부동산 계약과 중개사고 예방 노하우

머리말

PART 1 돈 버는 부동산 계약노하우

제1장 부동산 계약의 기초지식
1. 계약의 중요성
2. 법이란?
3. 계약자유의 원칙
3. 약관규제법에 의한 부동산계약 통제(과다한 위약금 몰수시 구제책)
4. 부동산 매매계약의 성질
5. 가계약도 효력이 있는가?
6. 다운계약서
7. 미등기전매
8. 명의신탁
9. 허위·과장 광고 대처법
10. 상가 개발비
11. 분양권 불법 전매
12. 양도세를 매수인의 부담으로 하는 계약
13. 공동투자계약
14. 은행대출로 중도금 잔금을 지불하는 경우
15. 계약해제로 인한 원상회복 시 가산금리

제2장 재판에서 이기는 부동산 계약서 작성비법
1. 재판에서 이기는 계약 방법
2. 가장 주의하여야 할 계약서 내용
3. 계약서 문구 기재방법
4. 목적물, 권리자, 내용을 정확히 기재할 것
5. 계약금 의미 모르고 부동산 계약하지 마라.
6. 위약금 의미 모르고 부동산 계약하지 마라.
7. 해제사유를 철저히 내 입장에 맞게 규정하라.
8. 의사표시의 공시송달

제3장 건물(주택) 매매 계약노하우
1. 경업금지조항
2. 사업자등록 말소 확인
3. 건물 적법여부 철저 확인
4. 신축중인 건물이나 주택을 매수하는 경우
5. 임차인 명도 점검
6. 다가구나 빌라 매수 시 주의사항
7. 종물, 부합물, 불법건축물
8. 사업용 건물 포괄양수도와 부가가치세
9. 기타 건물 매매 시 점검사항
10. 김은유 변호사가 제공하는 건물매매계약서

제4장 건물(주택) 임대차 계약노하우

제1절 상가임대차보호법상 상가권리금의 모든 것
1. 상가 권리금 법제화
2. 법제화 전 권리금 인정 여부
3. 권리금의 정의 및 종류
4. 주요 법 개정 내용
5. 권리금 회수기회의 적용범위
6. 권리금 회수기회 보장
7. 권리금 회수기회 보장 받지 못하는 경우
8. 상가권리금 분쟁 사례
9. 재건축사업과 상가권리금
10. 재개발·도시환경정비사업과 상가권리금
11. 업종제한과 상가권리금
12. 가장임차인 주선과 상가권리금
13. 상가건물임대차 표준계약서
14. 상가건물 임대차 권리금 계약서

제2절 임대인 계약노하우
1. 임대차 계약 시 점검사항
2. 제소전 화해제도
3. 건물ㆍ토지ㆍ특정동산의 인도를 구하는 집행증서
4. 임의명도 조항
5. 임대차 합의해지 조심
6. 임의 단전·단수 가능여부
7. 임대인이 형광등도 갈아주어야 하나.
8. 임대차 종료 시 원상회복 분쟁
9. 임대차 종료 시 대비
10. 사용목적에 맞는 허가 책임유무
11. 상가임대차 묵시의 갱신
12. 상가 2기 차임 연체하면 해지가능
13. 상가 재건축을 생각하고 있는 경우 계약법
14. 반려동물 문제

제3절 임차인 계약노하우
1. 증액 전세보증금 지키는 계약법
2. 해당 업종 허가 등 가능여부 반드시 확인
3. 전세권 설정
4. 비용상환청구권, 부속물매수청구권
5. 상가임대차기간이 5년을 초과하여도 기간연장이 가능한가.
6. 주인이 바뀌면 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지
7. 주인이 바뀌면 임대인 지위 승계
8. 부적절한 업종을 동일건물 내에 함께 임대한 경우
9. 임차인 미사용과 부당이득여부
10. 미등기 건물 임차 시
11. 토지임차인의 지상물매수청구권
12. 고시원 임차
13. 점포임차 시 점검사항
14. 기타 알아두면 득이 되는 법률지식

제5장 토지 계약노하우
1. 지적불부합 토지
2. 산지계약
3. 관리지역과 농림지역의 관계
4. 주위토지통행권
5. 주변 기반시설 여부 검토
6. 알고 있는 개발계획 고지여부
7. 소위 ‘알박기’ 문제
8. 분묘가 있는 토지, 분묘기지권
9. 오염된 토지(폐기물이 매립된 토지)
10. 기타 알아두면 힘이 되는 토지계약노하우
11. 무단 토지형질변경, 무단 농지전용 처벌
12. 김은유 변호사가 제공하는 모범 토지계약서 양식

제6장 재개발·재건축구역 계약노하우

제1절 총설

제2절 주택재개발 분양대상(서울시를 중심으로)
1. 관리처분계획기준일 현재 다음 어느 하나에 해당하는 자
2. 1인으로 보는 경우
3. 종전토지의 총면적 및 권리가액 산정시 미포함 사유
4. 표로 보는 주택재개발 분양자격 여부
5. 도시환경정비사업의 경우 비용의 일부를 부담하고 분양신청 가능
6. 건물이 철거된 후에 대지만 경락받은 경우 분양대상자

제3절 단독주택재건축사업 분양대상자
1. 규정 신설
2. 단독주택 재건축과 재개발 분양자격 비교
3. 공유자는 그를 대표하는 1인만이 조합원
4. 토지 또는 건물만 소유한 자
5. 토지는 A와 B의 공유이고, 그 지상 주택은 A의 단독소유

제4절 상가 분양자격
1. 점포겸용주택
2. 주택 1채, 상가 1채 소유
3. 종전가액만큼 상가를 분양받나.
4. 상가 분양자격

제5절 거래 시 주의사항
1. 분양대상 해당 여부 정확히 파악
2. 매도인과 중개사의 법정사항 설명 고지의무
3. 매도인이 2채 이상 소유자
4. 추진위원회 또는 조합설립 동의여부
5. 조합설립인가 전 세대분리 문제
6. 국·공유지 지상 주택 매수 시
7. 토지소유자(개인 소유)와 건물소유자가 다른 건물 매수 시
8. 잔여재산분배청구권
9. 건물이 철거된 후에 대지만 경락받은 경우 분양대상자
10. 조합의 유치권
11. 재건축시 다가구주택의 공유자
12. 세입자가 있는 경우 거래 시 법률관계
13. 재건축초과이익환수 관련
14. 재개발ㆍ재건축 성공 7계명

제7장 도시개발구역 환지방식 계약노하우

제1절 도시개발 환지방식에서는 무조건 땅을 받는가?
1. 모르면 손해 보는 환지방식에서 소유자 체크사항
2. 환지를 받아야 하는 경우
3. 환지를 받지 못하는 경우
4. 투자자 및 중개사 유의사항

제2절 환지방식에서 현금청산의 모든 것
1. 환지방식에서 현금청산 요건
2. 청산금 징수·교부대상자
3. 청산금 산정 방법
4. 청산금 징수·교부
5. 양도소득세 부과여부
6. 청산금 쟁송 방법

제3절 환지방식 땅 경매의 모든 것
1. 도시개발사업 개관
2. 경매 참가자 확인사항
3. 환지계획이 수립·인가되기 전
4. 환지예정지 지정 후 환지처분이 되기 전
5. 환지처분 공고 이후
6. 체비지 취득방법 및 경매

제8장 지역주택조합 계약노하우
1. 위험한 지역주택조합아파트 투자
2. 지역직장주택조합 가입 16계명
3. 현재 지역주택조합원이 추가부담금을 덜 내는 방법
4. 지역주택조합의 시공사의 지위와 책임 한계
5. 실패사례로 배우는 지역주택조합
6. 지역주택조합 조합원 지위 양도 가능여부
7. 지역주택조합 조합원 지위 양도와 중개사 책임

제9장 공익사업구역 수분양권 계약노하우

제1절 이주자택지 수분양권
1. 이주대책의 내용
2. 이주자택지 수분양권 매매가 가능한가.
3. 수분양권 매수인의 위험성
4. 수분양권 투자 및 중개 노하우

제2절 생활대책용지 수분양권
1. 생활대책용지 내용
2. 생활대책용지 공급대상자
3. 생활대책용지 공급을 거부할 경우 대책
4. 상가조합의 설립 및 운영실무
5. 수분양권 매매 및 중개 노하우

제3절 김은유 변호사 제공하는 이주자택지 및 생활대책용지 매매계약서
1. 매매계약서 양식
2. 중개행위인지 여부

제10장 토지거래허가구역 계약노하우
1. 토지거래허가제도
2. 유동적 무효상태에서의 법률관계
3. 확정적 유효로의 전환
4. 확정적 무효로의 전환
5. 매도인 계약노하우
6. 매수인 계약노하우

PART 2 중개사고 예방 및 대처방법

제1장 총설

제2장 중개행위 및 중개업자의 의무
1. 중개의 정의
2. 중개대상물
3. 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위
4. 알선하는 것

제3장 개업공인중개사의 업무상 주의의무
제1절 개업공인중개사 등의 기본윤리
1. 품위유지 및 공정중개의무
2. 비밀준수의무
3. 선관주의의무

제2절 금지행위
1. 개설
2. 법정 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
3. 무동록업자와의 협조행위
4. 법정 중개보수 또는 실비 한도초과 금지
5. 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
6. 양도 알선이 금지된 증서 매매중개 또는 매매업
7. 직접거래 또는 쌍방대리
8. 미등기전매

제3절 중개대상물 확인ㆍ설명 의무
1. 개설
2. 중개사의 고지의무
3. 중개대상물 확인·설명 의무의 종료 시기
4. 중개대상물 자료요구권
5. 소유자 등의 확인
6. 법정 서식
7. 서명·날인 의무
8. 교부 및 보존
9. 행정처분 등

제4절 거래계약서 작성 의무
1. 거래계약서의 작성
2. 거래계약서의 교부 및 보존의무
3. 위반 시 제재

제5절 손해배상 책임과 업무보증
1. 개업공인중개사의 손해배상 책임 성립요건
2. 개업공인중개사의 업무보증 설정

제6절 계약금 등의 예치권고
1. 제도의 취지
2. 예치제도
3. 개업공인중개사 명의로 예치하는 경우 의무사항
4. 예치금 사전 수령 제도

제4장 중개사고 사례 및 대처방법
1. 중개사고 사례
2. 중개사고 발생 시 대처요령
3. 공인중개사 사무실 성공 운영 사례
4. 부동산실장이 그만두고 옆 사무실에서 근무하는 경우
5. 부동산중개업이 영업보상 대상인지

PART 3 중개보수의 모든 것
1. 서설
2. 중개보수청구권
3. 중개보수 한도
4. 무자격자 중개수수료 약정
5. 중개보수의 계산
6. 실비
7. 중개수수료 한도 초과 사례연구
8. 순가계약(인정작업)시 유의사항

PART 4 알면 힘이 되는 부동산 지식
1. 돈 되는 공원, 위험한 공원
2. 기획부동산에게 땅 사기당하지 않는 법
3. 새로운 재테크, 도시계획시설부지, 200% 수익율 이야기
4. 전국 땅값·토지보상금 아는 방법(땅 사기당하지 않는 법 2)
5. 집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 방법(소형건물 건축주가 꼭 알아야 할 사항)
6. 집합건물이 건축 중인 땅 경매 시 무서운 함정
7. 평당 공사비의 비밀
8. 위법건축물 이행강제금 부과에 대한 단상
9. 수목이 있는 토지 경매시 주의사항
10. 공사 중단과 하수급인의 유치권 행사가능여부
11. 골목길 소송, 도로 경매의 모든 것
12. 개별등기, 확정수익 분양의 허상
13. 분양카달로그와 다르게 시공된 경우 손해배상청구
14. 송전선(선하지) 분쟁의 모든 것
15. 미불용지 투자 또는 보상의 모든 것
16. 건설회사가 매도청구로 내 땅을 빼앗는다고 하는데?
17. 지분경매의 최종 완성, 토지 분할소송 비법
18. 내 땅에 남의 집이 있는 경우 처리방법
19. 비전문변호사를 만나 27억원을 날린 사연
20. 전원주택 부지 낙찰 후 진입도로를 사라는데?
21. 분양형 호텔의 오해와 진실
22. 월급 주는 호텔 분양, 계약금 피해 구제방법
23. 애물단지 복합상가(쇼핑몰) 투자
24. 건축물대장을 변경하여 합법화하려면
25. 무허가 건물 매매방법등 법률관계
26. 민강공원 추진 시 소유자 대응방법
27. 아파트에서 물이 새면 무조건 위층 책임인가.
28. 아버지가 오빠에게만 전부증여(유류분 침해)시 대응법
29. 재산 생전증여, 유류분 무력화 가능
30. 상속회복청구 방법
31. 모르는 아버지 빚 상속 못값는다 전해라(특별 한정승인)
32. 부부재산계약(자식들의 재혼 반대 시)
33. 효도계약(부담부 증여)이란
34. 이혼 전 재산분할포기 가능여부
35. 적법한 유언장 작성법