초보자도 고수 되는 부동산 경매

프롤로그 4

1장 성공적인 경매 투자 방향

01? 부동산 경매, 어떻게 해야 돈 벌 수 있나요? 12
02 부동산 경매 공부는 싸가지(4가지)다! 15
03 성공적인 경매 투자 방향 17
04 부동산 경매가 매매보다 좋은 점과 안 좋은 점 20

2장 부동산 경매 기초지식 쌓기

01? 부동산 경매가 뭐예요? 22
02 부동산 경매의 종류는 2가지로 구분한다 24
1. 강제경매
2. 임의경매
03 경매와 공매는 어떻게 다른가? 27
04 법원 경매에 관한 주요용어 배우기 29
05 경매 입찰하러 어디로 가나요? 38
06 인터넷으로 경매 물건 고르기 41
1. 부동산 경매 인터넷 사이트 종류
2. 누구나 쉽게 무료로 이용하는 대법원 경매 사이트

3장 절차분석, “경매 절차가 어떻게 되나요?”

01 매수인이 알아야 할 경매 진행절차 46
02 매수인이 알아야 할 배당 47
1. 매각대금을 채권자들에게 나눠주는 배당
2. 배당순위를 알자!
03 부동산 경매 단계별 경매 진행 기간 52
04 경매 절차의 이해관계인 55
1. 이해관계인은 누구인가?
2. 이해관계인이 가지는 권리
3. 입찰자가 경매 기록을 열람, 복사하는 방법

4장 입찰실무, “경매 입찰 어떻게 해요?”

01 입찰참여가 불가능한 사람 60
02 경매 매수인 입찰방법 61
1. 입찰 진행순서 살펴보기
2. 입찰서류 작성방법 이것만 보면 끝
3. 입찰서류 양식
03 입찰 시 이것을 유의하자! 69
04 법원의 입찰서류 유·무효 처리기준 70
1. 첨부서류 등에 흠이 있는 경우 처리기준
2. 기일입찰표의 유·무효 처리기준
05 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인 73
1. 최고가 매수신고인이 2인 이상인 경우
2. 차순위 매수신고인의 자격

5장 권리분석 워밍업, “이 물건 문제 있나요?”

01 권리분석은 이렇게 구성되어 있다 78
02 권리분석을 위한 권리, 물권과 채권 80
03 권리 상호 간의 우선순위 84
04 부동산의 권리관계를 공시하는 부동산 등기 87
1. 인터넷으로 쉽게 할 수 있는 부동산 등기부등본 열람 및 발급방법
2. 권리분석을 위한 등기부등본 보는 요령과 유의사항
05 말소기준권리, 소멸주의와 인수주의, 잉여주의 90

6장 부동산 등기부상의 권리분석

01 표제부(집합건물) 권리분석 98
1. 대지권 미등기★
2. 토지 별도등기★
02 갑구 권리분석 112
1. 가압류, 가처분★
2. 압류
3. 가등기★
4. 지분경매★
02 을구 권리분석 134
1. 근저당권
2. 제시외물건
3. 공장저당권
4. 전세권
5. 임차권
6. 지상권
7. 담보지상권
8. 구분지상권
9. 지역권

7장 부동산 등기부 외의 권리분석

01 주택임대차 166
1. 주택임대차보호법이 보호하려는 대상은 주거임차인
2. 미등기, 불법건축물에 사는 임차인도 보호가 되나요?
3. 대항력
4. 우선변제권
5. 최우선변제권
6. 묵시적 갱신과 계약갱신요구
02 상가임대차 185
1. 상가건물임대차보호법 적용 대상
2. 대항력
3. 우선변제권
4. 최우선변제권
5. 상가임대차존속기간
6. 권리금 보호
03 주택임대차와 상가건물임대차 비교 199
04 유치권★ 200
05 법정지상권★ 218
06 분묘기지권★ 230
1. 남의 땅에 묘를 사용할 수 있는 권리, 분묘기지권
2. 분묘기지권 인정 요건
3. 분묘기지권자의 권리와 지료 지급의무
4. 분묘기지권 유의사항과 권리분석 방법
5. 분묘를 개장하는 방법

8장 이것만 알면 권리분석 끝

01 등기부 권리분석과 임대차권리 초간단 권리분석 방법 238
1. 권리분석 순서대로 따라 하기
2. 임대차 권리분석 핵심
02 권리분석의 답안지, 매각물건명세서 241
1. 경매 물건의 권리 내용을 공시해놓은 서류
2. 매각물건명세서만 잘 봐도 권리분석은 해결
3. 매각물건명세로 더 큰 수익 얻기
4. 매각물건명세서 해부해보기

9장 물건분석, “이 물건 좋은 물건인가요?”

01 토지와 건물을 매입할 때 연관된 공적 장부 249
1. 건물과 토지를 매입하게 될 경우 꼭 봐야 할 서류
2. 공적 장부 열람 및 발급방법
3. 건축물대장을 볼 때 유의할 사항
02 경매 물건 분석할 때 꼭 봐야 할 서류 252
1. 법원 경매 3대 서류
2. 경매 물건 입찰 전 꼭 봐야 할 서류
03 농지취득자격증명 254
1. 농지취득자격증명 발급대상
2. 2022년 8월 18일 이후 농취증 발급받는 방법
3. 낙찰 후 농취증 제출절차와 7일 이내 제출하지 못할 경우 해결방법
04 미납관리비, 선수관리비, 장기수선충당금 259
1. 경매 미납관리비, 경매 매수인이 다 내야 하나요?
2. 매수인이 부담해야 할 미납관리비 판례
3. 선수관리비, 장기수선충당금도 매수인이 내야 하나요?
05 현장조사 방법 265
1. 현장조사의 중요성, 현장에 답 있다!
2. 현장조사 해야 할 내용과 순서
3. 현장조사 체크리스트
06 입찰가 산정방법 270
1. 얼마 쓰면 될까요?
2. 입찰가 산정을 위한 세부내용 보기

10장 명도, “사는 사람 내보내기”

01 경매의 꽃, 명도 274
1. 명도의 지름길
2. 명도! 방법과 원칙이 있다
3. 명도 유형
4. 명도요령과 명도진행순서는 이대로 따라 하면 된다
5. 유용한 내용증명 보내기
6. 명도합의 시 합의서 작성과 이사비 지급 영수증
02 쉽게 생각하면 안 되는 인도명령 287
1. 강제명도 집행할 수 있는 인도명령
2. 인도명령의 당사자는 누구인가?
3. 경매 서류에 있는 사람과 없는 사람에 대한 인도명령 신청방법
4. 인도명령 재판은 어떻게 하나?
5. 인도명령 집행은 이렇게 진행된다
03 인도명령에 따른 강제집행 진행절차 291
1. 강제집행 시작과 끝을 따라 해보자
2. 강제집행비용은 얼마나 나올까?
| 참고 서식 | 송달증명원·집행문부여신청서, 강제집행신청서

경매 관련 법령
1. 경매 관련 형법 : 경매 관련 형법조문과 범죄유형 297
2. 기타 관련 법령 299
부동산 경매 시 유용한 사이트 300

‘따라서 우리가 부동산 경매로 돈을 벌기 위해서는 좋은 물건을 싸고 안전하게 사야 한다. 바로 이것이 경매를 공부하는 목적이다.’

이 문장을 보면 경매 공부를 어떻게 해야 하는지 알 수 있다. 좋은 물건을 사기 위해 공부해야 하는 것은 ‘물건분석’이고, 안전하게 사기 위해 공부해야 하는 것은 ‘권리분석’이다. 사실 경매 공부는 물건분석과 권리분석이 주된 공부다. 물건분석과 권리분석을 잘하는 사람이 경매로 돈을 잘 번다.

통상적으로 경매 물건은 경매개시일로부터 매각기일까지 약 6개월 정도 소요되고, 유찰될 경우 다음 매각기일까지 약 1개월 정도의 시간이 걸린다. 경매개시일로부터 낙찰 및 잔금 납부 배당일(경매 종결)까지 약 1년 정도의 시간이 걸린다. 법원의 사정, 채권자의 변경신청, 채무자의 이의신청, 유치권신고 등으로 인해 경매기간은 때에 따라 1년 이상 걸리는 경우도 많다.

권리분석은 경매 물건을 보고 이 물건이 문제 있는지 확인한다고 하면, 이 경매 물건이 권리상에 문제가 없는지 확인하는 일이다.

또한, 해당 경매 물건을 매입하게 될 경우 인수하게 되는 권리나 부담에 대해 사전에 밝혀내는 작업을 말한다. 권리분석을 제대로 하지 않으면 매각대금 이외의 예상치 못한 추가비용이 발생하거나, 심지어 소유권을 잃게 되는 경우도 발생할 수 있다.