향후 10년 대한민국 부동산 시장 분석보고서

1. 서론 1

2. 우리나라 부동산 시장의 동향 5
가. 한국 부동산 시장의 동향 5
1) 주택가격 9
2) 주택거래 20
3) 주택공급 26
나. 서울의 부동산 시장 29
다. 일본과 비교한 우리나라 부동산 시장의 흐름 35
1) 개요 35
2) 일본의 부동산 버블 44
3) 인구구조 변화에 따른 부동산 가격의 변동 46
라. 통일과 한국 부동산시장 49
1) 독일의 사례에 비추어 본 통일한국 부동산 시장 49
2) 통일 후 남북한 부동산 시장의 전망 54
3) 통일 후 토지 소유권 문제 64
마. 2018년 변경되는 부동산 제도 71
1) 새로운 총부채 상환비율(DTI) 도입 71
2) 중도금 보증 한도와 보증율(%) 축소 71
3) 임대수익 이자상환비율(RTI)도입 72
4) 총체적 상환비율(DSR)도입 72
5) 다주택자 양도세 중과 및 장기보유 특별공제 적용 배제 72
6) 분양권 전매 시 양도소득세 강화 73
7) 소득세 과세표준 구간 추가 및 세율(%)조정 73
8) 월세 세액공제율(%)상향 조정 73
9) 상속, 증여세 신고세액공제 단계적 축소 74
10) 효도 장려를 위한 세제지원 확대 74
11) 다주택자 양도소득세 장기보유특별공제 축소 75
12) 준공공임대주택 양도소득세 감면혜택 연장 75
13) 농어촌, 고향주택에 대한 과세특례 적용기한 연장 75
14) 오피스텔 전매 제한과 인터넷 청약 의무화 76
15) 재건축 초과이익환수제 부활 76
16) 사망자 보유건물 현황 유가족 확인 가능 76
바. 변화하는 기술 78
1) 부동산 중개 어플리케이션 78
2) 블록체인을 활용한 스마트계약 87
3) 빅데이터 89
사. 한국 부동산 시장의 전망 97
1) 주택가격 97
2) 주택공급 97
3) 경기전망 설문조사 101

3. 해외 부동산 시장 106
가. 해외 부동산 투자전망 107
나. 미국 111
1) 더 빨라지는 주택 매매 속도 111
2) 양도세 면세 조건 개정 가능성 112
3) 모기지 이자율 상승 113
4) 부동산 거품 114
5) 부동산 투자 기업 사례 116
다. 일본 120
1) 일본 최근 동향 120
2) 도쿄의 주택 시장 133
3) 기타(외국인의 일본 부동산 취득 절차) 140
라. 중국 143
1) 개요 143
2) 현황 145
3) 중국 부동산 정책 156
4) 기타(외국인의 중국 부동산 취득 절차) 160
마. 동남아 부동산 시장 166
1) 베트남 166
2) 싱가포르 176
3) 태국 184

4. 결론 188


<그림 차례>

그림 1 1인가구의 주거비 지출 6
그림 2 소형 주택 거래 추이 7
그림 3 소형 아파트 거래추이 7
그림 4 주택매매가격 증가율 추이(2008-2017) 12
그림 5 서울시 매매가격 증감률 15
그림 6 수도권 상승률 상위지역 15
그림 7 5개 광역시 전세가격 증감률 17
그림 8 5개 광역시 상승률 상위지역 17
그림 9 기타지방 전세가격 상승률 19
그림 10 기타지방 하락률 상위지역 19
그림 11 월별 전국 주택매매거래량 20
그림 12 연도별 1월 주택매매거래량 20
그림 13 전월세 거래량 (전국) 23
그림 14 월세 비중(전국) 23
그림 15 2017년 1~6월 단계별 주택건설실적 27
그림 16 2017년 1~6월 연도별 주택건설실적 27
그림 17 전국, 수도권 주택보급률 추이 28
그림 18 준공(입주)후 미분양주택 추이 28
그림 19 2018년 1월 기준 서울 지역 평균 평당가(단위: 만원) 29
그림 20 우리나라 서울과 전국의 주택매매 가격지수 변화 30
그림 21 우리나라 서울과 전국의 주택매매 가격지수 변화 31
그림 22 서울시 주택인허가 물량과 전국대비 비중 32
그림 23 서울시 아파트 분양물량과 전국대비 비중 33
그림 24 주택유형 및 경과연수에 따른 매매 거래 건수 분포 34
그림 25 한국과 일본의 경제 성장률 추이(1961-2016) 36
그림 26 한국과 일본의 실질 국내총생산 성장률 추이 37
그림 27 한일 경제 규모 비교 38
그림 28 한일 1인당 국내총생산 전망치 41
그림 29 연도별 일본 부동산 자산 가격 추이 44
그림 30 USD-JPY 환율 추이 45
그림 31 독일의 여러 주택 가격지수 추이 52
그림 32 구 동독지역의 건축허가 건수(단위: 건) 53
그림 33 남북 철도 연계도 56
그림 34 한반도의 낙관적 전망에 따른 국토개발 기조 57
그림 35 남북한 사회경제 주요 지표 61
그림 36.직방 앱다운로드 추이 79
그림 37 한방 어플리케이션 스크린샷 82
그림 38 스마트집 홈페이지 스크린샷 84
그림 39 제스티메이트(Zestimate) 구조도 92
그림 40 제스티메이트 주택가격의 정확도 92
그림 41 ‘소셜메트릭스 Trendmap2.0’의 분석환경 및 기능 93
그림 42 동대 매상지수와 상업동태통계의 시계열 비교 95
그림 43 주택(아파트)신규공급 추이 98
그림 44 주거복지 로드맵 공급 내용 99
그림 45 미분양 주택(아파트) 추이 99
그림 46 준공 후 미분양 주택(아파트)추이 99
그림 47 ‘18 상반기 매매가격전망 101
그림 48 ‘18 상반기 전세가격전망 101
그림 49 전국 지가변동률 추이 102
그림 50 미국 사우스캐롤라이나 주 스파턴버그 ‘사우스포트빌리지’토지 개발 프로젝트 개요 116
그림 51 월튼그룹의 북미 토지 보유 지역 117
그림 52 월튼그룹의 도시별 관할 자산 119
그림 53 전국 및 도쿄 주택가격 상승률(전년동월대비%) 120
그림 54 전국 주택지가지수(전년대비, %)(2000=100) 121
그림 55 주요국의 실질 주택가격지수(2000=100) 122
그림 56 부동산업의 대출 잔액 123
그림 57 가계 주택담보대출잔액 123
그림 58 상업용 부동산 및 주택가격 상승률(전년동기대비 %) 124
그림 59 주요 지역의 부동산가격 상승률(%) 125
그림 60 오피스 공실률(%) 126
그림 61 오피스 임대료(천엔/평) 126
그림 62 외국인 여행자수(백만 명) 127
그림 63 수박시설 착공건수(백건) 127
그림 64 J-REIT의 부동산 구입액(천억 엔) 128
그림 65 외국법인의 일본 부동산 구입액(천억 엔) 128
그림 66 일본 주택가격 상승률 추이(단위: %) 닛세이기초연구소, 경향비즈
131
그림 67 일본 도쿄권 분양주택 착공 변화 133
그림 68 일본 도쿄권 임대주택 착공 변화 134
그림 69 일본 도쿄권 인구 추이 135
그림 70 도쿄도 특별구 인구추이 136
그림 71 도쿄도 특별구 연령별 인구증감 변화 137
그림 72 도쿄 도심 3구 연령별 인구증감 변화 138
그림 73 일본 주택거래량 중 재고주택 거래비중 139
그림 74 1998년 이후 중국 주택가격 변화 추이 144
그림 75 2008년 이후 베이징 시 주택가격 변화 추이 144
그림 76 2016~‘17년 중국 부동산 개발투자액 증감률 추이 145
그림 77 2011~16년 중국 평균 임금 및 주택가격 증가율 변화 추이 150
그림 78 국내 기관투자자 해외 부동산 투자 규모 추이 166
그림 79 주요 도시별 소득 대비 주택 가격 176
그림 80 개인 주택 부동산 가격 지수 183


<표 차례>

표 1 최근 매매가격 증감률(단위: 전월대비, %) 13
표 2 수도권 매매가격 주요 상승 및 하락지역 14
표 3 5개 광역시 전세가격 주요상승 및 하락지역 16
표 4 기타지방 전세가격 주요 상승 및 하락지역 18
표 5 2018년 1월 지역별 거래량 및 증감률(단위: 건) 21
표 6 2018년 1월 주택 유형별 거래량 및 증감률(단위: 건) 22
표 7 2018년 1월 지역별 전월세 거래량 (단위: 건) 24
표 8 2018년 1월 주택유형별 전월세 거래량 (단위: 건) 24
표 9 2018년 1월 유형별 전·월세 거래량 (단위: 건) 25
표 10 연도별 1월 월세비중(단위: %) 25
표 11 통일을 전후한 동서독 변화 비교 51
표 12 남북한 국토실태비교 54
표 13 북한의 토지 제도 64
표 14 북한의 주택제도 66
표 15 체제전환국의 부동산 처리 방식 69
표 16 ‘11~’17년 3분기 지가변동률 및 지가지수 103
표 17 2017 투자 전망이 높은 아태 지역 도시 순위 110
표 18 2017년 도시별/자산형태별 구매/보유/매각주도 현황 전망 110
표 19 2017년 중국 부동산 개발 투자액 및 전년대비 증가율 146
표 20 2017년 중국 상품형 주거 부동산 분양 거래 실적 148
표 21 2017년 중국 지역별 상품 주택 분양 면적 및 금액 현황 149
표 22 2017년 중국 도시별 주택가격-소득지수(PIR) 순위 151
표 23 2017년 중국 도시별 주택가격-소득지수(PIR) 순위 152
표 24 70개 주요도시 중 상승/하락폭이 큰 도시 155
표 25 중국 부동산 투기 억제정책의 주요 내용 157
표 26 중국 부동산 투기 억제정책의 주요 내용 158
표 27 중국 부동산 매물 조사시 고려해야 할 사항들 162
표 28 베트남부동산 처분관련세제 172
표 29 외국인 주택 소유 개정 전과 후 174
표 30 외국인 (개인/법인) 주택 소유 관련 비교표 175
표 31 민간주택가격 및 임대료 등락률 179
표 32 상업용 부동산 가격 및 임대료 등락률 180