집이 온다

프롤로그. 집이 온다
# 집은 왜 부동산이 됐을까
# 집이 투자 대상으로 바뀐 이유는 무엇일까
# 부동산 시장은 왜 빠르게 금융화됐나
[Think It] 회색 코뿔소를 아십니까?

Part 1. 다시, 집값을 전망한다
# 다시, 집값을 전망한다
# 얼마나 올랐는가
# 왜 올랐는가
# 가격을 움직이는 투자 수요
[Think It] 투자와 투기의 차이는 무엇인가
# 가격 폭등은 주택 공급 부족 때문이다?
# 매도 가능한 물량은 얼마나 될까
[Think It] 어떤 집의 가격 변동성이 클까
# 왜 안 팔았는가
# 패닉 수요, 누구의 잘못인가
[Think It] 아파트 청약을 전부 추첨으로 한다면?
# 무슨 일이 벌어졌는가
# 왜 틀렸는가

Part 2. 어떻게 될 것인가?
# 주택 수요가 급격하게 줄어든다
[Think It] 데이터 분석하는 방법
# 매도 물량, 변동이 커진다
[Think It] 집 팔까? 말까? 기대 수익률이 결정한다
# 얼마나 하락할까
# 집값이 떨어진다고요?
# 윤석열 정부, 부동산 정책 영향은?
[Think It] 대선 승리 그리고 패배의 원인은 무엇일까

Part 3. 어떻게 해야 하는가?
# 불패는 없다 (편견을 없애라)
[Think It] ‘집값 불패’와 ‘하우스푸어’는 동전의 양면
# 전조가 있다
# 부동산 시장의 본질: 건물보다는 땅의 가치를 보라
[Think It] 불로소득에 대한 새로운 정의가 필요하다
# 중요한 변화가 일어난다 (2022년 이후 부동산 시장 변화)
[Think It] 저는 진짜 임차인입니다
# 유연한 대응이 필요하다
[Think It] “운이 좋았다”
# 기회가 온다
[Think It] Yes Plan이 필요하다

Part 4. 투자에 성공하기 위해 반드시 알아야 할 행동 지침
# 먼저 인과관계와 상관관계를 구별해야 한다
# 인지 편향을 최소화해야 한다
[Think It] 인지 편향 오류

Part 5. 부동산의 미래
# 부동산은 왜 항상 문제인가 (자본주의와 부동산)
# 정치가 내 집 마련을 도울 수 있을까
[Think It] 자주 세대 공약 (만약 공약을 만들 수 있다면)
[Think It] 정부가 집을 뺏는다고?
[Think It] 나도 상위 2%가 되고 싶다?

[1인 가구가 많아져서 폭등한 게 아니라, 규제 강화가 1인 가구를 늘렸다]
주택 시장의 투자화·금융화는 부동산 시장을 판단하고 전망하는 데 가장 중요한 전제 조건이다. 정부는 집값 폭등 원인 중 하나로 1인 가구 증가를 제시했다. 2017년 이후 집을 사는 1인 가구가 크게 증가했다는 것이 판단 근거였다. 그러나 인과관계에 대한 분석이 틀렸다. 정말 1인 가구가 증가해서 강남 아파트 가격이 상승했을까? 그보다는 다주택자 규제가 강화되면서 세대를 분리하고 투자 목적의 1인 가구 매수가 증가한 것이 본질이었다. 또한, 청약 시장에 참여하기 위해 적극적으로 세대를 분리한 것도 1인 가구 증가의 원인이었다. 결국 주택 시장이 투자화 성격을 띠면서 1인 가구가 증가했다고 해석해야 한다.

[수요는 인구나 소득과 상관없이 오르내린다]
일반적으로 주택 수요는 인구, 가구 수, 소득 등에 의해 결정된다고 생각한다. 인구나 가구 수가 증가하면 주택 수요가 늘어날 수 있다. 소득이 감소하면 주택 수요는 줄어든다. 반면 주택 수요를 결정하는 인구, 가구 수, 소득은 추세적인 성격을 띤다. 즉 한번 변화되기 시작하면 같은 방향(증가하면 지속 증가, 감소하면 지속 감소)으로 일정시간 지속된다. 인구가 1년 만에 갑자기 증가하다가 줄어들지 않는다. 가구 수나 소득도 마찬가지다. 그러나 2008년부터 2010년까지 주택 수요는 매년 급변했다. 그렇다면 주택 가격을 결정하는 주택 수요는 추세적인 성격을 가진 인구, 가구 수, 소득이 아니라고 판단할 수 있다.
주택 공급도 살펴보자. 일반적으로 생각하는 주택 공급은 전체 주택의 양을 의미한다. 2016년부터 2021년까지 주택 가격 상승 원인은 주택 공급 감소에 있다. 그러나 같은 기간 주택 총량은 지속적으로 증가했다. 주택 공급을 아파트 분양, 입주 물량으로 판단할 수 있다. 그러나 서울의 아파트 분양과 입주 물량은 지속적으로 줄지 않고 증감을 반복했다. 주택 공급이 일반적으로 생각하는 분양과 입주 물량과 다를 수 있다는 점을 보여준다.

[우리나라 전체 주택 중 매도 가능한 수량은 얼마나 될까?]
전체 주택에서 잠재 매도 물량은 직접 거주하지 않는 주택일 가능성이 높다. 직접 거주하면 매도가 쉽지 않기 때문이다. 물론 교체하기 위해 매도하는 경우도 있다. 그러나 교체하는 경우 매도와 매수가 동시에 일어나기 때문에 전체 거래 시장에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 크다. 전체 주택 1,853만 호 중에서 다주택자가 보유한 381만 호는 매도가 상대적으로 용이한 물량으로 판단된다. 전체 주택에서 약 21%에 해당하는 수치다. 반면 1주택자가 보유했음에도 불구하고 실거주하고 있지 않기 때문에 매도가 가능한 물량은 292만 호로 전체 주택에서 16%를 차지한다. 다주택자와 1주택 투자 물량을 합치면 전체 주택에서 약 37%가 매도가 가능한 물량으로 판단할 수 있다. 주택 유통 시장에서 매도 물량(공급)은 투자 목적으로 집을 보유한 사람들에 의해서 결정된다. 투자 목적 보유 물량은 전체 주택 기준으로 무려 37%에 해당된다. 부동산 시장을 이해하기 위해 알아야 할 것은 매도 공급 물량이 다주택자만으로 결정되지 않는다는 점이다. 1주택자 경우에도 투자 목적으로 보유하고 있기 때문에 매도 물량을 결정하는 데 중요한 역할을 한다. 따라서 1주택자에 대한 세금 완화 등 정책이 강화되면 매도 물량이 감소할 수 있다.