대한민국 20대, 부동산에 미쳐라

지은이의 말 20대에 시작해야 하는 부동산투자, 결코 빠른 것이 아니다! ㆍ 006
프롤로그 나는 부동산으로 경제적 자유를 얻었다! ㆍ 010

PART_ 01 왜 집테크를 해야 하는가?

부동산 재테크 중 ‘집테크’가 답이다
가진 돈으로 어디에 투자할까? | 집으로 하는 재테크, ‘집테크’

빈자의 오기가 부의 길로 이끈다
큰 부자는 자수성가했다 | 가난의 대물림, 내가 끝장낸다 | 결핍에서 창조가 싹튼다

부채와 살 것인가, 자산과 살 것인가?
자산과 부채를 구별하라 | 부동산 테마별 자산과 부채 구별법 | 부동산 외 물건의 자산과 부채 구별법 | 행동양식의 자산과 부채 구별법

끝없이 오르는 전세금, 또 오를까?
전세제도란 무엇인가? | 전세제도가 흔들린다 | 하루빨리 전세를 탈출하라

종잣돈 어떻게 모으고 불려야 할까?
머뭇거리지 말고 일단 시작하라 | 직장에서 ‘갑’으로 살기 | 자신 있으면 독립하라 | 내 집 마련은 빠를수록 좋다 | 현명한 사람은 대출을 활용한다

PART_ 02 돈이 없어 집을 못 산다는 것은 핑계다

돈이 없어 투자를 못 한다?
꿈꾸면 변화가 시작된다 | 전세금으로 6층 원룸 빌딩을 짓다 | 계약금만 있어도 충분하다

가진 것이 하나도 없다면 부채와 친해져라!
자신감은 어디서 나오는가? | 5천만 원으로 별내 이주자택지에 상가주택을 짓다 | 부자들은 남의 돈으로 돈을 번다

전세제도는 빈자의 여의봉이다
부동산 경기변동의 특성을 이해하자 | 전세보증금은 여의봉이다 | 리스크는 자신의 노력으로 관리 가능하다

빚 내고, 전세 끼고, 비과세!
우리가 집테크를 해야 하는 이유 | 집테크의 3가지 핵심 전략

급매가 경매를 이긴다
경매를 하면 항상 이득일까? | 경매가 아닌 일반매매로 내 집 마련을 하라 | 무작정 사지 말고 용도에 맞으면 사라

PART_ 03 어떤 집에 투자할 것인가?

아파트보다는 다가구주택을 사라
신혼집 구하기는 부부 재테크의 출발이다 | 같은 종잣돈으로도 완전히 다른 결과를 낼 수 있다

바둑도 인생도 무조건 두 집 갖기
두 집 내어 완생하기 | 역세권 다가구주택과 신도시 상가주택이 답이다 | 퇴직 후 두 집을 내서 완생한 사례

용꼬리보다 뱀머리가 낫다
자신감을 가진 친구들 | 부동산 재테크에도 뱀머리가 통한다

수익이 나오는 집에 살아라
사회초년생이 살아갈 미래 | 돈 나오는 집은 어떻게 마련할까? | 필자가 추천하는 돈 나오는 집 | 제값을 주고서라도 좋은 위치에 있는 부동산을 사자

영원히 보유하고 싶은 것을 사라
부동산을 살 때는 평생 가져갈 것을 고르자 | 상가주택은 변하지 않는 상권이 최고!

최종 소비자보다 생산자가 되어라
제조원가 구조를 알다 | 생산자 마인드 적용 사례 | 셀프 집 짓기 노하우

PART_ 04 부동산 투자가치, 이렇게 판단하면 된다

부동산 가치, 어떻게 평가해야 할까?
부동산에서의 가격이란 무엇인가? | 원가법을 이용한 가격 산출 | 상가건물 평가 방법

수익률 분석의 함정을 조심하라
투자 수익률 계산 방법 | 요구수익률에 따른 예상 임대료 계산 방법 | 상가분양의 허와 실

수익형 부동산에도 짝퉁이 있다
신축중인 오피스텔 분양 사례 | 장뇌삼 재배 임야 분양 사례 | 다가구주택 리모델링 사례 | 형님이 포기하고 후배가 선택한 상가주택

투자 판단시 고려해야 할 5가지 원칙
투자 판단서 작성

부동산의 특성 중 지역성을 기억하라
부동산의 4가지 특성 | 현장에서 투자자 입장으로 물어보고 알아보라

부자들은 왜 강남을 좋아할까?
강남 아파트값이 계속 오르는 이유 | 강남 집값 예측 되짚어보기

PART_ 05 부동산 투자자로서 꼭 명심해야 할 것들

전업 투자자가 되지 말고 생활 속 재테크를 실천하자!
내 월급의 가치는 얼마일까? | 생활 속 재테크를 습관화하라

모르는 것이 약이다? 아는 것이 힘이다!
조심해야 할 기획부동산 | 기획부동산으로 인한 황당한 피해 사건 223 | 지식 정보의 격차가 부의 격차다 | 쓰디쓴 실패를 맛보다

부동산 용어와 기초상식을 알아야 돈이 보인다
공부해두면 돈이 되는 부동산 공법 | 법을 몰라서 낭패를 본 사례 | 부동산 거래시 반드시 확인해야 할 공적장부 | 주택의 종류 | 건폐율과 용적률 | 도로의 중요성

투자를 생활화하고 투자의 폭을 넓혀라
열악한 투자환경 | 단독주택 투자 성공 사례 | 공동 투자를 할 때는 더욱 신중해야 한다

PART_ 06 부동산 가격을 움직이는 원리

부동산 가격에 영향을 미치는 수요와 공급
부동산 수요는 인구수보다 가구수다 | 현재 경기 상황에서는 공급이 가격을 결정한다

금리는 부동산에 어떤 영향을 줄까?
금리로 읽는 경제 상황 272 | 투자에서 금리는 아주 중요하다

자본주의 사회의 숙명, 인플레이션 현상
중앙은행은 왜 돈을 찍어내야 하나? | 인플레이션으로 이익을 보는 자와 손해를 보는 자

부동산의 경기변동 속에서도 안정시장은 존재한다
경기변동에도 흔들리지 않는 안정시장

부동산 시장에 영향을 주는 정책과 제도 변화
정부 정책에 맞서지 말고 분석하고 대응하라 | 정부 정책을 활용한 2가지 투자 사례 | 국회의원 발의 입법과정 | 부동산은 철저히 법률의 영향을 받는다 | 모르면 비용을 들여서라도 전문가를 활용하자

교육과 부동산은 무슨 관계일까?
수능과 부동산의 관계 | 환경가치의 중요성

『대한민국 20대, 부동산에 미쳐라』 저자와의 인터뷰

삼성증권에서 <개인투자자의 반복된 실패와 교훈(2013년)>이라는 보고서를 내놓았다. 2006년에 처음 작성되어 수년마다 한 번씩 발표하는데, 이 보고서의 제목만 보아도 짐작할 수 있듯이 개인투자자는 시간이 지나도 실패를 반복한다. 이 보고서의 내용을 보면 가히 충격적일 정도다. 삼성증권은 2010~2012년 3년간 투자 주체별 매수 상위 10종목의 수익률을 비교해 보여주었다. 코스피가 21.9% 상승한 2010년 국내증시에서 외국인은 51.7%, 기관은 60.1%의 높은 수익률을 기록했지만, 개인은 9.7%의 수익률에 그쳤다. 코스피가 11% 하락한 2011년에는 외국인은 -0.7%의 손실을, 기관은 오히려 12.5%의 수익률을 기록했지만, 개인은 -34.3%라는 처참한 손실을 겪었다. 그리고 코스피가 9.4% 성장세로 돌아선 2012년에 외국인은 5.6%, 기관은 16.7%의 수익률을 기록했지만, 개인만 -28.4%의 수익률을 보였다. 왜 개인투자자들만 손해를 보는 것일까?

전세 기간이 끝나면 세입자는 맡긴 돈을 돌려받고 집을 주면 되는 것이 바로 전세제도다. 세입자는 매달 월세를 내지 않고 계약이 끝나면 원금을 고스란히 돌려받으니 손해볼 것이 없다. 집주인은 전세금을 굴려 수익을 내봤자 집을 아예 팔아서 그 돈으로 굴린 수익과는 비교할 수 없이 적다. 외견상 세입자에게만 유리해 보일 것이다. 그러나 해방 후 산업화를 겪으면서 우리나라만의 특수한 환경이 연출되었다. 바로 부동산 가격이 꾸준히 오르고 금리도 고금리를 유지하는 것이다. 그렇기 때문에 집주인도 결코 손해보는 장사가 아닌 셈이 되었다. 건설회사는 선분양제도를 등에 업고 분양만 하면 완판되니 호황을 누리고, 정부에서도 자본가가 정부의 역할을 대신해서 임대주택을 공급하니 크게 신경 쓸 일이 없어 좋았을 것이다. 이렇듯 전세제도는 경제 주체 모두에게 만족을 주는 절묘한 제도였기에 우리나라에서 뿌리내리며 발달할 수 있었던 것이다.

필자의 집 주변에 지은 지 30년이 넘은 빌라가 한 동 있었다. 총 8세대였는데, 필자는 그 중 1세대를 일단 계약금만 치르고 구입했다. 중도금은 이 물건의 투자가치와 향후 수익실현 계획을 듣고 친구가 투자했다. 그리고 나머지 비용은 매입 물건을 담보로 잔금대출을 받아서 충당했다. 수중에 돈이 없었지만 아이디어와 지식이 있었기 때문에 친구의 도움과 대출을 받아 투자를 한 것이다. 사업하는 사람은 자신의 돈만으로 사업을 하지 않는다. 대부분의 부자들은 타인자본으로 사업을 한다. 투자도 마찬가지다. 반드시 자신의 돈으로 투자할 필요는 없다. 다만 명심할 것은 투자를 함에 있어서 이겨놓고 투자를 해야 한다. 돈이 되는 물건을 만들어놓으면 얼마든지 다른 사람의 도움을 받을 수 있으므로 평소 철두철미하게 분석하고 연구해서 수익이 나오는 물건을 보는 안목을 기른다. 그러면 돈은 큰 문제가 되지 않을 것이다.