2018 부동산 대예측

지은이의 말 _ 집을 사려면 가장 적기가 지금이다!

1장 2018년 주택시장은 어떻게 흘러갈까?

혼란에 빠진 수요자들, “집을 사라는 거야, 말라는 거야?”
지금은 집을 사야 할 적기 중의 적기다 | 정부가 어떤 발표를 해도 시장은 버티기로 맞설 것 | 다양한 지표를 참조하면 답이 나온다 | 세계 주요국 부동산 폭등의 배경을 알아야 한다

2018 부동산 대폭락설의 진위와 가능성을 따져본다
2018 부동산 대폭락의 기본 재료들

과연 주택 공급이 부족해 집값이 유지되는 걸까?
공급을 수요보다 더 늘려야 집값이 잡힌다

2018년에 집값이 많이 오를 지역과 덜 오를 지역
아파트를 살 거라면 서울의 아파트를 사라

금리 상승기의 부동산투자는 이렇게 될 것이다
금리가 오르면 벌어지게 되는 일들 | 빚 상환 부담 늘어나면 가계와 내수는 어떻게 될까? | 금리 인상이 부동산시장에 미칠 파장

대한민국 건설업계의 움직임이 분주하다
이제는 아파트라고 무조건 짓지 않는다 | 전문성이 결여되고 시장을 따라가는 구조 | 무조건 사업에 참여해 주린 배를 채울까? | 규제 예상되지만 더 분주히 움직인다

가계 부채와 하우스푸어, 해결책을 말한다
문제 인식 자체가 희석되어 버린 가계 부채 문제 | 집값이 오르면 하우스푸어 문제는 자연히 해결된다 | 미국 금리 인상 효과는 미미할 것 | 신DTI·DSR의 도입 및 시행 효과는 과연 어떨까?

실수요자의 내집 마련, 해야 할까, 말아야 할까?
인구 1천 명당 419호인 미국도 집이 부족하다 | 부동산이 자주 거론될수록 가격은 더 오른다

2장 2018년 아파트 시장은 어떻게 흘러갈까

2018년에 사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트
다양화?다변화?양극화가 심화되는 아파트 시장 | 부동산 평가 원리 모형에 들어가는 아파트를 사라 | 집을 사거나 팔려면 적정 시기는 언제인가?

2018 재건축 아파트, 어떻게 될 것인가?
재건축투자는 불패인가?

2018 재개발 아파트, 어떻게 될 것인가?
사업 가속화될 경우에 고수익 확보 가능 | 서울 전체 재개발 사업장 중 60%가 강북에 있다 | 다양한 분석 기법을 활용해야 실패가 없다
2018 신도시 투자, 어떻게 될 것인가?
남은 물량도 수십만 가구, 신도시는 끝나지 않았다

전세 시장과 전세가율, 어떻게 될 것인가?
서울의 전세 공급 부족 현상은 2018년에도 이어진다

소형 아파트의 인기는 2018년에도 계속될까?
소형 아파트 공급 과잉은 터무니없는 소리다 | 2019년 이전에 서울의 소형 아파트를 매수하라

2018년을 주도할 아파트는 어디인가?
2018년을 주도할 신규 유망 단지 | 강남 재건축 단지는 초과이익환수제 이전에 집중 공급 | 서울 비강남권은 한강 주변과 학군 지역 | 평택 고덕?인천 송도?일산 킨텍스도 인기 상승세 | 지방도 청약 열기를 이어갈지 관심

3장 2018년 수익형 부동산시장은 어떻게 흘러갈까?

다가올 금리 상승기, 내 수익형 부동산은 안전한가?
시중 예금금리보다 2~3% 높을 때 부동산에 투자 | 시장 충격은 한정적일 것, 가치투자로 방어해야

월세 열풍 7년째, 희비가 교차하는 수익형 부동산시장
시중 금리 1%대 고착화되며 수요 급증 | 왜곡된 정보 믿고 시류에 영합하는 투자가 실패의 주원인 | 수익률은 떨어져도 인기는 지속될 것이다 | 인프라 구축하고 시장 질서 확립하는 것이 우선

인기 고공행진 오피스텔, 2018년 하반기에 위기 맞는다
너무 많이 공급된 것은 분명하다 | 임대 수익률에서 답을 찾아야 한다

상가 투자 전성기, 드디어 올 것인가?
오피스텔이나 호텔에 비해 안정적 투자처라는 인식 강해 | 2000년대 중반부터 신도시 중심으로 일시적 침체기 | 동탄2신도시와 평택 고덕신도시 등 마지막 신도시 투자 전망 | 단지형 근린상가가 상가 투자의 답이다

소형 아파트에 잘 투자하면 월세받고 시세차익까지 누린다
분양 시장에서 인기 증명한 소형 아파트 시장 | 서울 시내 대부분 지역에서 시세 오르는 중 | 오피스텔을 사기보다는 소형 아파트를 사라

노후 대비용으로 꼬마빌딩을 살까, 상가주택을 살까?
몸값 오르기도 하지만 거품도 있어 경계해야 | 상가주택은 단순 수익률보다 주거 만족도부터 고려하라

4장 문재인 정부의 부동산 정책, 2018년을 전망한다

무리하게 투기꾼 잡다가 실수요자까지 잡을 수 있다
신규 대출 어려워지고 집값은 오히려 오를지도 모른다 | 다주택자의 버티기 전략에 맞설 카드도 부족

노무현 정부의 부동산 정책은 왜 실패했나?
시장과 싸우려고 해서는 결코 이길 수 없다 | 시장을 구성하는 개개인들은 결코 호락호락하지 않다

부동산 가격과의 전쟁보다 불법 요소 근절이 중요하다
가격에만 혈안이 되어 있는 우리나라 부동산 | 인위적 시장 개입이 아닌 불법 요소 근절이 먼저다

정부의 정책 개입은 어디까지가 적당한 것일까?
2014년의 임대소득과세 논란, 구체적으로 분석해보자 | 정부의 부동산 정책 개입을 기본적으로 최소화해야 한다

통계와 인프라가 열악한 월세 시장, 이대로 방치하면 안 된다
월세 통계의 도입이 그 무엇보다도 시급하다 | 월세 정책이 실패하면 전체 시장이 왜곡될 수 있다

후분양제의 공론화에서 실행 단계까지 알아보자
현행 선분양 제도의 장단점부터 파악하자 | 후분양제가 분양가격 상승을 불러올 수도 있다 | 실수요자를 위한 지원과 동시에 추진해야 한다

2018년에 대두될 주요 정책 카드들은 무엇인가?
로또 분양권을 만들어줄 수 있는 분양가 상한제 | 임차인이 피해를 볼 수도 있는 보유세 인상 | 또다른 불씨를 남길 수도 있는 재건축 초과이익환수제 | 공급 부족을 부를 수도 있는 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권

서민 주거복지와 주거평등에 뒤따르는 희생과 대가도 있다
정치 논리가 부동산시장을 좌우했던 과거 정부들 | 주거평등은 시장 경제에 맞지 않는 구호

5장 규제가 강화될 2018년, 어떤 부동산이 살아남을까?

구도심 재개발·재건축 상가가 2018년에 전성기를 누린다
상권 활성화 속도가 빨라 투자 회수에 유리 | 재건축?재개발 단지에도 단지형 근린상가가 있다

오피스텔 투자의 성패는 입지에 99% 달려있다
업무벨트와 역세권은 선방, 대학가와 신도시 및 강남은 고전 | 공급이 몰리지 않는 지역을 택하라

상가·오피스텔 개발 사업, 내 돈 10억 원으로 뛰어들어보자
일반인도 소형 상가, 빌라, 렌탈하우스 직접 개발 사업에 참여 | 신탁사와 시공사를 내 편으로 만들어라

중국인들이 투자하는 곳에 투자하라
지역은 까다롭게 보지만 부동산 유형에는 개의치 않는다 | 중국인은 부동산투자 고수들이다 | 영종도 카지노 일대와 송도신도시 11공구에 투자하라

꼬마 빌딩으로 돈 버는 투자법은 따로 있다
입지와 동선, 소비층을 꼼꼼히 확인하라 | 꼬마 빌딩 시세에 거품이 끼어 있다면? | 영업 유지 기간이 긴 상권에 위치한 빌딩

다가구·다세대·빌라 투자, 유망 지역은 어디인가?
이제는 귀한 몸이 된 빌라와 다가구주택 | 임대소득과세에 대비해 다가구주택 투자 늘어 | 신도시 단독주택이 인기를 끄는 배경

6장 2018년 해외 부동산시장은 어떻게 흘러갈까?

해외 부동산 간접 투자 상품에 돈이 몰리는 이유
해외 부동산 간접 투자, 이것만은 명심하자

이민·유학·영주권·복지를 모두 누릴 수 있는 미국 부동산투자
모멘텀 변화로 시장 예측이 어려워진 국내 부동산시장 | 자녀 유학과 가족 이민, 2마리 토끼를 잡다 | 철저한 관리 감독으로 거래 안전 및 투명성 확실

2018년에도 미국 부동산은 계속 오를 것이다
멈출 줄 모르는 미국 주택시장 호황 | 중국인들이 미국 부동산의 가격 상승을 부채질한다 | EB5와 E2 비자 투자는 신중히 접근하라 | 시장 왜곡과 거품 우려가 없다

초저금리 속에 폭등했던 주요국들의 2018 부동산 전망
현재의 상승은 최소 3년 이상 더 지속될 것

베트남·말레이시아 부동산에 투자해도 괜찮을까?
베트남 투자에서 실패하지 않으려면?

『2018 부동산 대예측』 저자와의 인터뷰

이제 강남 등에 거주하는 부동산 부자들에게 부동산 전략을 수립해 시행하는 당국은 그저 거짓말을 하는 양치기 소년으로 보이는 듯하다. 만약 2017년 11월 이후 집값이 다시 고개를 들면 결국 문재인 정부의 부동산 정책은 자충수라는 비난이 더욱 거세질 것이다. 모든 것을 쏟아붓다시피 했는데 뜻을 이루지 못했고 앞으로 꺼낼 카드도 마땅치 않다면, 수요자들은 숨바꼭질을 멈추고 아예 대놓고 부동산 수집에 다시 나설 것이다. 문재인 정부가 뜻을 이루지 못할 것으로 보는 또 한 가지 이유는 우리가 평소 쉽게 접할 수 없는 주택시장의 기본 지표들을 보면 알 수 있다. 흔히 아파트 시장을 분석할 때 평균 시세와 거래량, 분양가 등을 통해 시장 분위기를 평가하는 경향이 있다. 그런데 보다 큰 줄기를 봐야 한다. 일주일에 0.01%p 올랐다 혹은 내렸다는 부동산 정보 업체들의 발표에만 집중하기보다 인구, 소득, 해외 변수, 금리 등 다양한 연관 지표들을 보면 왜 앞으로 집값이 크게 오를 수밖에 없는지 알 수 있기 때문이다.

그런데 이러한 자료들을 보면 지금은 오히려 서울의 아파트를 사야 할 때라는 것을 알 수 있다. 별도의 칼럼에서 언급하겠지만 2018년에도 수도권에서는 30만 가구 이상의 아파트가 입주 물량으로 공급되는 반면, 서울은 1/3에도 못 미친다. 서울과 수도권의 가격 상승폭 격차는 더 커질 수밖에 없다. 서울의 인허가 물량은 2016년 대비 2017년에 40% 이상 급감했다. 인허가 면적 추이는 해당 지역의 1~2년 후 분양 물량을 가늠할 수 있는 중요한 선행 지표다. 인구 집중 현상과 누적 수요에서 답을 찾아보자. 서울의 주택보급률은 2005년 93.7%에서 10년 후인 2015년에는 96.0%로 늘어났다. 반면 자가보유율은 같은 기간 44.6%에서 41.1%로 떨어졌다. 주택은 늘었지만 주택을 소유하고 있는 가구는 줄어든 셈이다. 다주택자들의 주택 구매가 늘어난 반면, 실수요자들은 아직 집을 구하지 못했다는 이야기다. 2016년에 서울시가 10년 후 희망하는 거주형태를 조사해 보니 10명 중 6명(61.1%)이 아파트를 꼽았고, 10년 후에도 서울에 거주하기를 희망(59.7%)했다.

새 정부가 전국을 투기지역 등으로 세분화해서 수시로 규제의 총부리를 겨누는 상황이고, 재건축 시장에 대한 억누르기가 2018년에도 지속될 것이기에 전체적으로 2018년 상반기는 상당히 혼란스러울 것으로 예측된다. 물론 시장이 정책을 무조건 이긴다고 보지만 시차가 발생되거나 숨 고르기가 의외로 길어지는 지역이나 시장이 있을 수 있다. 따라서 아파트에도 이제 가치투자가 꼭 필요하다고 생각한다. 앞으로는 가치투자의 기준에 도달한 아파트를 사야 한다. 부동산을 사고팔거나 부동산을 이용해 건물을 짓고, 임차인과 계약하거나 대출을 받는 등 다양한 부동산 행위를 하기 위해서는 부동산의 적정 시장 가격을 정확히 측정하는 것이 매우 중요하다. 가격에 가장 많은 영향을 미치는 것은 역시 해당 부동산의 가치라고 볼 수 있다. 따라서 부동산을 평가하는 일의 대부분은 그 부동산의 시장가치를 추계하는 데서 시작한다. 경제학에서 가격이란, 가치를 화폐액으로 표시한 것이라고 생각한다. 즉 가치와 가격은 관념상의 차이일 뿐 사실상 일치하는 것으로 본다.