건물 투자 비밀 노트

프롤로그 왜 부자들은 건물을 살까?

Part.1 왜 건물일까
01 지금 부동산 투자의 핵심은 절세
02 대출 규제라는 강을 손쉽게 건너는 방법
Case Study 1 월세 1500만 원 내던 피부과 원장, 100억 원대 건물주 되다!
03 레버리지를 두려워할 필요 없다
04 건물 투자, 지금이 적기다

Part.2 건물에 투자하기 전 알아야 할 것
01 달라진 투자 환경
02 아파트처럼 건물 투자를 하면 안 된다
03 투자에 성공하려면 정부 정책을 알아야 한다

Part.3 대한민국 건물주를 만나다
01 왜 강남 사람들만 건물을 살까?
02 공부하는 건물주
03 흙수저부터 재벌까지, 다양한 투자자 유형
Case Study 2 맨몸으로 상경한 흙수저 부부의 눈물겨운 분투기
Case Study 3 100억 원 건물주를 꿈꿨지만, 2년간 헛물켜다 실패
Case Study 4 시세 80억 원 건물 매입 후 120억 원 건물주로 승승장구
Case Study 5 네 명이 의기투합했지만, 1년째 회의 중
04 영원한 대물림을 위한 건물 부자의 진화 단계

Part.4 실전편➊ 건물 투자, 어떻게 시작해야 할까
01 구체적인 투자 계획을 세우자
02 나이에 따라 투자 성향도 달라진다
Case Study 6 8억 원으로 70억 원 건물 매입한 ‘하이 리스크 하이 리턴 투자’
03 직업이 다르면 투자 방식도 다르다
04 용도와 목적에 맞는 건물은 따로 있다
05 예산에 따른 건물 투자법
06 언제 갈아탈 것인가?

Part.5 실전편➋ 어떤 건물에 투자할 것인 ‘언뜻 보기에 좋은 사람’은 첫인상이 좋다
01 입지가 좌우한다
02 비슷한 조건, 어떤 건물이 더 비쌀까?
03 도로와 교통을 살펴라
04 호재의 진짜 의미를 파악하라
Case Study 7 GTX 호재만 믿고 투자했다가 마이너스 수익으로 실패!
Case Study 8 정확한 개발 정보 확인 후 족집게 투자로 성공!
05 유동 인구와 상권을 분석하라
06 규제 지역에 걸리지 않는 건물은 거의 없다
Case Study 9 미관지구에 걸린 재개발 상가가 알짜 투자처로 변신!

스페셜 리포트 미래 가치 분석! 서울 유망 지역 베스트 5
01 강북 최대 중심지로 떠오른 용산
02 배산임수의 명당, 한남뉴타운
03 한강 변 초고층 랜드마크, 성수 전략정비구역
04 교통 호재로 각광받는 천호 & 성내 재정비촉진지구
05 안정적 투자 수익 기대되는 구의 & 자양 재정비촉진지구

Part.6 투자 수익률과 가치 모두 올리기
01 리모델링이나 신축에 유리한 건물은 따로 있다
Case Study 10 리모델링으로 147억 원 건물을 240억 원으로 레벨 업하다!
Case Study 11 신축 vs 리모델링 중 어느 쪽이 유리할까?
02 임대 구성만으로 부가가치를 높일 수 있다
Case Study 12 전문 MD 구성으로 70억 원 건물을 110억 원으로 높이다!
03 돈 벌어주는 효자, 주차장 & 옥외 광고
Case Study 13 배우 K의 강남 주차 건물 투자 성공기
04 건축법을 알면 돈이 보인다
05 호텔식 서비스로 가치를 높여라
06 건물 관리의 모든 것

Part.7 건물 투자 성공의 지름길
01 매입하는 순간 매도 계획을 세워라
02 건물 투자에 성공하려면 좋은 파트너를 만나야 한다

에필로그 프롭테크로 변하는 부동산 시장

잠자고 있는
매력적인 담보를 활용하라
건물 투자를 할 때 매력적인 요소 중 하나는 소유 중인 주택, 특히 아 파트를 담보로 대출을 받을 수 있다는 점이다. 사람들은 대부분 주택이라는 자산을 제대로 활용하지 못한다. 시세가 30억 원인 아파트에 살고 있으면 그만큼 돈을 깔고 앉아 있는 셈이다. 만약 20억 원에 전세를 주었다면 나머지 10억 원은 자산 활용도 면에서 ‘그냥 내버려둔’ 것 과 마찬가지다.
즉 주택 자체는 수익이 발생하지 않는 구조다. 물론 월세를 받기도 하지만, 그 정도는 은행 예금이나 펀드에 투자하면 어렵지 않게 수익을 낼 수 있다. 또 월세는 전세가에 비례해 받는 돈인데, 전세금을 제 외한 나머지 금액에서는 자본 수익이 전혀 발생하지 않는다.
예를 들어, 시세가 30억 원인 건물과 30억 원인 아파트가 있다고 치 자. 건물은 임대 수익이 시세를 결정한다. 30억 원 건물이면 임대 수익 률 3%를 적용했을 때 700만~800만 원의 임대 수익을 올려야 한다는 것이 시장의 판단이다. 이때 총자산인 30억 원이 임대 수익률 계산에 전부 활용되는 구조다.

건물 투자, 지금이 ‘적기다’
건물 투자는 부동산 자산가가 마지막으로 가닿는 최후의 승부처다. 아파트에 비해 어렵고 힘든 데다 접근하기도 쉽지 않지만, 투자에 성 공하면 그에 따르는 수익과 보상은 상상 이상으로 달다. 드물지만 한 번의 매매로 수천억 원의 투자 수익을 거두는 경우도 있다. 이런 다양 한 이유로 인해 상업용 건물은 ‘부동산 투자의 꽃’으로 불린다.
건물을 구성하는 요소를 떠올려보자. 주거 공간, 상업 공간, 오피스 공간, 호텔 공간 등 다양한 목적의 공간이 한 건물에 모여 있다. 부동 산과 관련한 모든 개념이 건물 하나에 모여 있기에 임대인이라면 각각의 기능에 따른 공간의 역할을 이해해야 하며, 건물 매입과 관리에 따 르는 일반적 재무·세무·회계·법규·관리·경영 등에 대해서도 알아야 한다. 토지 가격을 어떻게 산정하는지도 파악해야 한다. 건물 가격은 토지 가치를 기반으로 평가가 시작되기 때문이다.