백전불패 내 집 만들기

프롤로그
‘내 집 마련’ 일생 중요한 선택을 위한 설명서

PART 01
3,000만 원이 7억 원 아파트가 되기까지

Ⅰ. 두 달여의 현장 답사, 단 1초의 용기

1. 취미는 임장, 특기는 아파트값 외우기
Tip 01 전용면적 vs. 공용면적
Tip 02 부동산중개업소가 일요일에 문 닫는 이유
Tip 03 역세권이 뭔가요?
Tip 04 전셋값이 하락하면 집값도 떨어질까?

내 집 마련을 위한 체크포인트 1 부동산 필수 앱 및 시세 사이트 모음

2. 차선 중 최선, 몸테크를 향한 임장하기
Tip 05 재건축 단지는 언제 값이 뛸까?

3. 이제부터는 진짜 실전! 공인중개사와 친해져라
Tip 06 경기도 아파트 한 채 가격인 한강뷰
Tip 07 공인중개사가 급전도 빌려준다?

내 집 마련을 위한 체크포인트 2 부동산 중개 보수 요율 줄이기

Ⅱ. 생애최초 내 집이 계약파기 당했다

1. 싼 집은 이유가 있다? 편견을 버리고 현장을 믿어라
Tip 08 용적률? 건폐율?

2. 3,000만 원으로도 아파트 살 수 있다
Tip 09 생애 첫 실수요자는 대출 혜택이 있을까?

내 집 마련을 위한 체크포인트 3 규제 지역별 대출 정보

3. 계약서 도장만 찍으면 끝? 뒤통수 맞다
Tip 10 카카오톡이나 온라인 카페 등에서 집값 담합행위 하면 처벌?
Tip 11 가계약금으로 계약금 일부만 지급했다면 배상액은?

Ⅲ. 위기는 기회, 1기 신도시 평촌에서 광명 찾다

1. 배액 배상으로 평촌 신도시에 내 집 마련
Tip 12 아파트 방향별 특징은?
Tip 13 지상권, 지역권, 저당권, 유치권?
Tip 14 다주택자 취득세는 최고 12%?

내 집 마련을 위한 체크포인트 4 사회 초년생의 내 집 마련 영끌 비법

2. 인테리어는 선택? 팔 때 생각하면 ‘필수’!
Tip 15 인테리어 비용이 양도세 필요경비?

Ⅳ. 진정한 몸테크의 시작, 갈아타기

1. 리모델링으로 미래가치와 주거의 질 높이기
Tip 16 아파트 리모델링, 사업 기간은 얼마나 걸릴까?

내 집 마련을 위한 체크포인트 5 리모델링과 재건축, 어떻게 다른가

2. 2년간의 실거주, 신축 오피스텔의 유혹
Tip 17 오피스텔도 웃돈이 붙을까?

3. 구축 아파트 갈아타기는 ‘신의 한 수’
Tip 18 재산세와 양도세, 얼마나 낼까?

내 집 마련을 위한 체크포인트 6 아파트 맞교환으로 양도세 아끼기

Ⅴ. 윤석열정부 출범, 부동산 시장의 봄도 함께 올까?

1. ‘30평형대 국평’의 꿈과 집값 하락 사이의 고민
Tip 19 DSR이 뭔가요?

내 집 마련을 위한 체크포인트 7 매매·전셋값은 떨어지는데 월세는 왜 자꾸 오르는 걸까?

2. 대통령선거 후 꿈틀대기 시작한 부동산 시장

3. 윤석열시대 서울과 1기 신도시를 주목하라
Tip 20 아파트 재건축 절차는 어떻게 되나?
Tip 21 윤석열 당선인, 부동산 규제완화 메시지는?

내 집 마련을 위한 체크포인트 8 윤석열정부의 부동산 공약 뜯어보기

4. 2022년 임인년, 집값 오를까? 내릴까?
Tip 22 서울 아파트 한 채 마련하려면 얼마나 걸릴까?
Tip 23 1·2기 신도시는 언제 어디에 생긴 건가요?
Tip 24 윤석열정부서 집 가장 싸게 사는 시기는 언제?

PART 02
기사를 읽으면 부동산이 보인다

Ⅰ. 부동산 기사, 어떻게 읽어야 하나?

1. 혼란스러운 집값 통계, 무엇을 볼까?
2. 공급에 장사 없다
3. 열차 따라 오르는 집값
4. 집값 선행지표를 찾아보자

Ⅱ. 내 집 마련이라는 보물 지도, 부동산 기사

1. 첫 단추는 청약통장(feat. 청약홈)
2. 공공이냐, 민간이냐
3. 우리는 왜 청약 부적격자가 되는가
4. 당신을 위한 특별공급은
5. 신혼부부를 위한 맞춤 솔루션
6. 남의 떡보다는 내 떡이 크다
7. 청약 설명서 ‘입주자 모집 공고문’
8. ‘선당후곰’은 옛말
9. 떨어져도 다시보자, 줍줍
10. 아는 사람만 아는 로또 ‘보류지’
11. 임대와 분양 사이, 분양 전환 임대주택
12. 3기 신도시, 기회를 잡아라

PART 03
부록

Ⅰ. 윤석열인수위를 알면 내 집이 잡힌다

1. 부동산TF 인선 면면 보니 ‘친(親) 시장주의자’
2. 尹 부동산정책 기조는 ‘규제 풀되 신중하게’
3. 다주택자 양도세 중과 1년간 배제키로
4. 재건축 정밀안전진단 규제완화 속도 낼 듯
5. 재초환 면제 1억 원으로 상향될까
6. 서울시 주택정책으로 새 정부 정책 이해하기
7. 원희룡 尹정부 첫 국토부 장관 후보자는 어떤 사람일까
8. 원 국토부 장관 후보자의 정책 방향은?

Ⅱ. 이슈+ 수도권 재건축·리모델링 유망 단지

1. 경기도 1기 신도시+ 이슈
2. 서울 주요 재건축 단지+ 이슈

에필로그
기회를 잡을 준비

누군가는 “내 집을 사는 데 내가 좋으면 그만 아니냐?”고 반론할 수 있다. 가치를 어디에 두느냐에 따라 맞는 말이다. 그러나 집은 사는(live) 것과 동시에 사는(buy) 것이다. 사는 것과 동시에 팔아야 할 때를, 남이 내 집을 사는 관점에서 한 번쯤 바라보는 것이 좋다.
종잣돈으로 거부(巨富)가 된다는 거창한 이야기는 아니다. 집값 급등기라는 주택 시장 호(好)시절에나 가능한 사례일 수도 있겠다. 그러나 이 책을 읽는 모든 이들이 첫 집을 살 때 반드시 겪을 시행착오를 되풀이하지 않았으면 하는 생각에서 집필했다.
- ‘프롤로그’ 중에서

한 날은 욕심을 부려 직접 투자에 나서보고자 용기를 냈다. 경매 사이트에서 강원도 원주에 3,000만 원짜리 경매 물건을 우연찮게 봤다. 아파트인데다 주변에 공단도 많아 ‘월세 받기 딱’이라는 생각이 머리를 스쳤다. 누가 먼저 채 갈까 다급한 마음에 청량리역에서 첫차를 타고 무작정현장 답사에 나섰다.
기대가 컸던 것일까. 아파트를 본 순간 실망이 더 컸다. 버스 정류장에서 언덕길을 한참 오르면 농공단지가 나오고 공단을 가로질러야 그제야 물건이 나타났다. 비교적 새 아파트였지만 복도식인데다 빈집이 많아 거미줄이 곳곳에 있었다. 아파트 공터에는 외국인근로자가 더 많았다.
‘월세 받기 딱’이라는 생각은 현장 답사 후 사라졌다. 오히려 ‘매매가가 떨어지지나 않을까’ 하는 걱정이 더 앞섰다. 현장에서는 이처럼 서류상으로는 보이지 않는 많은 것들을 확인할 수 있고 이는 투자 판단에 큰 영향을 미친다.

임장에서 가장 중요한 것은 역세권과 학군지 여부다. 부동산을 고를 때 누구나 관심 있어 할 만한 이슈이기 때문이다. 역세권은 ‘직주근접’을 원하는 젊은 직장인들이, 학군지는 수험생 자녀들을 둔 부모 세대들이 선호한다. 역세권이면서 학군지면 금상첨화다.
마지막으로 전세가 동향도 살펴보면 좋다. 매매가격이 미래가치라면 전셋값은 현재가치다. 동네의 실수요를 보려면 매물보다는 임대 물건이 얼마나 있는지를 보면 어렴풋이 알 수 있다. 임대 물건이 없을수록 해당 지역, 단지에 실거주하려는 수요가 많다고 보면 된다. 대체로 임대 물건이 거의 없고 전셋값 상승률이 가파를수록 집값이 오를 가능성이 크다.
- ‘취미는 임장, 특기는 아파트값 외우기’ 중에서