큰돈 되는 아파트는 따로 있다

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들어가며_ 문재인 정부의 의지를 담은 ‘8․2 종합부동산대책’ 대해부
프롤로그_ 왜 부동산을 평생의 친구로 삼아야 하는가?

1장 부동산투자 타이밍, 시장의 흐름으로 판단하라

누구나 바라는 고수익의 꿈, 부동산이 답이다
개미투자자가 돈을 벌려면 부동산이 적격이다 | 집값 비싼 강남에서만 수익이 나는 것은 아니다

부동산 공부, 흐름을 아는 것이 먼저다
새 대출정책이 적용되지 않는 신규 분양아파트 | 가계부채 억제에 실패한 8⦁25 부동산대책 | 20~30대로 확산된 부동산시장 열풍 | 부동산 공부로 위험을 예방하라

지금은 집을 팔 때인가, 아니면 살 때인가?
공급과잉으로 허덕이는 지방 부동산시장 | 공급부족으로 수요가 강세인 서울 수도권 부동산시장

금리와 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가?
주택구매력을 하락시키는 금리인상 정책 | 미국의 금리인상이 국내에 미치는 영향

소형 아파트 인기, 2~3년 후에도 이어질까?
1인 가구 증가로 소형 주택이 인기를 끌 것이라는 건 ‘착각’ | 소형 아파트로 보는 수요공급의 법칙 | 주택 투자에도 역발상이 필요하다 | 향후 높은 인기가 기대되는 중대형 아파트

자녀들을 위한 내집 마련, 10년 후를 생각하자
전셋값은 절대 떨어지지 않는다 | 매매가와 전세가는 상당 부분 반비례한다

부동산 상승기의 아파트 분양가와 투자전략
서울 주요 지역의 분양가 상승폭이 큰 이유 | 평균치의 오류를 감안해도 분양가 상승은 확연하다

시장 하락기의 부동산투자, 이렇게 하면 된다
일시적 조정기와 대세 하락기 | 부동산시장의 등락에 따른 매수⦁매도 타이밍

노무현 정부와 문재인 정부의 부동산시장은 닮았다
노무현 전 대통령 시대의 부동산시장 | 문재인 대통령 시대의 부동산시장

에코 세대의 이유 있는 내집 마련 행렬
월세는 오르고 금리는 내리니 내집 마련이 최선이다 | 지금은 정부를 믿기보다 나 자신을 믿어야 할 때다

손해보지 않는 주택 매도시기는 언제일까?
사는 시기를 알아야 파는 때도 알 수 있다 | 호재시 매도의 적기는 상승효과가 잔존할 때다


2장 전셋값의 움직임이 집값의 움직임이다

깡통전세 아파트에서 내 재산을 지키는 방법
근저당 선순위를 확보해야 전세금을 지킬 수 있다 | 대출 잔액을 남기겠다고 할 때의 판단 방법 | 집값이 떨어지면 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있을까?

개인대출규제 정책으로 가파르게 상승한 전셋값
개인대출규제 정책으로 부채 증가속도를 낮추려는 정부 | 전셋값 상승의 원인은 전세로 돌아선 매매수요다

‘전세가율 하락’에 속지 말아야 하는 이유
전세가율이 하락했다고 전세보증금이 낮아진 건 아니다 | 두 번의 경제위기를 제외하면 집값과 전셋값은 늘 상승했다

갭투자가 인기를 끄는 데는 이유가 있다
주택을 대상으로 한 갭투자 방법 | 법원경매를 통한 갭투자 방법

등락의 주기 없이 항상 상승하는 아파트 전셋값
아파트 매매가격의 주기는 존재한다 | 아파트 전세가격의 주기는 존재하지 않는다

지긋지긋한 월세 고통에서 벗어나는 방법
월세인생 탈출, 문제는 실행력이다 | 1억 5천만 원의 주택을 법원경매로 매입한다면?

법원경매에 유독 새 빌라가 많은 이유는 무엇일까?
싸고 좋은 새집 구하기의 어려움 | 싸고 좋은 새 빌라와 함께 시작하는 신혼생활 | 2~3년 후 불거지는 ‘쉬운 집장만’의 문제

새 빌라에 전세로 들어갈 때 이것만은 체크하자
어떻게든 이윤을 남기려는 분양업자와 건축업자 | 한 발 앞선 은행의 근저당, 대항력 유무가 쟁점이다 | 은행으로부터 날아온 법원경매 통지서 | 나는 아닐 것이라는 생각이 가장 위험하다


3장 아파트투자 전에 꼭 알아야 할 7가지

아파트를 사려면 과거 이력부터 살펴라
‘이 집이 향후 오를 것인가?’를 매수시 가장 먼저 고려하라 | 손해도 이익도 본인의 몫, 스스로 결정할 수 있어야 한다

빚을 대하는 자세가 미래의 부를 결정한다
빚을 효율적으로 활용해야 부자가 될 수 있다 | 상승장에서의 과감한 투자가 재산증식의 기회다

부동산으로 돈 버는 사람들은 자주 사고판다
등락을 반복하는 집값, 그 순간을 찾아야 한다 | 늘 사고파는 사람에게는 감이 존재한다

투자금액으로 보는 서울 부동산투자 지도
투자자본이 2억~3억 원이면 성북구⦁은평구⦁중랑구 등에 투자하라 | 투자자본이 3억~4억 원이면 한강 이북에 투자하라 | 투자자본이 5억 원 안팎이면 강남⦁서초⦁송파에 투자하라 | 반드시 해당 사업지 내의 조합원 성향을 조사하라

부동산시장의 상승⦁하락 신호를 파악하라
거래량 변화, 전세가격 변동, 주택 공급량에 주목하자 | 금리 변화, 경매물건 추이도 부동산시장의 신호다

부동산 상승의 신호탄, 정부의 한시적 비과세 정책
정부의 한시적 비과세 정책에 반응해야 하는 이유 | 정부의 비과세 정책으로 상승한 부동산시장

내집 마련을 최대한 서둘러야 하는 이유
집을 신뢰하면 집에 의해 또 다른 재화를 얻는다 | 정부는 집값이 폭락하기를 원하지 않는다


4장 기존 아파트투자, 이렇게 하면 된다

갭투자의 시대가 다시 오고 있다
집값 대비 높은 전세가율을 주목하라 | 평균 전세가율과 실제 전세가율의 차이

매수 대기자들이 가장 궁금해 하는 2가지
향후 시장의 움직임이 집값의 기준점이다 | 저가 아파트가 먼저 오른 후에 고가 아파트가 뒤따라 오른다

정부의 부동산 규제에도 집값이 살아 있는 이유
어리둥절하게 만드는 부동산 가격 동향 | 여러 나라를 통해 알아보는 미래의 집값 전망

집값이 오르내림을 반복하는 이유는 무엇일까?
부동산이 물건이라면, 사는 즉시 가격은 떨어져야 한다 | 집에 대한 신뢰가 또 다른 재화를 만들어낸다

2018년 부동산 전망 시나리오, 집값은 정말 하락할까?
집값이 떨어져도 올라도 결국 집을 못 사는 무주택자들 | 집 없는 서민이 현실을 피해가는 방법

빌라 거래량의 증가, 어떻게 볼 것인가?
주거비 폭증으로 증가한 빌라 거래량 | 언제까지 전세와 월세에 전전긍긍할 것인가?

빌라나 연립 등 다세대주택에 투자하라
한 달 사이 수천만 원을 오가는 재개발 지분가격 | 재개발 조합원 이주수요가 빌라의 가격을 높인다

당신이 집을 샀다 하면 집값이 떨어지는 이유
방송국 메인 뉴스는 미래 투자 가치를 알려주지 않는다 | 뉴스보다는 주변의 동향에 귀를 기울이자

아파트에도 불황형 상품과 호황형 상품이 따로 있다
호황일 때는 대형 아파트가 인기다 | 불황기에는 소형 아파트가 유리하다

최적의 내집 마련 타이밍은 과연 언제일까?
매수지표로 알아보는 최적의 매수 타이밍 | 정부 정책을 살펴 매수 타이밍을 잡아라

재개발 지역의 이유 있는 집값 상승을 주목하라
재개발 지분가격이 급상승하는 이유는 무엇일까? | 분양 아파트 로열층을 확보하려면 재개발 조합원 물량을 매입하라

재건축⦁재개발투자, 언제 사는 게 이익일까?
부동산 불황기에는 조합원의 분담금액이 커진다 | 재건축⦁재개발 조합원 입주권 매입시기는 언제가 좋을까?

부동산 비수기에는 재건축⦁재개발로 인서울하라
당신이라고 ‘인서울’ 하지 못할 이유는 없다 | 부동산 상황과 사업절차를 검토해 주택 매입시기를 결정하자 | 시공사 선정 전후가 주택 매입하기 좋은 시기다 | 관리처분계획 전후의 실망매물을 잡아야 한다


5장 법원경매, 부동산투자의 정답이 될 수 있다

부동산 가격이 오를 때 경매라는 틈새를 노리자
부동산 경매로 의외의 대박을 낳을 수 있다

포털사이트에서 경매 알짜 정보를 공짜로 보는 법
경매 입문자를 위한 미래경매사이트 | 포털사이트를 활용한 경매 정보 열람 | 단계에 맞는 경매 사이트 활용으로 알짜 정보를 얻을 수 있다

부동산 경매, 큰 수익은 ‘효율적 명도’에 있다
가격을 높게 써내면 수익은 줄어들 수밖에 없다 | 경매의 진짜 시작은 점유자를 퇴거시키는 명도다

빈집을 낙찰받은 경우 명도는 이렇게 하라
낙찰받은 빈집을 방문하면 흔히 벌어지는 일들 | 빚 독촉에 시달린 탓에 의외로 빈집이 많다

이사비용을 제시하면 명도가 훨씬 쉬워진다
명도대상자의 정보를 알아야 명도협상에서 유리하다 | 이사비용을 제시해 명도 타이밍을 먼저 결정하라

경매 명도의 성공은 상대와의 상호작용에 있다
결코 쉽지 않은 낙찰에서 명도까지의 과정 | 내가 힘들면, 상대도 힘들다는 의미다

내가 입찰하는 물건에만 왜 사람이 몰릴까?
17명이나 경합해 202만 원 차이로 물을 먹다 | 입찰자가 몰리는 물건에는 이유가 있다 | 매달 통장에 꽂히는 돈의 즐거움

경매입찰가를 1원 단위까지도 쓰는 이유
경매물건 감정평가와 부동산 가격 | 각별히 신중해야 할 입찰가 선정

경매에서 의외로 속을 썩이는 아파트 관리비
낙찰 이후 고심해야 하는 ‘밀린 아파트 관리비’ | 아파트 관리비에서 낙찰자는 공용부분만 부담해도 된다

법원경매의 허당으로 전락한 NPL(부실채권)
법원 감정가보다 높은 낙찰, 시장 상황 탓은 아니다 | 지금은 일반 경매법정에서 사라진 NPL

재경매 사건을 둘러싼 오해와 진실
레드오션 속 블루오션, 재경매 사건 | 재경매 사건을 통해 의외의 대박을 터트릴 수 있다

민사소송법과 민사집행법은 어떻게 다른가?
민사집행법에서 단절된 임차인의 무분별한 항고 | 낙찰허가일에서 배당요구 종기일로, 배당요구 및 철회 기한이 바뀌다 | 잔금 납부일의 변화로 경매 취하가 줄어들다 | 전세권 기간과 관계없이 전세권은 소멸된다 | 귀찮은 명도소송이 한결 쉬워졌다

눈치작전으로 경매법정에서 승자가 되는 법
부동산 경매는 처음부터 끝까지 눈치싸움이다 | ‘물건명세서’를 볼 때 눈치작전이 시작된다

고가낙찰은 금물, 분위기에 휩쓸리지 말자
고가낙찰이 이루어지는 3가지 이유 | 부동산경기 호조세에 취하지 말고 신중하게 접근하자

실제 투자사례로 들여다보는 급매와 경매
최종 낙찰종결자는 ‘묻지마 투자자’다 | 너무 높은 낙찰 결과에 “차라리 그냥 사지.”

부동산 경매로 들여다보는 깡통전세
깡통전세는 시작부터가 말이 안 되는 것이었다 | 깡통전세라고 해도 위험을 낮추는 방법은 있다

선순위 임차인의 진위 가리기, 이렇게 하면 된다
선순위 임차인에는 2가지 종류가 있다 | 전입일자만 있는 선순위 임차인은 위장 임차인인 경우가 많다 | 최초 근저당보다 앞선 선순위 임차인의 진위 가리기 | 간혹 끝까지 버티려는 위장 임차인도 있다

돌발 상황을 피해가야 진정한 경매고수다
재테크에서 이익을 얻는 비결은 첫째도 둘째도 관심이다 | 경매에서의 분석력은 등기부등본에서부터 시작한다

사무실도 지분분할이 가능하다
큰 면적을 분할해 소호사무실로 활용하라 | 땅의 지분을 나눌 수 있다면, 건물의 지분도 나눌 수 있다

에필로그_ 부동산 주기가 반복되는 한 계속 읽어야 할 책!
『큰돈 되는 아파트는 따로 있다』 저자와의 인터뷰

이런 불균형을 어느 정도 해소하기 위해서는 참여 정부 때 도입했던 ‘후분양제’가 알맞을 수 있다. 지금의 분양제도는 착공과 동시에 분양하는 ‘선분양제’다. 하지만 후분양제는 완공되기 20% 전, 즉 착공 후 80%가 지나야 분양이 가능하다. 기간으로 보면 준공 3~4개월 전에 일반 분양을 하게 되는 것인데, 이 방법으로 시장의 과열양상을 상당 부분 해소할 수 있다. 후분양제를 하게 되면 분양권을 사고파는 일 또한 사라지게 된다. 입주 후 아파트 소유에 대한 이전등기를 마친 이후에 거래가 가능하기 때문에 그 사이 나타나는 가수요를 잠재울 수 있다. 가수요가 사라진다는 것은 투기수요가 없어진다는 얘기다. 현 정부 입장에서 실수요자 중심의 시장 재편도 어느 정도 가능하게 된다. 무엇보다 분양권 거래가 많아지면 손바뀜이 자주 일어나면서 폭탄돌리기식 투기수요가 발생하게 되는데, 후분양제는 이런 폐단을 최대한으로 억제할 수 있다는 점이 장점이다.

중요한 점은 수요에 비해 공급이 넘치면 수요자의 구매 욕구는 감소할 수밖에 없다는 것이다. 이는 앞으로 전용면적 85㎡ 초과 주택이 턱없이 부족해 향후 높은 인기를 구가할 것이라는 전망이 전문가들 사이에서 나오고 있는 이유기도 하다. 재건축·재개발 사업에서도 지금은 대부분 전용면적 59㎡, 76㎡, 84㎡ 가운데 하나를 분양·공급받고 있다. 10여 년 전 전용면적 120 안팎의 아파트를 분양받았던 것과는 사뭇 다른 풍경이다. 소형 아파트가 인기 있다 보니 분양가 또한 소형일수록 비싸고 대형이 더 낮은, 과거와는 다른 역전현상이 나타나고 있다. 하지만 이 시점에서 투자자나 실수요자들은 역발상을 할 필요가 있다. 지금 인기 있는 주택형의 아파트보다는 향후 2~3년 후에 인기가 있을 만한 아파트를 선택해야 하는 시점이 온 것이다. 전용면적 85㎡ 초과 주택형의 3.3㎡당 분양가가 저렴하니 지금이 이 기회를 노릴 적기다.