평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까?

들어가는 말•

1부 4,000만 원으로 시작해서
약 60억 원의 자산가가 되기까지
- 서울행복지킴이
• 건물투자를 시작한 이유
• 건물투자가 매력적인 이유
• 건물투자 실전비법 노하우 공개
• 나의 건물 매수 후기

2부 20년 투자와 5년 공부로 알게 된
가치보다 싸게 건물 사는 투자 비밀
- 정설
• 투자에 눈을 뜨다
• 드디어 건물을 사다
• 면 ‧ 선 ‧ 점
• 가치보다 싸게 사는 눈

3부 프랜차이즈 대표가 부동산 연결고리를 통해
투자에 성공한 노하우
- 라이언79
• 나만의 건물 찾는 법
• 청소 사업으로 종자돈을 마련하다
• 나는 건물주가 되기로 했다
• 첫 번째 건물, 자가 운영의 장점 살리기
• 두 번째 건물, 디벨로퍼가 되어 수익 극대화하기
• 흙수저도 건물을 살 수 있다

4부 친구 따라 30대에
재개발지 상가주택으로 건물주 되기
- 빅토리아
• 내가 부동산에 빠진 이유
• 부동산 투자의 시작
• 본격적인 부동산 투자
• 30대 싱글 여성의 고군분투 부동산 투자

5부 건물 매수부터
공사 완료까지 빌런들의 이야기
- 고고고
• 청약부터 시작해서 상업용 부동산으로
• 본격적인 건물 매입
• 건물 매입 시의 팁, 도로
• 건물 매입 시의 팁, 용도지역
• 건물 매입 시의 팁, 신축건물 또는 개발
• 건물 매입 시의 팁, 좋은 건축사 좋은 시공사

6부 압구정 현대아파트에서 미국 싱글하우스,
나아가 갓물주가 되기까지
- 나비
• 30세, 압구정동에 우리 집을 마련하다
• 40대, 절반의 성공과 절반의 실패
• 40대 후반, 또 다른 도전, 그리고 도전

7부 30대 직장인의 소액으로
건물 사기
- 32년 100억
• 투자의 시작은 내 집 마련으로
• 내 집 마련에서 상가 투자까지
• 투자금 제로, 상가 매입기
• 성공적인 투자를 위한 노하우
• 30대 평범한 직장인, 건물주 되다
• 공동투자

8부 27년차 평범한 직장인이자 두 아이 엄마의
월급만으로 건물주 되기
- 행복하자아
• 두 아이의 엄마, 재테크에 눈을 뜨다
• 내 집 마련과 재테크
• 드디어 건물주가 되다

9부 꼬꼬마건물로 시작하는
건물주 프로젝트 무작정 따라하기
- 알렉스김
• 시대의 흐름을 읽다
• 투자의 원칙, 상투를 피하라
• 본격적인 건물 투자
• 셀프 리모델링을 통한 최소의 비용으로 가치 올리기

건물 투자 하면 거창하게 생각하는 사람이 많겠지만 생각보다 어렵지 않다. 그 원리를 알면 생각보다 쉽게 모두가 접근할 수 있다. 그리고 건물은 비싸다는 선입견을 버리면 건물 투자에 대한 시각도 넓어질 수 있다. 생각하는 것처럼 아주 고가의 건물도 물론 있지만 생각보다 저렴한 건물도 많다. 내가 가진 자본이 3억 원 이내여도 충분히 할 수 있는 게 건물 투자다. 예를 들어, 3억 원을 자기 자본금이라고 가정하고, 신규 부동산 법인을 만들면 80%의 대출을 받을 수 있고, 그렇다면 부대비용(취등록세, 복비)을 포함하더라도 약 10억 원의 건물을 살 수 있다는 계산이 나온다. 서울 시내에도 지역마다 땅값이 다르기는 하지만 잘 찾아보면 평단가 2,000만 원에 40~50평 대지의 건물을 구매할 수 있다는 이야기다. 물론 좋은 건물을 찾기가 쉽지는 않지만 그만큼 노하우를 쌓아가다 보면 적은 금액으로 건물 투자를 시작할 수 있다. 하지만 분석 조건을 충족하더라도 건물 투자 초보자라면 이런 건물은 가급적 피하라고 말하고 싶다. 사실상 ‘좋은 건물 고르기’보다 ‘나쁜 건물 거르기’가 더욱 중요하다. 건물 매수 분석 평가표의 항목들은 초보자가 감당하기에는 까다로운 부분들이 있다. 그래서 나의 경우 건물을 볼 때 다음사항들을 먼저 확인하고 이에 해당되면 과감히 건물 검토에서 배재한다.
- ‘PART1 4,000만 원으로 시작해서 약 60억 원의 자산가가 되기까지’ 중에서

이 건물은 2종일반주거지역에 있는 물건이라서 원래는 200평까지 건축이 가능한 토지다. 이러한 용도지역에 대한 법은 2003년에 생겼는데 이 건물은 그 직전에 건축허가를 받아 250평으로 지어진 건물이었다. 2003년 전에 지어진 건물 중에는 이러한 용적률 혜택을 받은 건물들이 꽤 있다. 문제는 5층 건물인데도 엘리베이터가 없다. 이 단점만 해결한다면 수익이 커질 것이라고 생각했다. 하지만 이미 허용된 건폐율과 용적률이 초과되어 지어진 건물이었기에 내부에 엘리베이터를 설치해야 했다. 이는 실사용 면적이 줄어든다는 뜻으로 임대소득이 줄어들기에 아쉬울 수밖에 없었다. 이를 극복하는 다른 방법으로는 12인승 이상의 장애인 엘리베이터를 외부에 설치하는 방법이 있다. 건물 외부에 승강기를 설치할 공간이 있다면 장애인 엘레베이터는 용적률과 건폐율에 상관없이 추가로 설치가 가능하다. 엘리베이터를 건물 내부가 아닌 외부에 설치할 수 있는 곳이 있다면 전체 연면적에 큰 이득이 생기는 것이다. 예를 들어, 기본이 12인승인 이러한 엘리베이터를 설치하려면 한 층당(2.6m x 2.1m = 5.46m2 =) 약 1.65평이 필요하다. 5개층이라면 약 8.2평의 면적이 필요한 것이다. 내부에 설치한다면 기존 연면적에서 8.2평을 손해 보는 것이고 외부에 설치하면 8.2평이 생기는 것이다. 실제 임대를 줄 수 있는 면적으로 보면 16평 이상의 차이가 생긴다.

- ‘PART2 20년 투자와 5년 공부로 알게 된 가치보다 싸게 건물 사는 투자 비밀’ 중에서