신방수 세무사의 양도소득세 완전 분석

머리말 …… 4
일러두기 …… 12

제1장 양도소득세 개관

01 양도소득세는 어떤 세금인가? …… 15
02 양도소득세 제도의 두 가지 핵심 축은? …… 18
03 양도소득세 비과세는 왜 해줄까? …… 23
04 비과세 받을 자격이 있는 자는 누구인가? …… 25
05 양도소득세 중과세는 왜 할까? …… 28
06 고가주택은 비과세와 중과세가 동시 적용될 수 있을까? …… 32
07 정부의 양도소득세 정책은 어떻게 진행될까? …… 38
08 양도소득세를 제대로 다루려면 어떻게 해야 할까? …… 43

심층분석 ① 최근 정부의 양도소득세 정책의 변화 …… 47
심층분석 ② 조정대상지역과 양도소득세의 관계 …… 53

제2장 양도소득세 기초상식

01 세법상 1세대는 어떻게 되어 있는가? …… 57
02 주택에 대한 판단도 중요한 이유는? …… 63
03 보유기간과 거주기간은 어디에 사용할까? …… 73
04 비과세 보유기간은 어떻게 적용하는가? …… 78
05 2021년 이후부터 확 바뀌는 다주택자의 비과세 보유기간 산정방법은? …… 83

심층분석 ① 보유기간 기산일의 변경 관련 Q&A …… 91
심층분석 ② 양도시기와 취득시기 …… 94

제3장 비과세와 중과세 판단을 위한 주택 수 산정방법

01 주택 수와 양도소득세 관계는? …… 99
02 비과세 적용 시의 주택 수 산정방법은? …… 104
03 중과세 적용 시의 주택 수 산정방법은? …… 109
04 다가구주택은 주택 수 산정을 어떻게 할까? …… 114
05 공동소유주택(지분주택)은 주택 수를 어떻게 산정하는가? …… 119
06 감면주택은 주택 수에 포함되는가? …… 123
07 사업용 주택은 주택 수에 포함되는가? …… 127
08 임대주택은 어떤 식으로 주택 수에 포함되는가? …… 131
09 취득 및 등록시점 등에 따라 요건이 달라지는 장기임대주택의 내용은? …… 141

심층분석 조합원입주권·분양권과 주택 수 …… 149

제4장 양도소득세 비과세 분석

01 1세대 1주택 비과세의 적용 원리는? …… 155
02 일시적 2주택 비과세 특례의 적용 원리는? …… 164
03 실전에서 일시적 2주택 비과세는 어떻게 적용받을까? …… 170
04 상속받은 주택이 있는 경우의 비과세 적용법은? …… 173
05 동거봉양·혼인으로 2주택이 된 경우의 비과세 적용법은? …… 180
06 농어촌주택과 일반주택이 있는 경우의 비과세 적용법은? …… 183

심층분석 1세대 2주택 비과세 특례 적용대상 등 …… 189

제5장 주택임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 분석

01 주택임대사업자에 대한 양도소득세 혜택에는 어떤 것들이 있는가? …… 193
02 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례의 요건은? …… 197
03 거주주택 비과세는 생애 1회만 적용되는가? …… 203
04 거주주택도 일시적 2주택 비과세가 가능한가? …… 209
05 2채 이상 보유상태에서 1주택만 놔두고 임대등록하면 비과세를 받을 수 있을까? …… 212
06 임대기간 등의 요건을 충족하지 못하면 어떤 불이익이 있을까? …… 216

심층분석 장기임대주택을 제외한 일시적 2주택의 중과세 적용에 대한 대법원 판례 …… 220

제6장 재건축·재개발 입주권과 분양권 양도소득세 분석

01 조합원입주권 양도소득세 비과세 원리는? …… 225
02 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우의 비과세 특례는? …… 229
03 사업시행 중에 대체주택을 구입한 경우의 비과세 특례는? …… 232
04 조합원입주권에 대해 과세가 되는 경우의 과세방식은? …… 235

심층분석 ① 청산금과 양도소득세 …… 239
심층분석 ② 완공 후의 아파트 양도소득세 계산법 …… 241
심층분석 ③ 분양권과 양도소득세 …… 244

제7장 양도소득세 계산과 신고·납부

01 양도소득세는 어떻게 계산할까? …… 247
02 양도가액을 둘러싼 세무상 쟁점은? …… 251
03 취득가액 및 필요경비와 관련된 세무상 쟁점은? …… 255
04 양도소득의 필요경비계산 특례(이월과세)는? …… 260
05 장기보유특별공제를 많이 받는 요령은? …… 264
06 양도차익의 산정 및 양도차손의 통산은 어떻게 하는가? …… 269
07 양도소득세 세율 적용법은? …… 274
08 양도소득세 감면은 어떻게 적용되는가? …… 278

심층분석 양도소득세 신고 및 납부 …… 282

제8장 양도소득세 중과세 분석

01 양도소득세 중과세의 두 가지 불이익은? …… 289
02 중과세제도의 적용 원리는? …… 292

심층분석 2주택 중과세 판단법 …… 300

고가주택이 일시적 2주택 등에 의해 비과세가 되는 경우라도 과세되는 부분에 대해서는 과세방식이 어떻게 되는지 늘 관심을 두어야 한다. 예를 들어 비과세 판단 시 주택 수에 제외되는 감면주택과 일시적 2주택 상태에서 일시적 2주택으로 양도한 주택이 15억 원이고, 과세되는 양도차익이 1억 원이라면 이에 대해서는 중과세가 적용될 수 있다. 감면주택은 비과세를 적용할 때 주택 수에서는 제외되나, 중과세를 판단할 때에는 주택 수에 포함되어 총 3채가 된 상태에서 과세가 되기 때문이다. 이러한 원리는 상속주택, 장기임대주택 등에도 그대로 적용된다. 다만, 이러한 과세방식은 잘못한 해석에 기인한 것이라는 지적이 많다.

중과세는 세부담을 무겁게 하는 것으로 납세자의 재산권을 침해할 수 있으므로 최소한의 범위로 시행하는 것이 옳다. 그래서 현행 세법은 중과세 대상 주택 수가 최소 2채 이상인 상태에서 조정대상 지역 내의 주택을 양도하면 중과세를 적용하고 있다. 따라서 중과세 대상 주택 수를 어떤 식으로 산정할 것인지가 관건이다.
일단 중과세 대상 주택 수는 1세대의 총주택 수에서 중과세 판단 시 제외되는 주택(비수도권 등 기준시가 3억 원 이하)을 차감해서 계산한다.

상속은 개인이 사망함에 따라 민법에서 정하고 있는 상속인 등이 그의 유산을 받는 것을 말한다. 이때 상속으로 물려받은 재산 중 주택이 있을 수 있고, 이를 포함해 2주택 이상이 되는 상황이 발생할 수 있다. 세법은 이에 일정한 요건을 갖춘 상속 외 일반주택에 대해서는 비과세 특례를 운영하고 있다. 상속은 부득이한 상황에 재산이 이전되므로 이러한 사유를 반영해 이 제도를 운용하고 있다.