100억을 만드는 스몰머니 투자법

프롤로그 돈은 자기 자신과의 지독한 싸움 10

1장 돈이 붙는 사람이 되자
1. 잘 써야 돈이 붙는다 17
2. 스몰 스텝을 위한 머니 센서 29
조각 투자 30
앱테크 37
3. 모르면 당하는 은행 사용법 41
주거래 은행 42
연금 상품 44
절세상품 49
4. 챙겨야 할 정부 혜택 55
장병내일준비적금 56
청년내일채움공제 58
청년도약계좌 59
청년주택드림청약통장 62
2천만 원으로 내집마련에 성공 63
5. 저축과 투자는 다른 것 66
적금 풍차돌리기 67
주식이 자신 없다면 펀드 71
금융목표는 인생목표가 아니다 77

2장 콘텐츠로 시드머니 모으기
1. 경험 콘텐츠가 돈이 되는 세상 83
개인 히스토리는 콘텐츠 출발점 85
메모로 콘텐츠 끌어 모으기 87
작은 성공을 쌓아가는 실행 90
실행에 도움이 되는 독서 95
2. 광고 통행세를 받는 수익형 블로그 102
네이버와 구글의 차이 104
블로그는 진짜 정보를 찾아가는 중간 경로 107
수익형 블로그도 규모의 경제 108
매출은 수익이 아니다 111
3. 무자본 창업이 가능한 스마트스토어 114
무자본 무재고 창업 116
장사에는 운, 운 뒤에는 노력 119
스마트스토어의 전망 121
4. 자가발전 시스템을 만들기 좋은 공유숙박업 126
현금화가 잘되는 에어비앤비 127
돈 이외의 부가가치 131
수익성 고민 134
공유 비즈니스 시대 135

3장 스몰머니를 빅 머니로 만드는 부동산 경매
1. 주식보다 부동산을 권하는 이유 141
부동산은 개인 재테크 플랫폼 역할 142
부동산 투자는 전망이 아니라 현금 동원력 148
토지의 장점 150
20대에 토지 지분 경매를 시작해야 하는 이유 153
손품부터 시작하기 157
2. 경매 기본 순서와 개념을 이해하자 163
순서 1. 채권자가 경매를 신청한다 166
순서 2. 법원이 공고를 낸다 166
순서 3. 입찰에 참여한다 168
순서 4. 낙찰과 패찰이 정해진다 172
순서 5. 법원이 매각허가 결정을 내린다 174
순서 6. 잔금을 납부하고 권리를 취득한다 174
3. 입찰 전에 할 일 179
중요 1. 입찰하고 싶은 부동산의 현황 파악 181
중요 2. 입찰가를 정하는 기준 잡기 187
중요 3. 권리분석 루틴 만들기 190
4. 낙찰 후에 할 일 193
잔금납부와 현장실사 193
인도명령과 명도소송 196
소액임차인의 최우선변제권 197

4장 스몰머니로 가능한 토지 지분 경매
1. 기회의 땅, 토지 지분 경매 203
토지 지분 경매는 틈새 상품 204
도로와 묘지가 핫한 이유 207
2. 우량 물건의 조건 213
토지 서류 빅5 보는 법 214
물건 선택 요령 217
토지 임장 시 눈여겨 볼 것 228
3. 지분 경매의 꽃, 빠른 매도 231
단계별 협상 노하우 233
협상의 법칙 240

5장 소액 토지 지분 경매 수익화 사례(유근용 부동산 소액투자 마스터 과정 수강생 사례)
1. 기획부동산이 휩쓸고 간 임야 247
당진에 있는 93평 임야 공매 247
위성사진과 지적도가 말해주는 토지 스토리 249
낙찰 후 공유물분할청구소송 진행 254
2. 누가 살까 싶은 하천 지분 256
단기 수익의 모범 사례 256
소송 진행 후 과정 260
3. 도로를 침범한 공장 펜스 263
포천에 있는 도로 263
단독 입찰 이유 265
이길 수 있는 입찰가 정하기 267
4. 구도심 주택가 막다른 골목273
31평 도로 혹은 골목길 273
구도심 노후 주택가는 단기보다 장기 투자용 275
더욱 간절한 사람에게 매도 278
5. 집들로 둘러싸인 시골 텃밭 280
정선에 있는 10평 토지 280
텃밭 사용자에게 부당이득청구소송 284
242.5만 원 낙찰 후에 450만 원에 매도 286
6. 소액 투자에서 생기는 일들 287
19일 만에 수익을 낸 양평 도로 288
6천700평 해남 임야를 611만 원에 낙찰받다 291
300만 원에 낙찰받은 임야 22일 만에 되팔아 295

에필로그 인생을 복리로 살 순 없을까? 300

스몰머니 투자자들이 토지 지분 경매에 관심을 가질 만한 장점은 충분하다.
첫째, 현금 동원력에 맞는 경매 물건을 만날 수 있다. 내가 최저가로 투자한 공매 물건은 55만 원이었다. 온라인으로 몇 번만 검색하면 내가 가진 돈에 맞는 경매 물건이 리스트 업 된다.
둘째, 경쟁률이 주거용보다 적다. 아파트나 단독주택, 빌라 같은 주거용 주택의 경매는 대중화된 분야라서 투자 열기가 쉽게 과열된다. 법원 경매에 가보면 주거용은 경쟁률이 20:1, 50:1은 가뿐하게 넘고, 심지어 100:1인 경우도 있다. 이 경쟁에서 이기고 낙찰받는 것은 매우 어렵다. 과열된 경쟁에서 이기려면 높은 가격을 써낼 수밖에 없기 때문에 낙찰받아도 차익이 크지 않다. 이에 비해 토지 지분 경매는 경쟁률이 낮고 낙찰폭도 크다.
셋째, 투자에 영향을 미치는 요소가 적다. 내가 1천만 원에 낙찰을 받으면 1천200만 원에만 되팔아도 차익은 20%나 된다. 지분이기 때문에 공유자에게 되팔 수도 있고, 공유자 지분까지 사들여서 전체를 팔아도 된다. 아파트는 낙찰받아 되팔 때까지 시간이 꽤 걸리고, 그 시간 동안 시세가 떨어지는 경우도 많다. 경매로 싸게 샀다고 좋아했지만, 세금과 여러 비용을 제외하면 손해를 입을 수도 있다. 토지 지분 경매는 내보내야 할 세입자도 없고, 1가구 2주택 세금 걱정도 없다.
넷째, 빠르게 현금화할 수 있다. 토지 지분이 경매에 부쳐지면 일단 공유자들이 동요한다. 이 시점과 심리를 잘 활용하면 1개월, 3개월, 6개월 정도 안에 차익을 실현할 수 있다. 공유자가 너무 많거나 협의가 잘 안 되어 오래 가는 물건도 있지만 그런 물건은 피해 가면 된다. 자기 역량에 맞는 물건을 찾으면 현금화는 시간문제다.
다섯째, 디지털 라이프에 적응된 사람 우위로 경매 시장이 돌아가고 있다. 웬만한 경매 사이트에서는 유료 결제만 하면 권리분석에서 배당까지 원스톱으로 해결된다. 시세를 볼 때는 밸류맵, 노후도를 볼 때는 부동산플래닛, 유동인구 분석할 때는 엑스레이맵, 세금이나 대출 등 부동산 관련 자금 관리는 부동산계산기 등등 경매 과정마다 온라인으로 정보를 다 찾을 수 있다. 어떻게 활용할지 로드맵을 세우면 금세 수익권에 들어갈 수 있다.
나는 다섯째 이유가 가장 큰 장점이라고 생각한다.

묘지가 있는 땅도 마찬가지다. 남의 묘지가 있는 땅을 경매받아서 어쩌려고 싶을 것이다. 묘지가 있고 주변에 과일 나무가 심어져 있는 등 잘 관리된 땅일수록 자손들은 어떻게 해서든 그 땅을 지키려고 한다. 공유자 가운데 누군가는 나서서 지분을 살 가능성이 크다. 묘지 있는 토지의 지분이 경매에 나온다면 싸게 사서 시세보다 조금만 저렴하게 되팔면 된다. 조심할 것은 공유자가 너무 많은 땅이다. 수십 명씩 되면 오히려 아무도 안 나설 수도 있다. 이왕이면 비석이 세워져 있고 몇 군데 걸쳐 묘지가 흩어져 있는 땅이 좋다. 묘지가 한쪽에 몰려 있으면 그쪽만 자신들이 소유해도 된다고 생각하기 쉽기 때문에 매각 협상에서 난항을 겪기도 한다.
묘지에 투자할 때 주의할 점은 돈과 사람이다. 경매 보증금이 아닌 본인이 써내는 낙찰금 전액을 현금으로 가지고 있어야 한다. 묘지가 있는 임야나 전답은 대출이 불가능하다. 상속으로 공동 소유자가 2대 3대를 걸쳐 형성된 땅의 의외의 함정은 사람이다. 싸고 지방이라 경쟁자가 적어서 쉽게 보고 도전했다가 협상에서 포기하는 경우도 종종 있다. 공유자들 가운데 이미 돌아가신 분들이 절반 이상이고, 자녀들이 상속 등기를 안 한 데다, 해외에 거주하는 자손까지 공유자로 올라와 있으면 해법을 찾기 쉽지 않다. 공유물분할청구소송을 진행하려면 진행 단계마다 기입해야 할 서류가 어마어마하다. 공유자들로부터 내용 증명의 답변을 받거나 협의에 들어갔다 해도 의견이 각자 다를 수 있어서 결론 도출까지 많은 시간을 쏟아 부어야 할 수도 있다. 소액만 찾다가는 입찰보증금만 날리는 경우가 있어서 신중해야 한다.