신방수 세무사의 비거주자 부동산 절세 가이드북

머리말 • 4
일러두기 • 12

제1장 비거주자의 국내 부동산과 세무상 쟁점
비거주자가 부동산 세금을 알아야 하는 이유 • 14
거주자와 비거주자의 구분(기본) • 17
거주자 또는 비거주자에 따라 달라지는 부동산 세금 • 21
비거주자에 대해 부동산 세금을 과세하는 원칙 • 27
국가 간의 이중과세는 어떻게 조정할까? • 30
[절세 탐구 1] 거주자와 비거주자의 소득세 과세방법 • 35
[절세 탐구 2] 비거주자와 납세관리인제도 • 40

제2장 국내 거주자와 비거주자의 판단
비거주자 판단이 중요한 이유 • 44
세목별 거주자와 비거주자 판단 • 46
거주자와 비거주자의 구분법 • 50
비거주자 판단의 핵심요소와 비거주자 판정 사례 • 57
가족의 일부 귀국과 비거주자 판단 • 63
체류기간(183일)과 비거주자 판단 • 68
영주귀국을 하는 경우의 거주자 산정방법 • 72
국외 파견공무원·해외 주재원과 비거주자 판단 • 76
유학생, 승무원, 운동선수 등과 비거주자 판단 • 80
[절세 탐구] 이중거주자는 어떻게 판단할까? • 82

제3장 비거주자의 부동산 취득과 세금
비거주자의 부동산 취득 시 행정 및 세무절차 • 90
거주자와 비거주자(영주권자)의 부동산 취득절차 • 94
비거주자의 국내 주택 취득과 취득세 • 98
비거주자의 국내 상가 취득과 취득세 • 103
[절세 탐구] 비거주자의 국내 부동산 취득 시 주요 신고제도 • 106

제4장 비거주자의 부동산 보유·임대와 세금
거주자와 비거주자의 보유세 비교 • 110
거주자와 비거주자의 임대소득 과세방식 비교 • 114
임대소득 비과세와 분리과세 그리고 감면의 적용 • 117
비거주자의 임대소득 과세구조 • 122

제5장 비거주자의 부동산 양도절차
거주자와 비거주자의 양도절차 • 128
거주자와 비거주자의 국내 양도세 신고절차 • 131
거주자와 비거주자의 양도세 과세구조 비교 • 137
주택 양도세 비과세 구조 • 140
해외이주법에 따른 해외 이주와 비과세 • 145
1년 이상 국외 거주에 의한 출국과 비과세 • 153
해외 출국으로 인한 고가주택의 양도와 비과세 • 161
[절세 탐구 1] 해외 이주비, 재외동포의 재산반출과 자금출처의 확인 • 167
[절세 탐구 2] 대주주의 해외 이주와 국외전출세 • 172

제6장 비거주자 양도세 비과세 전략
비거주자에게 비과세 전략이 필요한 이유 • 178
거주자와 비거주자의 주택 양도세 비과세제도 • 182
비거주자가 거주자가 된 경우의 양도세 비과세 요건 적용법 • 185
비거주자가 거주자가 된 경우의 장기보유특별공제 적용법 • 190
비거주자가 거주자가 되는 방법 • 195
주택양도 시 거주자 여부 세무조사 • 198
국외 영주권 또는 시민권자의 양도 사례 • 203
비거주자가 183일 이상 국내 체류 후 주택을 양도하는 경우 • 207
해외 주재원(거주자)의 양도 사례 • 210
비거주자의 재건축입주권 비과세 • 215
비거주자의 분양권 양도 사례 • 220
비거주자의 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례 • 223
[절세 탐구 1] 비거주자의 주택임대사업과 과세체계 • 227
[절세 탐구 2] 해외 출국 전과 후의 양도세 과세방식(종합) • 228
[절세 탐구 3] 비거주자도 이월과세와 부당행위계산을 적용받을까? • 233

제7장 비거주자와 상속세 세무처리법
상속 발생 시 업무절차 • 240
비거주자의 상속세 계산 전 필수적으로 알아야 할 것들 • 245
비거주자의 상속세를 이해하는 절차 • 252
비거주자의 상속세 계산법 • 258
상속세 이중과세 조정 • 261
상속세, 거주자가 유리할까? 비거주자가 유리할까? • 264
[절세 탐구] 상속순위와 상속재산 분배방법 • 270

제8장 비거주자와 증여세 세무처리법
거주자와 비거주자의 증여세 과세방식 • 276
거주자와 비거주자의 증여세 계산구조 • 280
거주자가 국내 재산을 비거주자에게 증여하는 경우 • 283
사전증여와 상속세 합산과세 • 287

비거주자와 거주자의 과세방식에서 차이가 크게 난다. 따라서 본인이 처한 상황에 따라 본인에게 맞는 절세 전략을 찾는 것이 필요하다. 이 책은 이러한 점에 착안해 세목별로 비거주자가 유리한지 거주자가 유리한지 등에 대해 여러모로 분석했다. 예를 들어 영주권자가 국내의 부동산을 거주자 상태에서 양도하는 것이 유리한지 비거주자 상태에서 양도하는 것이 유리한지, 상속세는 어느 나라에 과세되는 것이 유리한지 등이 이에 해당한다.

거주자이든 비거주자이든 부동산의 거래와 보유 및 임대 등에 따라 다양한 세목이 발생한다. 그런데 부동산은 고정된 자산에 해당하므로 그와 관련된 세금은 원칙적으로 부동산이 소재한 지역에서 과세가 되어야 한다. 다만, 요즘처럼 세계화 시대에서는 현금이동이 손쉬우므로 발생한 소득에 대해서는 가급적 거주지국에서 과세하는 것이 해당 국가의 조세정책에 부합할 것이다. 이러한 과세방식은 앞으로 비거주자의 세금에 대해 이 해를 할 때 매우 중요한 역할을 한다.

전 세대원이 외국 국적 취득 후 해외에서 거주하다가 일부 세대원만 국내에 입국해 노모와 생계를 같이 하는 경우라면, 거주자로 전환 후 거주자로서 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받을 수 있는 것으로 판단된다. 다만, 이 경우 거소 해당 여부 및 거주자로 전환된 시기는 국내의 생활관계, 직업 및 소득 여부, 국내 재산 현황, 출입국 현황 등 제반 사실관계를 판단하게 된다.