건물 투자 비밀 노트

프롤로그 ‘왜 부자들은 건물을 살까?’ 5

Part 1 왜 건물일까?
01 지금 부동산 투자의 핵심은 절세 20
02 대출 규제라는 강을 손쉽게 건너는 방법 33
[Case Study 1] 월세 1,500만 원 내던 피부과 원장, 100억 원대 건물주 되다! 38
03 레버리지를 두려워할 필요 없다 40
04 건물 투자, 지금이 적기다 45

Part 2 건물에 투자하기 전 알아야 할 것
01 달라진 투자 환경 52
02 아파트처럼 건물 투자를 하면 안 된다 60
03 투자에 성공하려면 정부 정책을 알아야 한다 68

Part 3 대한민국 건물주를 만나다
01 왜 강남 사람들만 건물을 살까? 82
02 공부하는 건물주 87
03 흙수저부터 재벌까지, 다양한 투자자 유형 92
[Case Study 2] 맨몸으로 상경한 흙수저 부부의 눈물겨운 분투기 93
[Case Study 3] 100억 원 건물주를 꿈꿨지만, 2년간 헛물켜다 실패 96
[Case Study 4] 시세 80억 원 건물 매입 후 120억 원 건물주로 승승장구 97
[Case Study 5] 네 명이 의기투합했지만, 1년째 회의 중 101
04 영원한 대물림을 위한 건물 부자의 진화 단계 103

Part 4 실전 편 1 : 건물 투자, 어떻게 시작해야 할까?
01 구체적인 투자 계획을 세우자 110
02 연령별로 투자 성향도 달라진다 115
[Case Study 6] 8억 원으로 70억 원 건물 매입한 ‘하이리스크 하이리턴 투자’ 118
03 직업이 다르면 투자 방식도 다르다 121
04 용도와 목적에 맞는 건물은 따로 있다 126
05 예산에 따른 건물 투자법 130
06 언제 갈아탈 것인가? 134

Part 5 실전 편 2 : 어떤 건물에 투자해야 할까?
01 입지가 좌우한다 140
02 비슷한 조건, 어떤 건물이 더 비쌀까? 145
03 도로와 교통을 살펴라 149
04 호재의 진짜 의미를 파악하라 154
[Case Study 7] GTX 호재만 믿고 투자했다가 마이너스 수익으로 실패! 158
[Case Study 8] 정확한 개발 정보 확인 후 족집게 투자로 성공! 159
05 유동 인구와 상권을 분석하라 162
06 규제지역에 해당되지 않는 건물은 없다 177
[Case Study 9] 미관지구에 걸린 재개발 상가가 알짜 투자처로 변신! 181

Part 6 스페셜 리포트 : 미래 가치 분석! 서울 유망 지역 베스트 5
01 강북 최대 중심지로 떠오른 용산 186
02 배산임수의 명당, 한남뉴타운 190
03 한강 변 초고층 랜드마크, 성수 전략정비구역 194
04 교통 호재로 각광받는 천호 & 성내 재정비촉진지구 198
05 안정적 투자 수익 기대되는 구의 & 자양 재정비촉진지구 203

Part 7 투자 수익률과 가치 모두 올리기
01 리모델링 가능한 건물을 찾아라 208
[Case Study 10] 리모델링으로 147억 원 건물 가치를 240억 원으로 레벨업하다! 211
[Case Study 11] 신축 vs 리모델링 중 어느 쪽이 유리할까? 214
02 임대 구성만으로 부가가치를 높일 수 있다 216
[Case Study 12] 전문 MD 구성으로 70억 원 건물 가격을 110억 원으로 높이다! 219
03 돈 벌어주는 효자, 주차장 & 옥외 광고 222
[Case Study 13] 배우 K의 강남 주차 건물 투자 성공기 225
04 건축법을 알면 돈이 보인다 228
05 호텔식 서비스로 가치를 높여라 231
06 건물 관리의 모든 것 235

Part 8 건물 투자 성공의 지름길
01 매입하는 순간 매도 계획을 세워라 242
02 건물 투자에 성공하려면 좋은 파트너를 만나야 한다 247

에필로그 20년 후 부동산 중개업 생존 전략 255

외국에서는 상업용 건물을 ‘부동산 업계의 꽃’이라고 합니다. 부동산 투자와 관련한 모든 노하우의 집결지이자 아무나 쉽게 뛰어들 수 없는 시장이기에 투자에 성공했을 때 맛보는 열매는 엄청나게 크고 매력적입니다. 부동산 투자자의 마지막 종착지가 빌딩인 것은 힘들고 어려운 만큼 투자 수익률이 높기 때문입니다. 하지만 그 열매를 맛보기가 쉽지 않다는 것이 문제입니다. 험난한 일이 곳곳에 도사리고 있지요. 그럴 때 이 책이 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

회사를 운영하는 수준의 관리가 필요하지만, 많은 투자자가 법인으로 건물을 구매하고 있다. 그만큼 누릴 수 있는 장점이 많기 때문이다. 우선 비용 처리 부분이다. 건물에 들어가는 각종 관리 비용, 수리 비용, 영업 비용 등을 회계 처리할 수 있다. 무엇보다 재산세 등을 비롯한 보유세 등의 부동산 관련 세금이 비용 처리되는데, 이는 곧 절세를 의미한다. 건물 매매 후 투자 손익을 내보면 절세가 수익에서 많은 부분을 차지한다는 사실을 알게 될 것이다.

우리나라에서 아파트는 표준화된 정보를 바탕으로 투자가 가능하다. 인터넷 정보 사이트에 아파트 이름만 넣으면 관련 내용이 일목요 연하게 표시되고, 이런 다양한 정보를 바탕으로 시장과 가격을 예측할 수 있다. 같은 층, 같은 평수의 아파트라면 가격에 큰 차이가 나지 않으며, 경우에 따라 아파트를 둘러보지 않고도 구입할 수 있다.
하지만 건물을 구입할 때는 이런 방법이 통하지 않는다. 바로 옆에 붙어 있는 건물임에도 컨디션에 따라 가치가 들쑥날쑥하다. 건물을 매입하면서 아파트 투자처럼 묻지도 따지지도 않고 무조건 사는 경우 는 거의 없다. 디테일한 부분까지 꼼꼼히 점검해야 제대로 된 가격을 산정할 수 있기에 밤잠 설쳐가며 건물의 조건을 따져보는 것이 건물 투자의 핵심이다.