인생 2막, 부동산으로 홀로서기

PROLOGUE • 004

PART 01 전세보증금 4,000만 원에서 95억 원 건물 매도까지
01. 전세보증금 4,000만 원이 21년 후 건물 매도금 95억 원이 되다 • 016
02. 첫 건물을 매수하다 - 마포 상가주택 매수기 • 020
03. 아파트에서 본격적으로 건물로 갈아타기 - 영등포 건물 매수기 • 025
04. 작은 투자의 힘이 누적되어 비로소 부자가 된다 • 033

PART 02 왜 부동산을 알아야 하는가?
01. 부동산을 알아야 법을 알고 법을 알아야 세상을 안다 • 036
02. 부동산 정책이 곧 정치다 • 039
03. 부동산을 알아야 인생 홀로서기를 할 수 있다 • 041

PART 03 부동산을 공부해야 세상을 알 수 있다 1
01. 부동산 투자는 반드시 아파트로 시작하라! • 044
02. 부동산 레버리지의 힘, 대출 없는 부자는 없다 • 051
03. 상가 건물, 꼬마빌딩 보는 법 • 054
04. 건물의 수익률 관리와 매수 · 매도 타이밍 • 059
05. 꼬마빌딩(상업용 건물)과 대출 • 067
06. 건물 신축 시 반드시 대출받아야 하는 이유 • 071
07. 상가 투자 시 알아야 할 임대료와 권리금 • 074
08. 구분상가 투자의 위험성 • 078

PART 04 부동산을 공부해야 세상을 알 수 있다 2
01. 전세와 월세 사이 경계에서 • 086
02. 은퇴 준비는 아파트보다 건물이다 • 092
03. 재건축 · 재개발과 용적률 • 095
04. 부동산은 무조건 싸게 사서 비싸게 파는 것이다 • 101
05. 부동산 최고수는 누구인가? • 104
06. 아파트 투자는 부동산 부자의 첫걸음 - “부채 포함 총자산을 키우세요” • 108
07. 전세제도의 위험성과 부동산 공부 • 114
08. 상가 임차인 명도 문제와 대안 • 116

PART 05 퇴직 전 공무원으로 본 세상과 인생 이야기
01. 부동산 유치권과 점유권 쟁탈 • 122
02. 소액 고리대출 대부업자의 형사고소장 • 125
03. 유치권과 소유권 • 128
04. 아파트 경비원과 귀금속 그리고 아파트 집주인 • 130
05. 부동산 투자 동업이 가져온 비극 • 132
06. 돈거래와 부동산 소유권 • 135

PART 06 퇴직 후 공인중개사로 본 세상과 인생 이야기
01. 공인중개사와 무자격 부동산 중개업자 • 140
02. 회사 퇴직과 세상의 변화 - 내 주변에서 사라지는 것 • 143
03. 60대가 되기 전, 50대의 다짐 • 146
04. 부동산 뉴스의 신뢰성 • 149
05. 부동산 매도의 어려움과 공인중개사 • 152
06. 퇴직 후 인간관계의 정답은 세금계산서다 • 157
07. 권력과 돈 자랑이 독이 되어 돌아온다 • 160
08. 출세와 명예욕 • 163
09. 부자의 길 • 166

PART 07 부동산 투자, 몇 가지 소고
01. 전세보증금 반환과 대출 • 170
02. 부동산 개발면적의 확보 - 대지면적 주거지역 90평, 상업지역 60평 6ｍ 이상 도로 불변의 법칙 • 173
03. 부동산 시장 하락기에는 매수보다 매도다 • 177
04. 부동산 매매가격을 협상하는 매도인의 마음가짐 • 181
05. 임차권 등기 급증에 대한 소고 - 법률 지식 부족, 대화와 타협이 부재한 사회현상 • 184
06. 부동산 거래절벽과 부동산 투자 • 187
07. 공인중개사 자격증과 부동산 투자의 상관관계 • 191
08. 그린벨트(개발제한구역) 투자 • 193
09. 아파트 짓는다며 자기 땅 하나 없는 시행사업자 • 198

PART 08 부동산 세금 관련 쟁점 6가지
01. 상가 임차인 명도비, 세금과 비용 처리 • 204
02. 상가 1억 원 이상 고액보증금, 간주임대료 부가세 계산 • 209
03. 건물분 부가세 포괄 양도양수 예시 - 부가세 특약사항 • 214
04. 아파트 매도 예상 양도세 초과와 장기보유특별공제 • 219
05. 건물 해체 멸실 시 건물분 부가세 다툼 문제와 해결방안 • 222
06. 법인주택 근생전환 시 세금 정리 • 227

PART 09 나를 지키는, 나 홀로 하는 법률분쟁 대응방안
01. 내용증명은 카카오톡이나 휴대전화 문자 메시지로 • 232
02. 계약서의 중요성과 계약서 공증에 대한 착각 • 236
03. 경찰 고소장 접수 팁 • 240
04. 한 번에 끝내는 지급명령 청구 • 243
05. 소송 전 가압류 보전 처분 - 가장 강력한 채권자의 채권 확보 수단 • 245
06. 나 홀로 소송이 최선이다 • 250
07. 법률 분쟁과 변호사 선임 문제 • 253
08. 돈 관련 분쟁과 가장 신속한 대응방안 • 257

EPILOGUE • 260

상업용 건물을 사는 것은 건물이 아니라 건물이 포장된 땅을 사는 것입니다. 땅은 용도지역이 뭐냐, 용적률이 얼마냐에 따라 가치가 결정됩니다. 신축 혹은 리모델링으로 구축 건물을 탈바꿈시키는 것도 용적률의 근원적인 한계가 있기에 임대료에 바탕을 둔 수익률에 따라 건물의 가치를 따질 수밖에 없습니다.

부동산은 근본이 땅입니다. 부동산 투자는 땅에 투자하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다. 그래서 필자는 땅을 딛고 있는 건물을 사야 한다고 줄곧 말씀드리는 것입니다. 구분상가는 온전한 내 땅이 없기에 온전한 사용수익권을 행사하기 힘듭니다. 소유주가 직접 운영한다고 마음먹고 매수해야 적정가가 눈에 들어옵니다. 수익률을 맞춰서 매매가 격을 맞춘 상가를 매수하면 장사하는 임대인이 됩니다.

기억하십시오. 재개발·재건축과 같은 공동개발보다 단독개발이 정답입니다. 재개발·재건축은 동업하는 부동산 시행사업입니다. 단독으로 혼자서는 아무것도 할 수 없습니다. 나이 들어 노후에는 편히 잘 살아야지요. 왜 남에게 내 재산을 위탁합니까? 자신의 땅을 단독개발해서 마음대로 살아야지요.