경매하는 직장인

프롤로그 1: 부자가 되기 위한 투자 마인드 4
프롤로그 2: 부모님 세대에는 하지 않았던 MZ세대의 고민 6

1부 돈이 없던 20대 신입사원이 경매를 시작한 이유
1장 무주택자 신입사원이 주식이 아닌 부동산 경매를 택한 이유 17
2장 막내 사원도 경매를 할 수 있었던 꿀팁 20
3장 2년 전 650만 원을 40억 원 자산으로 만들어준 경매 26
4장 언제나 욕먹는 부동산 경매, 그런데 결국 돈을 버네요 30
더 읽을거리 2030이 돈이 없는 건 당연합니다 33

2부 부동산 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들
1장 부동산 경매를 위한 네 가지 준비물 35
- 투자 마인드 35
- 최소의 투자금 3,000만 원 37
- 부동산 경매 지식 39
- 꾸준함과 지속성 42
2장 첫 시작은 어렵지 않은 물건으로 45
3장 600만 원으로 낙찰받은 화곡동 빌라 48
4장 규제 속에서 대출을  77% 받은 사례 56
5장 한눈에 보는 경매 진행 과정 62
더 읽을거리 패찰이 계속된다면 입찰가를 높여보세요 69

3부 부동산 경매의 첫 시작, 경매 사이트 살펴보기
1장 유료 및 무료 경매 사이트 목록 71
2장 스피드옥션 살펴보기 74
3장 경매 사이트에서 주의 깊게 봐야 하는 것 80
더 읽을거리 경매 사이트를 맹신하지 마세요 87

4부 잃지 않는 투자를 위한 권리분석
1장 권리분석의 시작점, 등기부등본 보는 법 89
- 등기부등본 발급 방법 90
- 등기부등본의 구성 90
2장 전입/확정일자 신고를 해야 하는 이유 94
3장 잃지 않는 투자를 위한 대항력 여부 판단 97
4장 임차인을 위한 최우선 변제금이란? 103
5장 가짜 임차인을 밝히자. 위장 임차인 107
6장 배당 순서만 알아도 손해 보지 않는다 109
- 0순위: 경매 실행 비용 109
- 1순위: 필요비, 유익비 110
- 2순위: 임금채권과 최우선변제권 110
- 3순위: 당해세 110
- 4순위: 그 외 나머지 111
7장 선순위 전세권이란? 112
더 읽을거리 돈 버는 경매 투자를 해야지, 경매법개론을 공부하면 안 됩니다 116

5부 대출 레버리지 및 수익률 분석법
1장 부동산 투자에 대출이 필요한 이유 118
2장 1분 만에 대출 가능 금액 문의하는 방법 121
3장 대출 가능한 금액 계산 방법 125
4장 수익률 분석표 이용 방법 128
- 투자금 3,000만 원으로 입찰 가능한 매물 찾기 129
더 읽을거리 규제 속에서도 90%까지 가능한 신탁 대출 133

6부 부동산 손품 및 임장 조사
1장 실거래가 확인 사이트 136
2장 네이버 부동산을 이용한 시세 자료 수집 142
3장 로드뷰를 통한 온라인 임장 145
4장 공인중개사에 시세 문의하는 방법 150
- 전화로 시세 조사하기 151
5장 현장 조사에서 확인할 것들 154
더 읽을거리 지역 호재 찾기 159

7부 이제 실전이다. 경매 입찰 방법
1장 휴가 내기 어렵다면 대리인 제도를 활용하자 163
- 비용 163
- 구비 서류 163
- 진행 방법 164
2장 입찰표 작성 및 미리 준비할 것들 168
3장 입찰 진행 절차 타임테이블 174
4장 낙찰되었다면 바로 경매 물건지에 방문하자 178
- 기존 임차인/채무자 명도 방법 180
더 읽을거리 경매 법정에서 입찰할 때 알아야 할 것 182

8부 낙찰은 새로운 시작, 점유자 명도 꿀팁
1장 지피지기면 백전백승, 상대방 상황에 따른 명도 협상 185
2장 명도합의각서와 내용증명은 확실하게 서류로 190
3장 인도명령신청은 미리 해놓는 것이 좋다 192
4장 협상이 안 된다면? 점유이전금지가처분과 강제집행 194
- 점유이전금지가처분을 하는 이유 194
- 점유이전금지가처분 신청 방법 및 절차 195
5장 그래도 협상이 안 된다면? 최후의 수단은 강제집행 199
더 읽을거리 1%의 상황이 두려워서 경매 투자를 못 한다? 205

9부 더 많은 수익을 올리기 위한 인테리어 및 계약 방법
1장 인테리어는 비용이 아니라 투자다 208
2장 저비용, 고효율의 인테리어 꿀팁 212
3장 빠르게 계약되도록 매물 내놓는 방법 222
- 세입자 빨리 들이는 방법 222
4장 계약서에 명시할 사항 227
5장 만만하지 않은 집주인이 되기 위해 알아야 할 것 231
더 읽을거리 빌라, 오피스텔을 장기 보유할 거라면 우선 주택임대사업자 등록부터 234

부록
1장 보증금 날린 미납 사례 분석 236
- 권리 분석 오류로 인한 잔금 미납 237
- 시세 조사 오류로 인한 잔금 미납 238
- 입찰가 작성 오류로 인한 잔금 미납 239
2장 전국 규제지역 리스트 241
3장 취득세 246
4장 재산세(보유세) 251
5장 자주 묻는 질문 253
- 현재 정부에서 많은 규제를 하고 있는데 문제는 없나요? 253
- 경매는 이미 레드오션이라고 하는데 늦은 것 아닐까요? 253
- 가격이 떨어지지 않는 부동산을 찾는 방법이 있나요? 254
- 얼마만큼의 투자금으로 경매를 시작하는 것이 좋을까요? 254
- 청약이 좋을까요? 경매가 좋을까요? 255
- 소득이 없는데 이런 경우 대출이 안 나오지 않을까요? 255

부동산 경매 실전 후기
1장 부동산 경매에 동반자가 있어야 하는 이유 258
2장 월세 중독자 황 대리의 좌충우돌 경매 이야기 261
- 경매를 시작한 이유(월급만으로는 절대로 부자가 될 수 없다!) 261
- 생애 첫 낙찰을 받다! 262
- 이사비 안 주면 절대 못 나가요!(애증의 빌라 2호점 명도 사례) 264
- 이렇게 탈바꿈했습니다(수리 후 새롭게 탄생한 빌라 3호점) 267
3장 아도니스 님의 부동산 경매 낙찰 이야기
- 경매를 시작한 계기 275
- 우여곡절 오피스텔 낙찰받기 276
- 명도 과정의 어려움 278
- 인테리어와 향후 계약 이야기 280
- 긴 글을 마무리하며 284

에필로그: 당신의 실천을 독려해 드리겠습니다 286

저는 일단 쉬운 물건 위주로 살펴보면서 퇴근 후 시간을 최대한 이용하여 조사했습니다. 불필요한 야근은 절대로 하지 않았고요. 야근한다고 회사가 내 미래를 책임져주지 않기 때문이죠. 대부분의 직장인은 퇴근 이후에 여가로 시간을 보내지만, 저는 미래를 바꾸기 위해 부동산 경매에 매진했습니다. 그게 1~2년이 지나니 평범하게 시간을 보낸 직장 동료와는 인생이 달라졌습니다.

처음 경매를 접했다면 난이도가 낮은 70~80% 물건에 집중하는 것이 맞습니다. 나머지 20~30%의 어려운 물건을 보면서 “경매는 어려워.”, “경매를 하려면 법 공부를 해야 해 등의 말을 하는 것은 올바른 투자자의 자세가 아닙니다. 이것은 마치 RPG 게임으로 보면 본인은 레벨 5인데, 레벨 90짜리의 몬스터를 잡을 수 없다며 게임을 비난하는 것과 같습니다.

최우선 변제금이란 일정 조건을 충족하는 한도 내에 있는 임차인의 보증금이 경매로 넘어왔을 때 국가 차원에서 우선적으로 배당해주는 것을 의미합니다. 부동산이 경매로 넘어오게 되면 살던 세입자는 이사를 가야 할 텐데 보증금을 못 받게 되면 다음 이사 갈 집을 알아볼 때 문제가 될 것입니다. 그래서 소액의 보증금을 걸고 사는 임차인이 다음 집의 보증금을 걸 수 있도록 우선적으로 배당하여 배려하는 것입니다.