나는 다가구투자로 꼬마빌딩 4채의 주인이 되었다

지은이의 말 _ 돈 나오는 집에서 살아야 한다
『나는 다가구투자로 꼬마빌딩 4채의 주인이 되었다』 저자 심층 인터뷰

1장 다가구주택을 왜 사야 하는가?
집합건물에 투자하면 분명한 투자 한계가 있다
도심의 땅을 싸게 사는 유일한 방법이다
다가구주택 재활용으로 수익을 극대화한다
부동산투자의 핵심은 토지, 즉 땅이다
다가구주택의 희소가치가 가격을 올린다
가진 돈이 부족하면 다가구주택이 답이다
문재인정부의 부동산정책을 잘 따르는 투자다
아파트와 다가구주택의 수익률 차이는 꽤 크다

2장 다가구주택, 어떤 물건을 사야 돈이 되나?
확장성 있는 단독주택은 숨은 진주다
좋은 물건은 욕심내서라도 반드시 잡아라
신도시 상가주택, 어떤 물건을 사야 하나?
도심의 상가주택, 어떤 물건을 사야 하나?
주변이 좋은 방향으로 개선될 곳의 땅을 사라
돈이 나오는 땅은 인내하며 오래 가지자
어떤 지역을 선택해 투자할 것인가?

3장 다가구주택, 어떻게 사야 하나?
자본금에 따라 전월세의 조합을 활용하라
위반건축물이라고 해서 피하기만 하지 말자
투자금은 확 낮추고 효과는 높이는 리모델링
돈이 부족하면 착한 대출을 활용하라
다가구주택과 상가주택은 직장인에게 안성맞춤

4장 이런 다가구주택은 폭탄이다
아무도 찾는 이 없으면 힘들고 괴롭다
경제적이면서도 효과적으로 리모델링을 하는 방법
흙속에 진주가 없으므로 핵심지역에 투자하라
확장성이 없으면 부동산은 답답하다
이미 만들어진 신축건물은 먹을 게 별로 없다
설계가 잘 나오지 않는 집에는 투자하지 마라

5장 부동산재테크의 시작과 끝은 세금이다
반드시 알고 있어야 할 취득세 절약 방안
양도소득세 절세 방안, 이것만은 꼭 기억하라
부동산 계약시에 이것만은 꼭 명심하자
문재인시대에도 통하는 부동산재테크 전략
주택임대사업자와 상가임대사업자, 최후의 승자는?
보석 같은 부동산을 한번 사서 팔지 않는다

6장 정부의 부동산정책에 맞서지 마라
부동산정책 변화에 발맞춰 부동산투자를 하자
문재인시대의 부동산정책, 그 핵심을 이해해야 한다
똘똘한 집 한 채에 집중해야 한다
돈 나오는 부동산은 바람에 흔들리지 않는다
1가구 2주택 이상이면 장기임대사업자가 되자
다주택자가 법인사업자로 등록하면 어떨까?

부동산투자에서 가장 중요한 것은 위치다. 부동산의 특성 중에는 부동성(不動性)과 부증성(不增性)이 있다. 즉 부동산을 이동시키거나 면적을 증가시킬 수 없다는 뜻이다. 그래서 한 번 투자할 때 위치를 잘 선정해야 한다. 그 다음으로 부동산의 위치 못지않게 중요한 것은 ‘어떤 물건에 투자할까’이다. 일반인들이 흔히 투자하는 부동산은 아파트나 오피스텔 혹은 아파트 단지내상가나 근린상가들이다. 그들의 관심에서 벗어난 것이 다세대주택과 다가구주택이다. 흔히 빌라나 연립주택이라고 말하는 것이 다세대주택이다. 다세대주택은 개별분양하기 때문에 등기가 가능하다. 하지만 다가구주택은 개별분양이 불가능해서 단독주택으로 분류한다. 위에서 언급한 물건들을 토지소유 기준으로 보면 크게 2가지로 분류할 수 있다. ‘자신이 단독으로 토지를 소유하는가’와 ‘집단으로 공유하는가’이다. 여기서 토지를 집단으로 공유하는 것이 바로 집합건물이다. 단독주택과 다가구주택을 제외한 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단지내상가 등이 집합건물이다.

농지나 임야는 투자금액 전부가 땅값이라고 해도 과언이 아니다. 농지 위에 재배되거나 식재된 나무는 크게 중요하지 않다. 재배되는 식물은 추수해 가져가면 그만이다. 문제가 되는 것은 조경수인데 이것도 옮겨가든지, 가치를 평가해 인수할 수 있으면 협상을 통해 하면 된다. 그 외 건물이 지어진 토지는 집합건물인가, 단독건물인가에 따라 자신의 땅 크기가 다르다. 집합건물은 대체로 단독건물보다 넓은 토지에 지은 건물이지만 건물소유를 여러 사람이 나누어 갖는 형태다. 따라서 각자 배정받은 건물 크기에 비례해서 토지를 지분으로 소유하게 된다. 이처럼 땅을 지분으로 소유하면 소유권행사를 자신이 100% 못하게 된다. 재개발을 하려면 지분 소유자들의 동의가 있어야 가능하다. 그러나 단독주택은 건물이 들어선 땅 모두가 한 사람 소유다. 집합건물 소유자보다 훨씬 큰 땅이 자신의 소유다. 자신이 얼마든지 자신의 의지대로 재개발을 할 수 있다. 부동산투자에서 세월이 지나도 감가되지 않고 영원히 남는 것은 땅이다.