경이 뛰어날수록 투자가치가 높다 | 신도시 단독주택에 주목해야 한다

도시형 생활주택, 반짝 인기로 끝나는 것인가?
퇴출 위기에 놓인 도시형 생활주택 | 학군 수요가 높은 지역을 노려라

2장 핵심 요약

:: 3장. 상가투자, 여기에 투자하면 돈 된다

1.5기 신도시 상가에 주목하라
신도시는 부동산시장의 바로미터다 | 전체 상가 공급의 90%가 수도권 신도시에 있다 | 공급 가격이 중요한 열쇠다

2기 신도시 상가투자, 어디에 할 것인가?
동탄2신도시, 대형 상권 vs. 군소 상권 | 위례신도시, 중앙역 상권 vs. 우남역 상권 | 고덕국제신도시, 서정리역세권 vs. 근린상가 vs. 산업단지 | 세종시, 2-4생활권 vs. 1-5생활권

메머드급 광역 상권 vs. 알짜 소규모 지역 상권
유동인구에 기댄 착시 현상에 속지 마라 | 개발 일정이 지연되면 리스크가 생긴다 | 소형 신도시는 군소 상권 간의 경쟁 구도를 읽어야 한다 | 단지형 근린상가가 답이다

재개발·재건축 단지 내 상가투자, 이것만큼은 꼭 알자
신도시에 비해 상권 활성화가 빠르다 | 가격 비교, 장기적으로 따져봐야 한다 | 강남권은 환금성, 비강남권은 다양성이 강점이다

신도시 상가, 돈이 되는 곳은 어디일까?
단지 내 상가, 적정 낙찰가를 산정한다 | 근린상가, 상권에 대해 이해한다 | 주상복합∙오피스텔 상가, 공급량을 확인한다

ONE POINT LESSON - 상가투자, 단계에 따라 노하우가 다르다
3장 핵심 요약

:: 4장. 희비가 엇갈리는 오피스텔 시장

대학가와 신도시는 실패했고, 역세권과 업무벨트는 선방했다
아무리 잘 나가도 공급 과잉 앞에 장사 없다 | 역세권과 업무벨트가 유리하다

원룸형과 투룸형, 돈 되는 자리가 다르다
투룸형 오피스텔 공급량이 늘고 있다 | ‘어디’를 사느냐가 더 중요하다

단기 임대 수요가 많은 지역을 주목하라
무보증 월세와 사글세가 시장의 한 축으로 떠오른다 | 임대소득과세 방패막이로 활용 가능하다

오피스텔, 투자 유망 지역을 알아보자
대단지 브랜드 오피스텔은 청약 인기가 여전히 높다 | 투자 유망지역 4곳을 공략하라

4장 핵심 요약

:: 5장. 틈새시장, 잘만 공략하면 높은 수익률이 보장된다

상가주택 광풍, 비싸도 투자해야 할까?
영종도 상가주택 용지의 청약 경쟁률이 최고 9,204 대 1 | 판교 상가주택은 10년간 2배 가까이 올랐다 | 기대에 못 미친 인기지역 수익률 | 입지 분석과 상권 분석이 선행되어야 한다

꼬마 빌딩 투자, 이곳이 돈 되는 지역이다

10억~20억 원으로도 투자할 수 있다 | 입지, 동선, 소비층을 꼼꼼하게 확인하라 | 나에게 맞는 투자전략을 세워라 | 순영업소득 계산은 반드시 해야 한다 | 영업 유지기간이 긴 상권에 위치한 빌딩이 안정적이다 | 퇴근길 상권이면서 항아리 상권인 곳이 유리하다

분양형 호텔은 제주에만 있는 게 아니다
공급량과 경쟁 대상이 많은 곳은 피하라 | 연 9%의 고수익도 충분히 가능하다 | 역대 최고치를 경신중인 중국인 관광객 | 투숙객이 많아야 고수익을 얻을 수 있다 | 사전 현장 방문과 전수조사는 필수다

외국인 전용 렌털하우스, 유망 지역을 알아보자
여의도와 송도, 평택을 주목하라 | 외국인 전용 게스트하우스가 뜬다 | 외국인이 선호하는 주택 요건을 갖춰야 한다

5장 핵심 요약

:: 6장. 돈 되는 수익형 부동산 입지를 찍어주마

유망지역 ① : 송도국제신도시 6·8·9·11공구
개발 호재로 인해 오피스텔∙주거 수요가 풍부하다 | 최고급 아파트와 별장형 주택 등 부촌으로 자리 잡았다

유망지역 ② : 송도국제신도시 인천대입구역
대형 ‘빅3’ 쇼핑몰인 롯데, 신세계, 이랜드가 집결한다 | 상가 공급이 적어 수요가 높다

유망지역 ③ : 경기 용인 기흥역세권
수도권 남부의 교통 요충지로 꼽힌다 | 수익형 부동산시장의 전망도 밝다

유망지역 ④ : 서울 상봉역세권
KTX 개통으로 부동산시장에 관심이 쏠린다 | 상봉역~망우역 상권이 부동산 가치를 높인다

유망지역 ⑤ : 동탄2신도시 동탄역세권
억대 프리미엄이 붙은 상가도 있다 | 부동산 가치투자가 핵심이다

유망지역 ⑥ : 세종시 2-4생활권
월세를 원하면 작은 상권, 미래가치를 원하면 2-4생활권 | 복합형 상권의 상가는 블록별 입지선정이 중요하다

유망지역 ⑦ : 제주 구좌읍, 성산읍, 표선면
제2공항과 인접한 숙박시설에 투자하라 | 비교적 덜 알려진 지역을 노려라

유망지역 ⑧ : 평택 고덕국제신도시
상권 형성의 흐름을 예의 주시하라 | 주거, 임대수익, 미래가치의 답은 상가주택이다

유망지역 ⑨ : 서울 성수동(뚝섬)
연예인들이 선호하는 투자처로 떠오르고 있다 | 반짝 떠오르는 곳보다 꾸준히 상승하는 곳이 좋다

유망지역 ⑩ : 인천 영종도 미단시티
아파트보다 분양형 호텔・오피스텔이 유망하다 | 상가주택이 아닌 핵심 상권의 상가에 투자하라

6장 핵심 요약

『수익형 부동산의 99%는 입지다』 저자와의 인터뷰

부동산시장을 변화시키는 요인은 크게 2가지로 구분할 수 있다. 첫 번째는 역시 정부나 당국의 정책결정이다. 부동산시장이 예민해져 있을 때는 정부의 가벼운 대책 발표에도 투자심리가 요동칠 수 있다. 대표적인 예로 강남 재건축 시장이 정부 정책에 가장 크게 영향을 받는 시장이라 할 수 있다. 두 번째는 투자 관념, 즉 가치관의 변화다. 국내 경기 상황이나 인구수, 은퇴 시기, 노령화, 고
용?세제 정책 등 여러 가지 요인들이 개별 가계의 미래 계획에 영향을 미치고, 이것이 수년 주기로 하나의 큰 대세 변동을 일으키는 것을 볼 수 있다. 부동산 트렌드가 5년 혹은 10년마다 바뀌는
이유가 바로 여기에 있다. 그렇다면 2010년부터 2017년까지 최근 7년의 기간은 어땠을까? 큰 줄기로 보면 논란의 여지없이 ‘수익형 부동산 열풍’이라는 말로 모든 게 설명되는 시기였다. 시장 규모가 갑자기 커지면 트렌디한 유행상품이 잇달아 공급되기 마련이다. 2011년 이후 오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔, 렌털하우스 등이 1~2년씩 전성기를 누렸다. _p.21

수익형 부동산은 간단치가 않다. 일단 공급되는 지역이 광범위하기 때문에 그 지역에 대해 일일이 알아보기 힘들다. 정확한 시세 수준이나 입지 분석이 쉽지 않다. 아파트와 달리 상가나 오피스텔, 호텔 등은 실거래 자료나 월세 수준 파악이 어렵고, 어쩌다 얻게 되는 정보는 신뢰성을 보장받지 못한다. 대부분의 투자자는 본인이 투자할 수 있는 여유자금 이내에서 부동산을 산다. 그렇다보니 보유 자금별로 투자의 대상이 어느 정도 정해진다. 1억~2억 원 정도면 소형 오피스텔이나 분양형 호텔, 3억~10억 원 정도면 중대형 오피스텔이나 소형 아파트?상가 점포를 염두에 두고, 그 이상 투자할 여력이 되면 소형 빌딩이나 분양 상가의 큰 점포를 고려할 것이다. 투자 상담을 하다 보면 다양한 성향이 드러난다. 소형 주택을 리모델링해서 원룸 임대사업을 하려는 사람, 중대형 오피스텔을
사서 외국인을 대상으로 세를 놓으려는 사람, 은행 등 장기 임차계약이 맺어져 있는 상가에 투자하려는 사람 등 상당히 구체적인 방안을 머리에 그리는 경우가 많다. _p.33